Cổ phiếu ngân hàng, bất động sản đang tiềm ẩn rủi ro sau giai đoạn tăng nóng

Lợi nhuận lõi giảm tốc

Theo báo cáo vừa công bố của FiinGroup, bước sang quý 3/2025, tăng trưởng lợi nhuận toàn thị trường chứng khoán duy trì ở mức cao so với cùng kỳ, song chất lượng tăng trưởng cho thấy sự phân hóa mạnh.

Cụ thể, lợi nhuận sau thuế (LNST) toàn thị trường tăng mạnh 41,8% so với cùng kỳ năm ngoái trong quý 3/2025, dẫn dắt bởi nhóm Phi tài chính (+50,4%), trong khi nhóm Tài chính tăng thấp hơn (34,1%) .

Về chất lượng tăng trưởng, nhóm chuyên gia tiếp tục chỉ ra câu chuyện về lợi nhuận lõi khi mức tăng trưởng cao này chủ yếu đến từ thu nhập không thường xuyên (bán tài sản, lãi tỷ giá, hoàn nhập dự phòng ) của nhiều doanh nghiệp đầu ngành, trong khi lợi nhuận lõi toàn thị trường tiếp tục giảm tốc kể từ đỉnh quý 4/2024, chỉ tăng 16,7% so với cùng kỳ. Như vậy, đây là quý thứ tư liên tiếp lợi nhuận lõi giảm tốc kể từ đỉnh quý 4/2024.

Trong quý 3/2025, lợi nhuận lõi của nhóm vốn hóa lớn (VN30) – nhóm có hiệu suất giá cổ phiếu vượt trội so với VN-Index – suy giảm nhẹ (-2,4% so cùng kỳ) do kết quả kém tích cực của các ngành dẫn dắt như Ngân hàng và Bất động sản.

Ngược lại, lợi nhuận lõi của nhóm vốn hóa vừa (VNMID) và nhỏ (VNSML) bứt phá mạnh với mức tăng lần lượt 62,4% và 44,2% so cùng kỳ trong quý. Tuy nhiên, các nhóm này chỉ chiếm tỷ trọng dưới 30% trong cơ cấu lợi nhuận lõi trên HOSE nên ảnh hưởng không đáng kể lên tăng trưởng chung.

Xét theo nhóm ngành, tăng trưởng cao ghi nhận ở Dầu khí, Viễn thông, Vật liệu & Xây dựng, Bán lẻ, Bảo hiểm. Hóa chất và Hàng cá nhân duy trì đà hồi phục, trong khi Thực phẩm & Đồ uống và Tiện ích giảm tốc.

Bất động sản đảo chiều suy giảm khi các thu nhập không thường xuyên không đủ bù đắp sụt giảm từ hoạt động kinh doanh chính.

Với Ngân hàng, LNST quý 3 tăng trưởng +24,9% so với cùng kỳ, nhưng chững lại so với quý 2 trước đó (-1,6%) do NIM thu hẹp (do chi phí vốn gia tăng) và tín dụng tăng chậm lại (tăng 4% trong quý 3, giảm tốc so với mức tăng 6,3% của quý trước) ghi nhận ở nhóm TMCP nhà nước và các ngân hàng tư nhân lớn.

Tính đến hết 9 tháng đầu năm 2025, phần lớn các ngành đã hoàn thành trên 85% kế hoạch lợi nhuận năm, cho thấy kết quả kinh doanh bám sát mục tiêu. Tuy nhiên, Ngân hàng và Bất động sản vẫn là hai nhóm có tỷ lệ hoàn thành kế hoạch thấp nhất, lần lượt khoảng 74,6% và 52,5%.

Nhóm cổ phiếu trụ như ngân hàng, bất động sản... tăng nóng thời gian qua

Cẩn trọng với cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán, bất động sản

Về định giá: P/E (giá/lợi nhuận) toàn thị trường ở mức 14,2x, giảm đáng kể so với đỉnh 3 năm (16,5x). Tuy nhiên, khi so với mức trung bình 5 năm, cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các nhóm ngành.

Trong đó, Bất động sản, Thực phẩm và Phần mềm (CNTT) đang giao dịch với P/E cao hơn trung bình 5 năm, trong khi triển vọng lợi nhuận ngắn hạn khó bứt phá, làm gia tăng rủi ro điều chỉnh định giá.

