'Cơn sốt' chung cư có dấu hiệu 'hạ nhiệt', nhưng giá vẫn khó giảm

Giá nhà chung cư tăng vì thiếu nguồn cung và cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý. Ảnh tư liệu

Nguồn cung chưa thể cải thiện

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I năm 2024 đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Báo cáo vừa công bố của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội lại giảm 23% so với tháng trước đó.

Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Theo lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Theo các chuyên gia, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung - cầu. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại, tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều khó tránh khỏi.

Chia sẻ về việc giá chung cư liên tục tăng thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho rằng nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng, nhất là các đô thị lớn. Tới đây, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh người mua chung cư thời điểm này cần xác định rõ mục đích của bản thân là gì. Nếu mua để ở, người mua có thể cân nhắc xuống tiền ngay khi tài chính đã cho phép và bản thân họ tìm được căn nhà ưng ý. Trường hợp để đầu tư ngắn hạn, người mua chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định. Khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Làm thế nào để hạ giá?

Ghi nhận từ Bộ Xây dựng, một số chung cư có giá tăng đột biến rất ít giao dịch và gần như không phát sinh giao dịch, một số nơi có tình trạng bị đẩy giá ảo. Nguyên nhân không chỉ do thiếu nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm bất động sản còn chưa hợp lý. Chung cư cao cấp chiếm tỷ lệ cao trong khi đó nhà ở bình dân, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp còn ít.

Đánh giá về thị trường, theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, đợt "sốt" chung cư tại Hà Nội vừa qua giống như "mưa dông mùa hè" diễn ra trong thời gian rất ngắn. Trong khi hầu hết phân khúc khó khăn, sản phẩm chung cư dễ dàng bị "đẩy giá" nhờ nhu cầu ở thực lớn, nguồn cung ít. Do đó, hiện người mua đã được trấn an, chuyển qua nghe ngóng, chung cư đã qua sử dụng đang dần quay trở lại diễn biến ảm đạm chung của thị trường bất động sản năm nay.

Các chuyên gia của VARS cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung, cần có sự tham gia quyết liệt hơn từ Nhà nước thông qua một số giải pháp cụ thể như tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, bởi nguồn cung từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ góp phần kéo giảm giá nhà khu vực nội đô.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội. Ông Đính cho rằng, việc chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch… sẽ giúp các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi có quy hoạch.

Cần sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại

Để ổn định giá nhà các chuyên gia cho rằng, cần sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.

Tấn Minh