BĐS nhà ở qua giai đoạn trầm lắng, 'của để dành' bắt đầu mang về dòng tiền cho Khang Điền, Nam Long, Phát Đạt

Nguồn cung bắt đầu hồi phục từ mức thấp

Theo CBRE Việt Nam, tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở vùng TP HCM và các tỉnh lân cận đạt khoảng 11.000 sản phẩm. Nguồn cung hầu hết đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, trong đó 69% là căn hộ, 24% là biệt thự, nhà liền kề.

Nguồn: VCBS tổng hợp

Công ty Chứng khoán VCBS trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở công bố mới đây, phân tích thị trường bất động sản được đánh giá đã vượt qua điểm đảo chiều và bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2025, được hỗ trợ tích cực bởi các yếu tố như: Hành lang pháp luật mới bắt đầu đi vào thực tiễn và thúc đẩy nguồn cung mới. Cùng đó, động lực thúc đẩy từ hạ tầng khi một số dự án bắt đầu hoàn thiện trong năm 2025 và xu hướng tăng tốc giải ngân đầu tư công.

Thêm vào đó, tâm lý người mua nhà tiếp tục cải thiện đối với cả nhu cầu để ở lẫn đầu tư, bắt đầu chấp nhận các sản phẩm có rủi ro cao hơn. Đồng thời, mặt bằng lãi suất được duy trì mức hợp lý và các dự án có nhiều điều kiện huy động tín dụng hơn nhờ dần hoàn thiện tình trạng pháp lý. Cuối cùng, hoạt động bán hàng và công bố dự án mới của các chủ đầu tư sau giai đoạn tái cấu trúc và quan sát thị trường.

Nguồn: World Bank, VCBS tổng hợp.

Theo VCBS, hoạt động giao dịch và các làn sóng tăng giá sẽ tập trung tại các sản phẩm và khu vực thuộc vùng đô thị hoặc các địa bàn lân cận trung tâm kinh tế (Hà Nội, TP HCM) do có động lực thực tế từ áp lực dân số và quá trình phát triển kinh tế, hạ tầng – tiện ích trên địa bàn. Cùng với đó, là có thể đáp ứng một phần nhu cầu an cư thực tế và có tình trạng pháp lý không quá rủi ro. Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản du lịch và đất nền tại các tỉnh quá xa trung tâm kinh tế dự báo sẽ chưa khởi sắc trong năm 2025.

“Chu kỳ thị trường từ năm 2025 dự báo sẽ là chu kỳ bất động sản sở hữu động lực thúc đẩy lớn nhất từ yếu tố nhân khẩu học khi nhóm dân số sinh quanh năm 1990 (thế hệ ghi nhận sự bùng nổ dân số mạnh nhất của Việt Nam và hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lớp trung lưu) bước vào giai đoạn tăng tốc mua nhà”, VCBS đánh giá.

Đồng thời, chuyên gia phân tích cũng cho rằng, khu vực Hà Nội, TP HCM và vùng lân cận sẽ hưởng lợi lớn nhất từ xu hướng trên nhờ là nơi tập trung phần lớn nhu cầu mua nhà và các giao dịch bất động sản do các địa phương này vượt trội so với các địa phương khác về mức độ phát triển kinh tế và cơ hội việc làm. Và quá trình di cư ồ ạt và nguồn cung nhà ở thấp tại thành phố lớn trong những năm qua đã khiến một lượng không nhỏ người trẻ chưa sở hữu nhà ở.

Nhận định về giá bất động sản trong năm 2025, VCBS cho rằng, mặc dù đã ghi nhận mức tăng đáng kể trong giai đoạn 2023 – 2024 và làn sóng tăng giá hiện đã có sự hạ nhiệt nhất định, mặt bằng giá bất động sản tại khu vực thành phố lớn sẽ vẫn neo ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng giá tại một số khu vực, loại hình sản phẩm trong năm 2025.

Trong năm 2025, làn sóng tăng giá bất động sản dự báo sẽ dần lan tỏa đến khu vực vùng ven và các địa phương lân cận trung tâm kinh tế nhờ mặt bằng giá bất động sản khu vực nội đô đã quá cao so với thu nhập trung bình người dân và khả năng khai thác dòng tiền thực tế, do đó có thể không còn nhiều dư địa tăng giá.

