Diện tích đất bao nhiêu mới được tách sổ hồng?

Nhiều người dân khi mua bán hoặc chia tách đất ở thường băn khoăn về quy định diện tích tối thiểu để được tách sổ hồng. Pháp luật quy định cụ thể những điều kiện nào cần đáp ứng để việc tách thửa được công nhận hợp pháp?

Bạn đọc Khánh Thy (TP.HCM)

Muốn tách sổ hồng đất ở, người sử dụng đất phải đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật và tình trạng pháp lý của thửa đất theo Luật Đất đai 2024. Ảnh: THUẬN VĂN

Khi người dân có nhu cầu tách sổ hồng (tách thửa), pháp luật quy định phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện và nguyên tắc. Cụ thể, theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Bên cạnh đó, trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định trên còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của Luật này, các quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Ví dụ, ở TP.HCM, theo Điều 4 Quyết định 100/2024/QĐ-UBND, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa đối với đất thổ cư (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực 1, gồm các quận (cũ) 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú: Tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2, gồm các quận (cũ) 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện: Tối thiểu 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 3, gồm các huyện (cũ) Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn): Tối thiểu 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Tại TP Hà Nội, căn cứ Quyết định 61/2024/QĐ-UBND thì diện tích tối thiểu để tách sổ đối với đất thổ cư ở khu vực cấp phường, thị trấn là 50m2, đối với các xã vùng đồng bằng là 80m2, đối với các xã vùng trung du là 100m2, đối với các xã vùng miền núi là 150m2.

Tại tỉnh Vĩnh Long, theo Quyết định 02/2025/QĐ-UBND thì thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa mới tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc không trực tiếp giáp đường giao thông công cộng do bị ngăn cách bởi kênh (kinh), rạch, ao (mương) có hành lang bảo vệ an toàn công trình bằng hoặc lớn hơn 19m:

Tại các phường, thị trấn: Mức diện tích tối thiểu 45m2 (chiều rộng tối thiểu 5m, chiều dài tối thiểu 5m).

Tại các xã: Mức diện tích tối thiểu 50m2 (chiều rộng tối thiểu 5m, chiều dài tối thiểu 5m).

Thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa mới tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc không trực tiếp giáp đường giao thông công cộng do bị ngăn cách bởi kênh (kinh), rạch, ao (mương) có hành lang bảo vệ an toàn công trình nhỏ hơn 19m hoặc không quy định hành lang bảo vệ an toàn công trình:

Tại các phường, thị trấn: Mức diện tích tối thiểu 36m2 (chiều rộng tối thiểu 4m, chiều dài tối thiểu 4m).

Tại các xã: Mức diện tích tối thiểu 40m2 (chiều rộng tối thiểu 4m, chiều dài tối thiểu 4m).

HUỲNH THƠ