Cuộc cách mạng nhận thức, mở ra tầm nhìn chiến lược về phát triển nhà ở

Đây là tư tưởng chỉ đạo chiến lược trong kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở nói chung vào ngày 19/5. Thông điệp lớn này đang tạo ra làn sóng quan tâm mạnh mẽ của các tầng lớp nhân dân.

Trao đổi với PV Báo CAND, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, những chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm thực sự là một cuộc cách mạng nhận thức về nhà ở và mở ra tầm nhìn chiến lược cho công tác phát triển nhà ở trong giai đoạn mới này.

PV: Thưa ông, cảm xúc của ông như thế nào khi đọc những kết luận mới nhất của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về vấn đề phát triển nhà ở xã hội nói riêng và định hướng phát triển thị trường nhà ở nói chung?

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi phải dùng từ là rất xúc động và vui mừng. Những nội dung trong kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm không chỉ là một tin vui lớn đối với thị trường bất động sản mà còn trực tiếp tác động đến đời sống của đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị.

Đây không chỉ là những chỉ đạo mang tính tình huống, mà là một định hướng về chủ trương chính sách mang tính tổng thể để phát triển nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở giá phù hợp. Nó mở ra một tầm nhìn chiến lược, hướng tới việc bảo đảm quyền của công dân theo Hiến pháp.

PV: Ông có nhắc đến khái niệm "nhà ở giá phù hợp", ông có thể giải thích rõ hơn về khái niệm này và tại sao nó lại quan trọng trong bối cảnh hiện nay?

Ông Lê Hoàng Châu: Đây là điểm tôi rất tâm đắc. Trong kết luận, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã nhấn mạnh đến việc phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Tại TP Hồ Chí Minh, chúng tôi thường gọi là "nhà ở giá vừa túi tiền" hay Sở Xây dựng gọi là "nhà ở bình dân". Từ năm 2021, chúng tôi đã cùng Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thảo luận và thống nhất tên gọi này để thay thế cho cách gọi cũ.

Bản chất của nó là nhà ở thương mại, nhưng được thiết kế và tính toán giá thành sao cho phù hợp với túi tiền của người thu nhập trung bình thấp. Đối với loại hình cho thuê, mức giá thuê cũng phải đảm bảo tính chất phù hợp tương đương. Điều này cực kỳ quan trọng vì nó lấp đầy khoảng trống giữa nhà ở xã hội (vốn phụ thuộc vào khung giá nhà nước và đối tượng hẹp) và nhà ở thương mại cao cấp.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu.

PV: Dư luận cũng như các chuyên gia đang nhấn mạnh đến kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm sẽ thay đổi nhận thức của người dân về chỗ ở. Theo ông, kết luận đã định hướng điều này như thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Đây là một cuộc cách mạng về nhận thức. Chúng ta cần làm rõ: Quyền có chỗ ở khác với quyền sở hữu nhà ở. Hiến pháp quy định công dân có quyền có chỗ ở, và việc bạn đi thuê nhà hay sở hữu nhà đều vinh dự như nhau.

Hiện nay, giới trẻ, đặc biệt là thế hệ Gen Z, đang dẫn đầu xu hướng này. Họ không còn đặt nặng vấn đề phải sở hữu một ngôi nhà cố định. Với sự phát triển của cách mạng công nghiệp lần thứ tư, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế chia sẻ, họ có thể làm việc từ xa ở bất cứ đâu, từ Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đến Phú Quốc hay Sapa. Họ thích khám phá, thích "nhảy việc" để tích lũy trải nghiệm. Với họ, một chỗ ở thuê linh hoạt, phù hợp với phong cách sống và công việc là ưu tiên hàng đầu.

Nhìn ra thế giới, ở các nước phát triển như Nhật Bản hay các nước phương Tây, tỷ lệ thuê nhà tại đô thị chiếm khoảng 60%. Đặc biệt tại Singapore, con số này lên tới khoảng 80%. Trong khi đó, Việt Nam vẫn còn tâm lý nặng nề về việc coi nhà ở là "tích sản". Chúng ta không nói sở hữu nhà là xấu, nhưng cần hình thành văn hóa thuê nhà để người dân không phải gánh áp lực tài chính quá lớn ngay từ khi còđgT

PV: Thực tế hiện nay, số lượng nhà ở xã hội cho thuê còn rất thấp. Theo thống kê của Bộ Xây dựng mới chỉ đạt khoảng 44.000 căn. Theo ông, đâu là nguyên nhân của thực trạng này?

Ông Lê Hoàng Châu: Con số 44.000 căn cho thuê là quá ít so với nhu cầu thực tế. Nguyên nhân lớn nhất nằm ở quy chuẩn diện tích và tâm lý quy hoạch.