Riêng với Bất động sản, nếu loại trừ ảnh hưởng từ nhóm Vingroup (VIC, VHM, VRE, VEF), định giá ngành Bất động sản phản ánh sát hơn bức tranh lợi nhuận thực tế của phần còn lại trong ngành, khi P/E đã tăng 80% từ “đáy thuế quan” đầu tháng 4/2025, trở thành động lực chính cho đà tăng giá vượt trội của ngành (106,63% từ đầu năm).

Hiện P/E nhóm ngoài Vingroup ở mức 30,4x, cao hơn so với 24,7x của toàn ngành, chủ yếu do lợi nhuận cơ bản vẫn thấp trong khi giá cổ phiếu đã phục hồi đáng kể. Điều này cho thấy định giá ngành không còn rẻ, dù kỳ vọng phục hồi lợi nhuận trong các quý tới vẫn còn hiện hữu.

Tuy nhiên, rủi ro điều chỉnh ngắn hạn có thể gia tăng, nhất là khi chưa xuất hiện tín hiệu cải thiện rõ ràng về lợi nhuận và dòng tiền, trong khi mặt bằng P/Bđã tiệm cận vùng cao của 2 năm gần đây.

“Cổ phiếu Bất động sản thường không được nắm giữ dài hạn mà vận động theo chu kỳ dòng tiền và tiến độ dự án của doanh nghiệp, khiến giá biến động mạnh giữa các quý. Đặc điểm này khiến dòng tiền đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn, gia tăng rủi ro điều chỉnh khi thanh khoản thị trường suy yếu” – các nhà phân tích của FiinGroup nhận định.

Ngân hàng và Chứng khoán hiện có P/E và P/B (giá/giá trị sổ sách) dao động quanh mức trung bình 5 năm. Tuy nhiên, Ngân hàng đang trong giai đoạn lợi nhuận chững lại sau khi đạt đỉnh, còn Chứng khoán là nhóm high beta, nên khó thu hút dòng tiền trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh.

Đối với Ngân hàng, P/B của ngành này hiện ở mức 1,6x, giảm 20% so với đỉnh 3 năm gần nhất (2,0x) ghi nhận giữa tháng 10/2025 và đang quay về vùng định giá quen thuộc mà ngành duy trì trong giai đoạn cuối 2023 – giữa 2025.

Cụ thể, các ngân hàng tư nhân top đầu (VPB, TCB, MBB) cùng nhóm quy mô nhỏ hơn (LPB, SHB, ABB) ghi nhận P/B tăng đáng kể từ đầu năm 2025, đóng góp chính vào mức tăng giá vượt trội của các cổ phiếu này.

Ngược lại, nhóm TMCP nhà nước (BID, VCB, CTG) có định giá tăng thấp hay thậm chí suy giảm, khiến giá cổ phiếu kém tích cực hơn dù giá trị sổ sách vẫn tăng trưởng.

Tuy nhiên, triển vọng lợi nhuận ngắn hạn chưa thực sự khả quan đang làm gia tăng rủi ro điều chỉnh định giá, đặc biệt với những cổ phiếu đã tăng nóng gần đây.

Ở các nhóm ngành còn lại, định giá đang thấp hơn trung bình 5 năm ở một số ngành có tính chu kỳ cao như Xây dựng, Thiết bị Dầu khí; nhóm Xuất khẩu (Dệt may, Thủy sản, Hóa chất); Bảo hiểm. Đây là các ngành đạt mức tăng trưởng cao về lợi nhuận lõi trong quý 3.

Với Thép, P/E của ngành hiện đang cao hơn trung bình 5 năm, nhưng triển vọng tăng trưởng lợi nhuận khả quan sẽ giúp cải thiện mặt bằng định giá.

Năm 2026, các chuyên gia FiinGroup kỳ vọng sẽ mở ra chu kỳ đầu tư mới khi dòng vốn hạ tầng tăng tốc và hoạt động triển khai dự án bất động sản phục hồi rõ nét sau nhiều năm trầm lắng. Sự cộng hưởng này sẽ thúc đẩy chuỗi giá trị ngành Bất động sản.

Trong đó, Thép, Vật liệu xây dựng và Xây dựng Dân dụng là ba nhóm nổi bật với lợi nhuận lõi đã phục hồi tích cực trong quý 3/2025.

Hà loan