“Của để dành” mang tiền về cho doanh nghiệp

Tại CTCP Đầu tư & Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH), VCBS dự báo dự án cao tầng The Privia (Q. Bình Tân, TP HCM) sẽ bắt đầu bàn giao và ghi nhận lợi nhuận từ quý IV năm nay. Với 1.043 căn hộ và mức giá bán khá cao, dự án kỳ vọng sẽ đóng góp khoảng 3.000 tỷ đồng doanh thu cho KDH, phần lớn được ghi nhận trong giai đoạn quý IV và quý I/2025.

Đồng thời, tổ hợp dự án The Foresta (TP.Thủ Đức, TP HCM) bắt đầu mang về dòng tiền cho Khang Điền, khi mức giá bán dự kiến khá cao (khoảng 200 – 250 triệu đồng/ m2). Theo đó, The Foresta dự báo sẽ đóng góp khoảng 2.500 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế cho KDH trong giai đoạn 2025 – 2026. Tuy nhiên, cũng có rủi ro khi kể từ dự án The Solina, mặt bằng biên lợi nhuận của KDH có thể suy giảm do mặt bằng đơn giá tiền sử dụng đất tăng cao. Đồng thời, chi phí giải phóng mặt bằng tại dự án KDC Tân Tạo bị đẩy quá cao so với nguồn lực tài chính của KDH hoặc phương án tài chính dự án.

Nguồn: VCBS tổng hợp và dự báo.

Còn tại CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG), doanh nghiệp đã bắt đầu thực hiện bàn giao các căn hộ tại dự án Akari City giai đoạn 2 (Q.Bình Tân, TP HCM) từ tháng 10. Dự kiến trong quý IV, doanh nghiệp có thể hoàn thành bàn giao và ghi nhận doanh thu đối với khoảng 1.000 căn hộ tại dự án, qua đó mang về 3.300 tỷ đồng doanh thu.

Nguồn: VCBS tổng hợp.

Việc bàn giao dự án Akari City sẽ là nguồn đóng góp chủ đạo đến kết quả kinh doanh của NLG trong năm 2024, đồng thời hỗ trợ tích cực dòng tiền kinh doanh trong giai đoạn cuối năm khi NLG thu nốt khoản tiền thanh toán của khách hàng khi nhận nhà.

Các dự án đang thực hiện kinh doanh (Akari City, Waterpoint, Central Lake) dự báo duy trì xu hướng hồi phục mạnh về giá trị bán hàng trong năm 2025 khi thị trường BĐS khu vực phía Nam dần khởi sắc, và doanh nghiệp bắt đầu đẩy mạnh mở bán các phân khu mới tại các dự án trọng điểm.

Nguồn: VCBS tổng hợp và dự báo.

Tại CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), KDC Bắc Hà Thanh (Bình Định) bắt đầu đem về dòng tiền. Theo đó, trong nửa cuối năm 2024, PDR đã lần lượt hoàn thiện các công đoạn pháp lý cuối cùng, bao gồm: Được giao đất cho phần lớn diện tích, nhận giấy phép xây dựng và hoàn thành đóng tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện tại, dự án đã hoàn thành 90% tiến độ hạ tầng kỹ thuật và đã bắt đầu nhận đặt cọc. Với 1.422 lô đất nền (tương ứng giá trị bán hàng kỳ vọng hơn 4.000 tỷ đồng), dự án sẽ là nguồn đóng góp dòng tiền quan trọng cho PDR từ quý IV.

Nguồn: VCBS tổng hợp.

Bên cạnh đó, trong tháng 9, PDR đã nhận giấy phép xây dựng giai đoạn 2 tại dự án Cao ốc Thuận An 1&2 (Bình Dương). Theo đó, doanh nghiệp đã chính thức đủ điều kiện để bắt đầu thi công đối với toàn bộ tổ hợp chung cư (bao gồm 6.633 căn hộ trên diện tích lô đất 44.600 m2) – dự kiến có thể triển khai bán hàng từ giữa năm 2025. Với giá bán dự kiến 20 – 25 triệu đồng/ m2, tổ hợp dự án kỳ vọng đem về gần 10.000 tỷ đồng doanh thu cho PDR trong các năm tiếp theo.

Nguồn: VCBS tổng hợp và dự báo.

Trang Mai