Hiện nay, quy chuẩn bắt buộc nhà ở xã hội phải có diện tích tối thiểu 25m2. Tuy nhiên, đối với một công nhân hoặc người lao động đơn thân, chi phí thuê một căn hộ 25m2 vẫn là quá cao so với thu nhập của họ. Nguyên tắc thế giới là chi phí thuê nhà không nên vượt quá 20-25% thu nhập. Tại Việt Nam, chúng ta đang sát ngưỡng 25%, mức này là đắt đỏ.

Khi căn hộ 25m2 không phù hợp túi tiền, dẫn đến tình trạng ế ẩm, chủ đầu tư bị đọng vốn và coi đó là gánh nặng. Trong khi đó, hàng triệu người vẫn đang sống trong các khu nhà trọ tư nhân với diện tích chỉ khoảng 15 - 20m2.

PV: Vậy giải pháp nào để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào mảng nhà ở cho thuê này, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng ta cần sự thay đổi quyết liệt về thể chế. Thứ nhất, cần cho phép doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội cho thuê dưới dạng "phòng trọ cho thuê" với diện tích tối thiểu linh hoạt hơn, có thể từ 12 - 19m2 như các mô hình thành công của công ty Lê Thành hay Thiên Phát ở TP Hồ Chí Minh đã làm. Một căn phòng 19 - 20m2 có thêm gác lửng hoàn toàn đủ cho một cặp vợ chồng trẻ và hai con nhỏ sinh sống ổn định.

Thứ hai, phải công nhận nhà trọ do cá nhân xây dựng là một loại hình nhà ở xã hội. Hiện ở TP Hồ Chí Minh có hơn 60.000 khu nhà trọ với 600.000 phòng, đang giải quyết chỗ ở cho 1,8 triệu người. Thế nhưng lâu nay, các chủ nhà trọ này không được hưởng bất cứ chính sách ưu đãi nào về thuế, đất đai hay tín dụng. Thậm chí họ còn bị đánh thuế khoán 7% doanh thu như kinh doanh khách sạn mini. Nếu chúng ta có chính sách hỗ trợ họ, chất lượng chỗ ở của người lao động sẽ được cải thiện rõ rệt.

Thứ ba, cần tháo gỡ về thủ tục và lợi nhuận. Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã chỉ rõ việc rút ngắn thủ tục, thực hiện cơ chế một cửa là hướng đi đúng đắn. Về lợi nhuận, hiện nay định mức 10% cho nhà ở xã hội là chưa đủ sức hấp dẫn. Dù các doanh nghiệp làm vì cái tâm và trách nhiệm xã hội, nhưng cũng cần một mức lợi nhuận hợp lý để họ tái đầu tư.

Phát triển nhà ở cho thuê là một trong những điểm mới theo kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về định hướng phát triển nhà ở.

PV: Trong kết luận lần này, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước cũng đánh giá rất cao vai trò của ngành bất động sản đối với nền kinh tế. Ông nghĩ sao về sự ghi nhận này?

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi thấy đây là một sự đánh giá công bằng và khách quan. Trước đây, có những lúc ngành bất động sản bị nhìn nhận như "đứa con ghẻ", vừa cần nhưng lại vừa ngại. Nhưng thực tế, bất động sản có tính lan tỏa tới hơn 35 ngành kinh tế chủ yếu và là một trong 21 ngành kinh tế bậc một lớn nhất cả nước.

Theo tính toán của tôi, bất động sản đóng góp khoảng trên dưới 20% GDP, tương đương với các quốc gia như Trung Quốc. Khi bất động sản phát triển lành mạnh, nó thúc đẩy các ngành liên quan, thay đổi diện mạo đô thị và quan trọng nhất là cải thiện điều kiện sống của nhân dân.

PV: Để những chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước sớm đi vào cuộc sống, theo ông chúng ta cần làm gì ngay lúc này?

Ông Lê Hoàng Châu: Giải pháp lớn nhất lúc này là thể chế hóa. Chúng ta đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tôi kỳ vọng các luật này sẽ được thông qua và có hiệu lực sớm, có thể là từ ngày 01/05/2027 để tạo khung pháp lý vững chắc. Chúng ta cần ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn mới về nhà ở xã hội cho thuê. Các địa phương phải rà soát lại quy hoạch, ưu tiên giải phóng mặt bằng và chuẩn bị quỹ đất sạch cho các dự án nhà ở giá phù hợp.

Tôi đã nghiên cứu vấn đề này hơn 40 năm, từ những ngày đầu đất nước đổi mới. Nhìn lại lịch sử TP Hồ Chí Minh chúng ta từng có những tập đoàn như Huy Bon Hoa (Chú Hỏa) hay Mydeen cho thuê nhà bền vững suốt hàng trăm năm, qua nhiều thế hệ. Tôi tin rằng với định hướng đúng đắn từ kết luận của Tổng Bí thư, chúng ta sẽ hình thành được những tập đoàn tư nhân lớn mạnh, chuyên nghiệp trong lĩnh vực cho thuê nhà, góp phần bảo đảm an sinh xã hội bền vững.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện đầy tâm huyết này!