Công thức giải tỏa đền bù giúp Trung Quốc cải tạo đô thị với tốc độ chóng mặt

Tốc độ xây dựng nhà ở nhanh chóng của các đô thị Trung Quốc khiến nhiều quốc gia phải chú ý. Ảnh: Xinhua.

Trong hơn ba thập niên qua, Trung Quốc đã thực hiện một trong những chương trình cải tạo đô thị lớn nhất thế giới. Hàng trăm triệu người dân được chuyển từ các khu nhà thấp tầng, khu ổ chuột hay những “làng trong thành phố” (城中村- thành trung thôn) sang các khu chung cư hiện đại. Tốc độ tái thiết nhanh chóng của các đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến hay Quảng Châu khiến nhiều quốc gia phải chú ý.

Điều gì giúp Trung Quốc làm được điều đó? Câu trả lời nằm ở mô hình sở hữu đất đai đặc thù, cơ chế bồi thường tái định cư và đặc biệt là cuộc cải cách sâu rộng về giải tỏa, thu hồi đất diễn ra từ năm 2011.

Khu nhà ở mới ở ngoại ô thành phố Nam Ninh. Ảnh: Nanfang.

Nhà nước sở hữu đất đô thị và hai hình thức bồi thường phổ biến khi thu hồi

Theo pháp luật Trung Quốc, đất đai tại khu vực đô thị thuộc sở hữu nhà nước, trong khi đất nông thôn chủ yếu thuộc sở hữu tập thể. Người dân không sở hữu đất theo nghĩa tuyệt đối mà nắm quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, phổ biến là 70 năm đối với đất ở.

Vì vậy, khi triển khai các dự án phát triển đô thị, chính quyền thực chất thu hồi quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất.

Trong quá trình giải tỏa, thu hồi đất, người dân thường được lựa chọn giữa hai hình thức bồi thường chính.

Thứ nhất là bồi thường bằng tiền. Khoản đền bù bao gồm giá trị căn nhà bị thu hồi, chi phí di dời, hỗ trợ thuê nhà tạm cư cùng một số khoản trợ cấp sinh hoạt khác. Giá bồi thường thường được xác định dựa trên giá thị trường của các bất động sản tương đương trong khu vực.

Thứ hai là hình thức “đổi nhà lấy nhà” – mô hình rất phổ biến tại Trung Quốc. Theo đó, người dân bàn giao nhà cũ và được bố trí căn hộ mới tại khu tái định cư hoặc dự án mới xây dựng. Nếu căn hộ mới có giá trị cao hơn, người dân có thể phải đóng thêm một phần chi phí hoặc được hưởng các chính sách ưu đãi của địa phương.

Nhiều người Trung Quốc gọi đây là hình thức “tái định cư sau phá dỡ”.

Khu tái định cư Châu tự trị người Di ở Lương Sơn, Tứ Xuyên. Ảnh: Xinhua.

Những “làng trong thành phố” biến mất như thế nào?

Một nét đặc thù của đô thị hóa Trung Quốc là sự tồn tại của các “làng trong thành phố” – những cộng đồng nông thôn xây dựng từ thời “Công xã nhân dân” hoặc sau này bị đô thị bao quanh nhưng vẫn duy trì chế độ sở hữu tập thể.

Khi các khu vực này được cải tạo, chính quyền sẽ đàm phán với tập thể dân cư. Người dân thường nhận được căn hộ tái định cư, tiền đền bù và trong nhiều trường hợp còn được phân bổ một phần diện tích thương mại hoặc bất động sản cho thuê.

Tại Thâm Quyến hay Đông Quan ở tỉnh Quảng Đông, không ít hộ gia đình đã trở nên rất giàu có sau các dự án giải tỏa quy mô lớn. Thuật ngữ “拆二代” (Sách nhị đại - Thế hệ thứ hai hưởng lợi từ giải tỏa) từng trở thành một hiện tượng xã hội nổi tiếng tại Trung Quốc.

“Đinh tử hộ nổi tiếng nhất lịch sử Trung Quốc” ở Trùng Khánh năm 2007. Ảnh: Sohu.

Ở các cổ trấn, làng cổ phục vụ du lịch, mô hình tái định cư còn linh hoạt hơn. Người dân được chuyển tới sống các khu chung cư mới do nhà nước xây dựng, trong khi vẫn có thể quay về khu phố cổ để kinh doanh dịch vụ du lịch.

Từ “đinh tử hộ” đến cải cách pháp luật

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa thần tốc cũng kéo theo nhiều mâu thuẫn.

Trước năm 2011, Trung Quốc áp dụng cơ chế cho phép chủ đầu tư trực tiếp tham gia đàm phán bồi thường và giải tỏa. Theo Quy chế quản lý phá dỡ nhà ở đô thị được ban hành năm 2001, doanh nghiệp bất động sản được cấp phép thương lượng với người dân, còn chính quyền có thể tiến hành cưỡng chế nếu đàm phán thất bại.

Mô hình này nhanh chóng bộc lộ nhiều bất cập. Do lợi nhuận dự án phụ thuộc trực tiếp vào chi phí đền bù, không ít doanh nghiệp tìm cách gây sức ép lên người dân thông qua việc cắt điện, cắt nước hoặc phá dỡ nhà xung quanh để buộc các hộ còn lại phải rời đi.

Giai đoạn 2003-2010, trên báo chí Trung Quốc thường xuyên xuất hiện các thuật ngữ như “bạo lực giải tỏa”. Trong bối cảnh đó, nhiều “đinh tử hộ” – những hộ dân kiên quyết không chấp nhận phương án bồi thường – trở thành tâm điểm dư luận.

