Chuyên gia: Tái cấu trúc để thị trường nhà ở về giá trị thực
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 với những quy định chặt chẽ được đánh giá không những sẽ bảo vệ khách hàng mà còn bảo vệ cả các nhà đầu tư chân chính cũng như lành mạnh hóa thị trường.
Đảm bảo quyền lợi người mua nhà
Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/1/2025, quy định chi tiết về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 39). Các quy định tại Luật này đã chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua hoặc thuê mua căn hộ và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sở hữu nhà.
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
PGS TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho biết, giá đặt cọc mua các tài sản hình thành trong tương lai, trong lĩnh vực bất động sản không vượt quá 5% là một trong những điều kiện rất quan trọng. Buộc các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính đủ lớn để thực hiện dự án của mình và họ chỉ được phép huy động mội bộ phận vốn để đầu tư từ người mua không quá 5% giá trị của tài sản mà họ đã bán ra.
Nhu cầu về nhà ở luôn rất cao nhưng giá thành lại tăng chóng mặt, nhiều người lao động khó tiếp cận.
Đây là quy định đảm bảo quyền lợi cho người mua ở các chung cư nhưng cũng buộc các chủ đầu tư phải có trách nhiệm lớn hơn và nguồn lực lớn hơn để thực hiện các dự án của mình và trên cơ sở đó làm trong sạch hơn thị trường bất động sản trong tương lai.
Bên cạnh đó về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), Luật Kinh doanh Bất động sản cũng tiếp tục quy định nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Việc bảo vệ quyền lợi cho người dân thì cần có bên thứ ba, thu khoản tiền 5% còn lại, tránh trường hợp chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ pháp lý, những người dân không nhận sổ đỏ, khi đó sẽ gây thiệt hại lớn cho bên bán.
Việc để ngân hàng tạm giữ 5% giá trị hợp đồng sẽ giải quyết tâm lý lo ngại phần vốn trong đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai bị nhà đầu tư chiếm dụng, đồng thời như một khoản ràng buộc trách nhiệm đối với chủ đầu tư. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 với những quy định chặt chẽ được đánh giá không những sẽ bảo vệ khách hàng mà còn bảo vệ cả các nhà đầu tư chân chính cũng như lành mạnh hóa thị trường tiềm năng này.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích, thị trường bất động sản đi xuống như vừa qua là kết quả của tình trạng bong bóng bất động sản căng quá mức trong những năm trước. Giai đoạn 2019-2021 giá bị đẩy lên hết mức, mỗi năm giá bất động sản tăng khoảng 30-40%, đến đầu năm 2022 tăng tiếp 20-30%. Nhiều người đổ cho đại dịch Covid-19 nhưng không đúng. Bởi trong thời kỳ ấy, tất cả đứng im, kinh tế trì trệ nhưng giao dịch bất động sản vẫn sôi động. Người ta dồn tiền vào chứng khoán và bất động sản, thổi giá để cắt lãi bên này rồi quay sang bên kia đầu tư.
Trong giai đoạn đó, cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều đua nhau mở rộng đầu tư. Có những doanh nghiệp đầu tư vào cùng lúc 5-7 dự án, thậm chí chục dự án khiến giá không dừng được. Chỉ đến cuối năm 2022 giá mới giảm đi một chút thì không kịp nữa rồi, bong bóng xì hơi, thậm chí là "vỡ" ở một số điểm nóng. Đến 2023 vẫn có sản phẩm ra thị trường, như phân khúc cao cấp trong nội đô TP. HCM, Hà Nội. Những sản phẩm đó giá bán vẫn tăng 5-7 %. Tuy nhiên, phân khúc này lại không đáp ứng được nhu cầu thực của số đông mà hầu như đầu cơ đổ vào.
Một nguyên nhân lớn nữa là vấn đề nóng tồn tại như cái "ung nhọt" của xã hội là nguồn cung bất động sản trong thời gian vừa qua vô cùng khó khăn khi nhiều doanh nghiệp cứ "bánh vẽ" dự án nhưng thực thi không được hoặc dự án "ma" dự án ảo. Kết quả cung cầu không gặp được nhau thì tất yếu thị trường đi xuống.
Lo giá nhà tăng cao vượt quá khả năng
Thời gian tới đây, chủ đầu tư chỉ được bán nhà khi đã có sản phẩm và đầy đủ thủ tục pháp lý khiến người có nhu cầu mua nhà yên tâm, song cùng với đó là nỗi lo giá nhà tiếp tục tăng, vượt quá khả năng kinh tế có nhiều gia đình.
Anh Vũ Đình Phúc và chị Lê Thu Hương sinh sống ở Hà Nội đã 12 năm song đến nay vẫn chưa thể mua được nhà. Thu nhập của hai vợ chồng khoảng 25 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí thuê nhà, tiền học cho con, sinh hoạt hàng tháng, chị Hương chỉ để ra được 3-5 triệu đồng/tháng. "Với mức thu nhập này, chúng tôi dự tính mất khoảng 20 năm mới mua được một căn chung cư cho người thu nhập thấp. Nhưng giá nhà cứ mỗi năm lại tăng chóng mặt khiến giấc mơ an cư của hai vợ chồng ngày càng xa vời. Mong là cùng với quy định chặt chẽ về pháp lý thì Nhà nước có giải pháp bình ổn giá nhà để người thu nhập thấp như chúng tôi có thể tiếp cận được", chị Hương chia sẻ.
Theo TS Đinh Trọng Thịnh, với các nhà đầu tư bất động sản, giai đoạn khó khăn không chịu hạ giá bán, cứ ôm tài sản đó vào mình chờ thị trường lên mới bán thì nguy cơ vỡ nợ rất cao. Điển hình thời gian vừa qua có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải tuyên bố giải thể, phá sản vì không đủ tiền nuôi nhân viên, chưa nói đến tiền đầu tư vào các dự án.
Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) được thực thi từ ngày 1/1/2025, bởi vậy nó không có ý nghĩa gì với năm 2024. Tuy vậy, trong năm 2023 Chính phủ, các bộ, ngành có đến 20 văn bản từ Nghị định, Nghị quyết, các loại Thông tư liên quan tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản có thể làm cho thị trường "tươi" hơn.
Điển hình là Nghị định 33 gỡ khó cho bất động sản. Nghị định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Để tái cấu trúc thị trường, theo chuyên gia thứ nhất phải đẩy nhanh một số dự án ở khu vực có thể bán. Thứ hai đẩy nhanh việc phát triển nhà ở xã hội - phân khúc có nhu cầu thực người dân sẵn sàng xuống tiền. Thứ ba giải ngân nhanh gói 120.000 nghìn tỷ. Ngoài ra, năm nay các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đó là những điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp nắm bắt được nguồn vốn.
Khi thị trường có nhiều sản phẩm, có nhiều hoạt động vô hình chung thị trường sẽ trôi chảy. Phân khúc này trôi được thì cũng sẽ kéo theo phân khúc khác cùng đi qua "sóng gió".
