Cho phép thí điểm xây nhà ở thương mại trên đất không phải là 'đất ở'

Chiều 30/11, trong ngày làm việc cuối cùng của Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV, với 415/460 đại biểu tán thành (chiếm 86,64% đại biểu tham gia), Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại).

Trước khi các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) bấm nút biểu quyết, thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trình bày Báo cáo tiếp thu, giải trình dự án Luật.

Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, mục đích của Nghị quyết là bổ sung phương thức tiếp cận đất đai, tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại.

"Nghị quyết này không bao gồm các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được điều chỉnh bởi Luật Đất đai. Việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp đã được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai và theo các dự án cụ thể ở từng địa phương", ông Thanh cho hay.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Giải trình một số nội dung của Nghị quyết còn ý kiến khác nhau, ông Thanh cho biết:

Về phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết, có ý kiến đề nghị cân nhắc kỹ phạm vi thí điểm, chỉ thực hiện thí điểm ở một số địa phương, một số tỉnh, thành phố có nhu cầu về nhà thương mại cao.

UBTVQH cho rằng, hiện nay các dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ thường vướng mắc, do đó, nếu chỉ thực hiện tại một số địa phương thì những địa phương khác khi muốn triển khai dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận sẽ không thực hiện được.

"Vì vậy, thí điểm thực hiện trên phạm vi toàn quốc sẽ đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, công bằng giữa các địa phương", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay.

Có ý kiến đề nghị nghiên cứu hình thức thỏa thuận góp vốn với doanh nghiệp để đầu tư dự án nhà ở thương mại; có ý kiến đề nghị cần quy định rõ trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có thể có một phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý.

Về vấn đề này, UBTVQH báo cáo: Tại khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai đã quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, UBTVQH xin bổ sung quy định về trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có thể có một phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý.

Về điều kiện thực hiện dự án thí điểm, có ý kiến đề nghị không thực hiện thí điểm đối với đất lúa, đất rừng, đất an ninh, đất quốc phòng, chỉ thực hiện thí điểm đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Có ý kiến đề nghị cân nhắc đối với các loại đất thực hiện thí điểm như đất trồng lúa, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo.

UBTVQH nhận thấy trên thực tế phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Trường hợp khu đất mà doanh nghiệp dự kiến làm nhà ở thương mại có phần đất quốc phòng, đất an ninh và đất tôn giáo, địa phương phải chịu trách nhiệm xem xét, quyết định trên cơ sở các quy hoạch có liên quan, các điều kiện, quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản, tôn giáo.

Trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất có thể đề xuất và Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ xem xét chấp thuận bằng văn bản. Sau khi có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Có ý kiến đề nghị làm rõ văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại có trước khi thực hiện chuyển nhượng hay sau khi đã nhận chuyển nhượng.

Trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất có thể đề xuất và Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ xem xét chấp thuận bằng văn bản. Sau khi có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Quy định này cũng tương tự như quy định tại điểm c khoản 3 Điều 127 của Luật Đất đai áp dụng đối với các trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Về tiêu chí thực hiện dự án thí điểm, có ý kiến cho rằng, quy định không vượt quá 30% diện tích đất ở là cần thiết, một số ý kiến đề nghị làm rõ cơ sở đưa ra số liệu 30% diện tích đất ở; đề nghị làm rõ sự phù hợp của quy định này đối với tất cả các địa phương.

UBTVQH cho rằng, việc quy định tiêu chí trên xuất phát từ Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Quy định này đảm bảo hài hòa, hợp lý giữa các hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Có ý kiến đề nghị quy định rõ thứ tự ưu tiên, tiêu chí lựa chọn dự án hoặc giao Chính phủ quy định để đảm bảo không bị vướng mắc.

Theo UBTVQH, dự thảo Nghị quyết không quy định tiêu chí cụ thể mà phân cấp cho địa phương để phù hợp với tình hình thực tế và theo đúng chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong giai đoạn hiện nay.

Các vấn đề khác, UBTVQH cho biết đã tiếp thu ý kiến của ĐBQH và chỉnh lý, bổ sung, hoàn thiện tại dự thảo Nghị quyết.

Minh Minh