Bất động sản 2026 có xuất hiện bong bóng?

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2026, một nhà đầu tư bày tỏ lo ngại về tính bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam khi giá nhà tăng vượt khả năng chi trả của người dân, đồng thời cảnh báo nguy cơ lặp lại kịch bản đổ vỡ giống Trung Quốc.

Ông lấy ví dụ tuyến Metro vốn được kỳ vọng vận hành vào 2019 - 2020 nhưng thực tế lại chậm tiến độ. Tuy nhiên, nhìn chung, mô hình phát triển hạ tầng kết nối mạnh vẫn được xem là yếu tố thúc đẩy giá bất động sản tại các khu vực lân cận, nhờ hưởng lợi từ các tiện ích đồng bộ. Đây là động lực quan trọng cho tăng giá nhà, đặc biệt trong bối cảnh thị trường Việt Nam hiện nay.

Bên cạnh hạ tầng, các yếu tố khác như thu nhập của người lao động và khả năng chi trả cũng ảnh hưởng đến giá nhà. Giá căn hộ trung bình hiện đã tăng nhiều lần so với thu nhập cơ bản, nhất là các sản phẩm biệt thự và cao cấp, tương tự diễn biến thị trường Trung Quốc hơn một thập kỷ trước.

Một rủi ro khác là lãi suất đang có xu hướng tăng, từ mức 5 - 6% trước đó có thể lên khoảng 10% trong tương lai gần. Đây là yếu tố khó dự báo và có thể ảnh hưởng đến khả năng mua dài hạn, giống như những gì đã xảy ra tại Trung Quốc. Do đó, dù không còn cơ hội “ăn non” như trước, nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc các kịch bản xấu có thể xảy ra.

Theo quan điểm của Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE Vietnam, khoảng hơn một năm trước, khi thị trường bất động sản Trung Quốc gặp nhiều vấn đề, nhiều người lo ngại rằng Việt Nam cũng sẽ đối mặt với tình trạng tương tự. Tuy nhiên, phân tích kỹ có thể thấy sự khác biệt quan trọng giữa hai thị trường.

Ở Trung Quốc, tốc độ phát triển hạ tầng diễn ra rất nhanh và hầu hết các địa phương đều đẩy mạnh xây dựng nhằm tăng trưởng GDP. Điều này dẫn đến nguồn cung nhà ở vượt quá nhu cầu thực tế.

Trong khi đó, tại Việt Nam, tốc độ phát triển hạ tầng chậm hơn nhiều so với nhu cầu đô thị hóa và nhu cầu về nhà ở. Nguồn cung hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt ở khu vực trung tâm nên giá bán bị đẩy lên cao. Người mua cạnh tranh nhau để sở hữu sản phẩm, vô tình tạo ra mặt bằng giá mới.

“Mặc dù cả hai thị trường đều có giai đoạn tăng giá nhưng kịch bản xảy ra ở Trung Quốc khó xảy ra tại Việt Nam. Yếu tố rủi ro tương tự ở mức thấp nhưng không có nghĩa là hoàn toàn không tồn tại.

Một số kịch bản xấu vẫn có thể xảy ra nếu giá nhà bị đẩy quá cao, dẫn đến hiện tượng bảo hòa cục bộ, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc bình dân vẫn thiếu hụt nguồn cung”, chuyên gia lưu ý.

Theo quan sát của ông Kiệt, các kịch bản xấu chưa xảy raở giai đoạn hiện tại. Tuy nhiên, nếu các chủ đầu tư tiếp tục đẩy giá lên mức quá cao, ví dụ 250 triệu đồng/m2, những rủi ro này hoàn toàn có thể xuất hiện.

Điều tích cực là Chính phủ rất quan tâm đến vấn đề giá nhà. Ngay cả Thủ tướng Chính phủ cũng đã có phản ứng mạnh mẽ nhằm kiểm soát giá, đồng thời chuẩn bị các công cụ tài khó, như thuế bất động sản để kiểm soát rủi ro thị trường khi cần thiết.

(Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).

Ở góc nhìn của chủ đầu tư, theo ông Phạm Trung Quân, Giám đốc Nghiên cứu và phát triển sản phẩm Nam Long, việc giảm giá nhà xuống mức hợp lý cũng gặp khó khăn lớn. Để giảm giá, cần cân đối một bài toán chi phí - lợi nhuận, bởi giá bán cuối cùng được hình thành từ tổng chi phí xây dựng cộng với lợi nhuận.

Hiện nay, chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh, đặc biệt là cát, xi măng. Trong giai đoạn vừa rồi, giá cát xây dựng đã tăng từ 100.000 - 150.000 đồng/m3 lên 400.000 - 500.000 đồng/m3, khiến chi phí xây dựng tăng đáng kể.

Bên cạnh đó, chi phí đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng cũng tăng cao, thậm chí không có khả năng giảm. Trong bối cảnh này, việc ép giá nhà xuống mức thấp là gần như không khả thi, ngay cả khi chủ đầu tư muốn tạo ra sản phẩm giá rẻ.

Đại diện Nam Long chia sẻ: “Chúng tôi thực sự muốn phát triển những sản phẩm nhà ở với giá khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2 nhưng với chi phí hiện tại, việc này khó thực hiện. Ngay cả khi có nguồn vốn hạn chế để làm dự án giá rẻ, chi phí xây dựng cao cũng khiến giá bán không thể giảm được”.

Các chuyên gia nhìn nhận thị trường Việt Nam hiện có tiềm năng tăng giá nhưng vẫn còn rủi ro, đặc biệt với các phân khúc cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, các yếu tố chính sách và sự kiểm soát từ chính phủ giúp giảm thiểu rủi ro, tạo niềm tin tương đối cho nhà đầu tư và người mua thực.

Nguyên Ngọc