Còn nhiều bất cập trong hoạt động đấu giá đất

Sáng 20/4, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức hội thảo góp ý các dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Toàn cảnh buổi hội thảo .

Bất cập trong lựa chọn nhà đầu tư

Góp ý cho dự thảo, ông Nguyễn Đức Mạnh - Luật sư thành viên cấp cao, Công ty Luật TNHH BizLink cho hay, thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trong thời gian vừa qua đã cho thấy nhiều bất cập trong liệc lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức này.

“Ngoài khả năng về tài chính, để thực hiện dự án, nhà đầu tư còn phải đảm bảo các điều kiện về ngành nghề, kinh nghiệm... Việc đấu giá chỉ xem xét đến việc bỏ giá để lựa chọn ra người trúng đấu giá có thể dẫn tới việc sau khi lựa chọn được người trúng đấu giá, người này lại thiếu kinh nghiệm, không có khả năng thực hiện được dự án, bỏ dở dự án”, ông Mạnh nêu vấn đề.

Đáng chú ý, dự thảo Nghị định mặc dù đã có quy định về điều kiện đối với bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhưng các điều kiện này cũng không thể đảm bảo người trúng đấu giá sẽ thực hiện tốt dự án, mang lại hiệu quả, đảm bảo không lãng phí đất đai.

Cụ thể, về điều kiện về ký quỹ tại Điểm (c) Khoản 1 Điều 17a, ông Mạnh cho rằng chưa phù hợp với quy định pháp luật về đầu tư. Bên cạnh đó, cần làm rõ quy định “có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất” tại Điểm (b) Khoản 1 được xác định như thế nào?

Luật sư này cũng chỉ ra quy định về giá trị khoản tiền đặt trước tại Khoản 3 Điều 17a dự thảo chưa phù hợp với quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016.

Theo ông Mạnh, cần quy định luôn trong trường hợp người tham gia đấu giá vi phạm thì các khoản tiền đặt trước, tiền bồi thường, phạt sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước chứ không phải nộp cho tổ chức đấu giá.

“Phải chăng để có thể lựa chọn được người trúng đấu giá - nhà đầu tư phù hợp để thực hiện dự án một cách hiệu quả, tối ưu thì cần có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra một danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án) rồi mới chính thức tham gia vào đấu giá để tiến hành bỏ giá?", ông Mạnh đề xuất.

Sẽ siết chặt quản lý hoạt động đấu giá đất

Theo luật sư này, cơ chế như trên không những sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước (vì đã lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, có năng lực để thực hiện dự án, đã bỏ giá cao để được giao đất, cho thuê đất và đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước), mà còn giúp phát triển kinh tế- xã hội nói chung, tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người lao động, khai thác hiệu quả đất đai.

Cũng liên quan đến nội dung này, ông Dương Đăng Huệ - Cố vấn pháp lý Hiệp hội các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ (VARSI) cho hay, về chế tài xử lý khi người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định tại Điểm đ Khoản 5 Điều 17a thì một trong các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước là trường hợp “người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định”.

“Tôi đồng ý với việc cần có cơ chế/chế tài để xử lý trong trường hợp người tham gia đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá mà theo quy định pháp luật, người tham gia đấu giá phải thực hiện. Tuy nhiên, tôi cho rằng bản chất của biên bản là việc ghi nhận lại một sự việc thực tế đã xảy ra và trong một số trường hợp mà người có liên quan từ chối ký biên bản thì pháp luật vẫn có hướng để xử lý”, ông Huệ nói.

Về chế tài xử lý khi người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, theo quy định tại Điểm e Khoản 5 Điều 17a thì “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian năm (05) năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất”.

Đồng tình với quy định này, song đại diện VARSI cho rằng, cần cân nhắc bổ sung thêm cụm từ “mà không có lý do chính đáng” để loại trừ những trường hợp bất khả kháng tương tự như quy định tại Điểm đ Khoản 5 Điều 17a (từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng).

Cần có quy định riêng về thu hồi hay gia hạn

Liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 17a của dự thảo, ông Nguyễn Tuấn Minh - Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam góp ý, khi dự thảo đã bổ sung quy định về đấu giá (bao gồm đấu giá quyền sử dụng đất, hay đấu giá nhận thuê đất của Nhà nước), việc giao đất theo kết quả trúng đấu giá không còn là vụ việc hành chính như các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định hiện hành, Dự thảo cần có các quy định riêng về thu hồi đất hay gia hạn nghĩa vụ của người trúng đấu giá riêng để phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự về tài sản và thỏa thuận hợp đồng của các chủ thể liên quan.

Nên có quy định về đấu giá trả tiền một lần hay cho phép người trúng đầu giá trả tiền nhiều lần trong một thời gian trung, dài hạn để có các quy định cụ thể cho hai trường hợp có các hậu quả pháp lý khá khác nhau này.

Đối với quyền sử dụng đất đấu giá trả tiền một lần, dưới góc độ Luật dân sự, sau khi người trúng đấu giá, tài sản đó trở thành tài sản sở hữu của họ thì khi đó họ có toàn quyền định đoạt đối với tài sản của mình trong đó bao gồm cả việc không khai thác tài sản này, được hiểu là cơ quan nhà nước có thẩm quyền không có quyền thu hồi lại đất nếu họ không làm gì.

Cũng theo ông Minh, cần bổ sung thêm một điều kiện rất quan trọng để đấu giá quyền sử dụng đất trả tiền một lần là “đất sạch”, cụ thể là đất đã có quy hoạch 1/2000; chủ đầu tư không cần phải thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất; đất đã hoàn thành toàn bộ công tác đền bù, giải phóng xong, cắm mốc giới; không có tranh chấp để sẵn sàng bàn giao cho người trúng đấu giá.

Đối với đất “chưa sạch” chưa đáp ứng các quy định nêu ở trên mà vẫn đưa ra đấu giá: Nghị định cần có các quy định về trách nhiệm cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến các điều kiện và thủ tục pháp lý liên quan đã nói trên và trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư cụ thể nếu cơ quan có thẩm quyền vi phạm các nghĩa vụ của họ?

Ngược lại, nếu các vấn đề trên sẽ thuộc trách nhiệm của người trúng đấu giá thì vấn đề xây dựng giá khởi điểm đấu giá như thế nào và các quy định về lỗi, miễn trừ trách nhiệm nếu người trúng đấu giá không có lỗi trong việc chậm thực hiện các thủ tục pháp lý nói trên như thế nào?

Thực tế hiện nay, các dự án có sử dụng đất mà các điều kiện nói trên nếu không đáp ứng chính là nguyên nhân chủ chốt dẫn đến việc các dự án sử dụng đất thường xuyên và bị kéo dài tình trạng chậm tiến độ. Nếu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện đó, việc xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá sẽ rất khó khăn cho cơ quan tổ chức đấu giá, việc đấu giá khó thành công sẽ tốn nguồn lực của Nhà nước hoặc nếu có tìm được bên đấu giá thành công, khả năng cao việc phát triển dự án sử dụng đất đó sẽ bị kéo dài, tiếp tục phát sinh các tranh chấp không đáng có giữa các bên liên quan.

Duy Thế