Nổi tiếng nhất là vụ việc tại Trùng Khánh năm 2007. Sau khi hơn 280 hộ dân đã di dời để nhường chỗ cho một dự án thương mại, chỉ còn gia đình vợ chồng Ngô Bình – Dương Vũ kiên quyết bám trụ. Chủ đầu tư đã cho đào toàn bộ khu đất xung quanh, khiến căn nhà hai tầng đứng trơ trọi giữa một hố sâu khổng lồ. Hình ảnh này nhanh chóng lan truyền trên Internet và được mệnh danh là “Đinh tử hộ nổi tiếng nhất lịch sử Trung Quốc”.

Sau 3 năm với nhiều vòng hòa giải và can thiệp của tòa án, hai bên đạt thỏa thuận, gia đình nhận tiền cùng bất động sản bồi thường khác và chuyển đi, căn nhà được phá dỡ.

Một "đinh tử hộ" án ngữ giữa đường cao tốc ở Quảng Châu. Ảnh: CNS.

Cuộc cải cách lịch sử năm 2011

Tháng 1/2010, Ủy ban Thường vụ Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc (Quốc hội) Trung Quốc cho rằng một số nội dung trong quy định cũ không còn phù hợp với “Luật Quyền tài sản” được ban hành năm 2007. Điều này tạo cơ sở pháp lý để sửa đổi toàn diện hệ thống giải tỏa.

Tháng 1/2011, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành Quy chế thu hồi và bồi thường nhà ở trên đất thuộc sở hữu nhà nước, đánh dấu sự thay đổi căn bản trong chính sách đất đai đô thị.

Từ thời điểm này, chủ đầu tư bị loại khỏi quá trình thu hồi; thay vào đó, chính quyền địa phương quyết định thu hồi, chính quyền công bố phương án bồi thường, chính quyền ký thỏa thuận với cư dân; sau khi hoàn tất thu hồi mới giao đất cho doanh nghiệp phát triển dự án. Về mặt nguyên tắc, doanh nghiệp không còn được trực tiếp đứng ra "đuổi dân lấy đất" nữa.

Nói cách khác, Trung Quốc đã chuyển từ mô hình “chủ đầu tư giải tỏa” sang mô hình “chính quyền thu hồi”.

"Quy chế thu hồi và bồi thường nhà ở trên đất thuộc sở hữu nhà nước" của Quốc Vụ viện Trung Quốc, đánh dấu sự thay đổi căn bản trong chính sách đất đai đô thị.

Bốn nguyên nhân chính khiến Trung Quốc phải thay đổi

Thứ nhất, giảm xung đột xã hội. Giai đoạn 2005–2010, khiếu kiện liên quan đất đai và giải tỏa chiếm tỷ trọng rất lớn trong các đơn thư khiếu kiện tại Trung Quốc khiến chính quyền trung ương lo ngại nguy cơ bất ổn xã hội.

Thứ hai, tăng tính hợp pháp. Theo “Luật Quyền tài sản” năm 2007, tài sản nhà ở của người dân phải được bảo vệ tốt hơn; thu hồi phải vì lợi ích công cộng; bồi thường phải hợp lý. Mô hình cũ bị cho là không đáp ứng các yêu cầu này.

Thứ ba, tách doanh nghiệp khỏi quyền lực cưỡng chế. Trước đây, doanh nghiệp hưởng lợi, chính quyền cưỡng chế, ranh giới trách nhiệm rất mù mờ. Sau năm 2011, doanh nghiệp chỉ là nhà phát triển dự án, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất.

Thứ tư, xây dựng và nâng cao hình ảnh nhà nước pháp quyền. Giai đoạn cuối những năm 2000, Trung Quốc thúc đẩy khẩu hiệu “Quản lý hành chính theo pháp luật”. Việc sửa luật giải tỏa được xem là một phần của quá trình này.

Tài chính đất đai là nguồn thu quan trọng của chính quyền các địa phương Trung Quốc. Ảnh: Yicai.

Mô hình thành công nhưng không thật hoàn hảo

Vì sao Trung Quốc có thể cải tạo đô thị rất nhanh? Có ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, Nhà nước kiểm soát đất đô thị. Do đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước nên việc quy hoạch, thu hồi và giao đất cho dự án thuận lợi hơn nhiều so với các nước có chế độ tư hữu đất đai.

Thứ hai, mô hình "đổi nhà lấy nhà". Người dân thường nhìn thấy ngay lợi ích từ việc chuyển từ nhà cũ xuống cấp sang căn hộ mới hiện đại hơn.

Thứ ba, chính quyền địa phương phụ thuộc vào doanh thu đất. Trong nhiều năm, bán quyền sử dụng đất là nguồn thu quan trọng của các địa phương Trung Quốc. Vì vậy họ có động lực rất lớn để thúc đẩy tái phát triển đô thị.

Nhờ cơ chế mới, các vụ cưỡng chế gây tranh cãi đã giảm đáng kể so với thời kỳ trước năm 2011. Tuy nhiên, những tranh luận về giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, đền bù không đồng đều giữa các địa phương; một số khu tái định cư ở xa trung tâm khiến cư dân mất việc làm hoặc thay đổi lối sống; có nơi xây dựng quá mức dẫn tới tồn kho bất động sản.

Dù vậy, mô hình tái định cư đô thị của Trung Quốc vẫn dựa trên ba trụ cột cơ bản: nhà nước sở hữu đất đô thị, bồi thường bằng tiền hoặc đổi nhà mới, và tái phát triển các khu dân cư cũ thành các khu chung cư cao tầng.

Đây chính là nền tảng giúp Trung Quốc triển khai hàng loạt dự án cải tạo đô thị quy mô lớn trong hơn 30 năm qua, làm thay đổi sâu sắc diện mạo của các thành phố và đời sống của hàng trăm triệu người dân.