Doanh nghiệp địa ốc xoay trục, 'cây đũa thần' hay 'canh bạc'?

Thay vì chỉ tập trung vào một phân khúc truyền thống, nhiều doanh nghiệp đang chủ động mở rộng sang các lĩnh vực và loại hình bất động sản mới nhằm đa dạng hóa nguồn thu, cải thiện dòng tiền và tìm kiếm động lực tăng trưởng dài hạn.

Cuộc dịch chuyển chiến lược

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình. Những khó khăn kéo dài về thanh khoản, pháp lý và nguồn vốn đã buộc nhiều doanh nghiệp phải nhìn lại mô hình phát triển.

Một trong những xu hướng nổi bật hiện nay là mở rộng hoạt động sang các phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc sở hữu dư địa tăng trưởng lớn hơn trong tương lai.

Công ty Địa ốc Hoàng Quân là ví dụ điển hình. Từng được biết đến như một doanh nghiệp chuyên về nhà ở xã hội, Hoàng Quân vẫn xác định đây là lĩnh vực cốt lõi, nhưng cũng đang đẩy mạnh phát triển bất động sản khu công nghiệp, nhà ở thương mại và cả các dự án hoa viên nghĩa trang.

Việc đa dạng hóa sản phẩm giúp doanh nghiệp có thêm cơ hội nhưng cũng tạo ra nhiều thách thức (Ảnh minh họa).

Ông Nguyễn Long Triều, Tổng giám đốc Hoàng Quân, cho biết kế hoạch kinh doanh được xây dựng trên cơ sở các dự án có khả năng ghi nhận doanh thu thực tế, ưu tiên tính thanh khoản và hạn chế đầu tư dàn trải nhằm sớm thu hồi dòng tiền.

Tương tự, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cũng đang theo đuổi chiến lược tái cơ cấu danh mục tài sản, tập trung vào các lĩnh vực có khả năng tạo nguồn thu ổn định.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, nhiều tài sản giá trị lớn hiện chưa thể chuyển hóa thành doanh thu do các vướng mắc pháp lý. Vì vậy, TTC Land tích cực mở rộng sang lĩnh vực bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê.

Việc sáp nhập Công ty Thành Thành Nam đã giúp TTC Land bổ sung hệ thống trung tâm thương mại tại Gia Lai, Đồng Nai, Tây Ninh cùng nhiều tòa nhà văn phòng, nâng tổng diện tích sàn cho thuê lên khoảng 42.000 m2, mở ra nguồn thu dài hạn trong giai đoạn tới.

Không chỉ các doanh nghiệp quy mô vừa, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang tìm kiếm hướng đi mới. Nhà Khang Điền nghiên cứu phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm phục vụ nhu cầu ở thực. Bất động sản An Gia mở rộng sang lĩnh vực dịch vụ, tiếp thị và bán hàng, thay vì chỉ đóng vai trò chủ đầu tư như trước.

Những động thái này phản ánh xu hướng chung của thị trường, hướng tới đa dạng hóa để thích ứng với chu kỳ phát triển mới và giảm phụ thuộc vào một nguồn doanh thu duy nhất.

Cơ hội rộng mở nhưng không dễ thành công

Dễ nhận thấy một trong những lĩnh vực thu hút sự quan tâm mạnh mẽ nhất hiện nay là nhà ở xã hội, với sự tham gia của hàng loạt tập đoàn lớn thuộc cả khu vực nhà nước và tư nhân.

Ở khối doanh nghiệp nhà nước, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) và Becamex IDC đều đang đẩy mạnh đầu tư nhà ở xã hội.

Trong đó, HUD đặt mục tiêu cung cấp khoảng 9.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Becamex IDC tiếp tục phát triển nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp và dự kiến bổ sung hơn 40.000 căn trong giai đoạn tới. Hancorp cũng công bố kế hoạch triển khai khoảng 10.000 căn tại Hà Nội, Ninh Bình và Đồng Nai.

Ở khu vực tư nhân, sự tham gia của những tên tuổi lớn càng cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc này. Vingroup gây chú ý với thương hiệu Happy Home và kế hoạch phát triển 500.000 căn nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước.

Viglacera tiếp tục giữ vai trò một trong những nhà phát triển nhà ở xã hội lớn nhất thị trường. Tập đoàn Hòa Phát đang mở rộng sang nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp. Tập đoàn Hoa Sen công bố kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội cho người lao động tại TP.HCM giai đoạn 2026-2030. Sun Group cũng bắt đầu hiện diện trong phân khúc này thông qua các dự án tại Ninh Bình...

Theo ông Nguyễn Văn Phương, Phó chủ tịch HĐQT Hải Phát Invest, doanh nghiệp quyết định tham gia nhà ở xã hội bởi nhu cầu thị trường rất lớn và thanh khoản cao, dù biên lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về cấu trúc cung - cầu.

Nếu trước đây, doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, thì hiện nay, nhà ở xã hội đang được nhìn nhận như một thị trường có nhu cầu thực rất lớn.

Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với thành công dễ dàng. Theo ông Đính, hàng loạt điểm nghẽn vẫn tồn tại, từ thủ tục đầu tư kéo dài, quỹ đất sạch hạn chế cho tới mức lợi nhuận bị khống chế. Việc triển khai quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại cũng chưa đồng đều giữa các địa phương.

Ngoài ra, vấn đề tín dụng vẫn là một rào cản đáng kể khi khả năng tiếp cận nguồn vốn ưu đãi của cả chủ đầu tư và người mua nhà còn nhiều hạn chế.

Không chỉ vậy, bài toán thị trường cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ lưỡng. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, nhận định nhu cầu nhà ở xã hội tại các siêu đô thị như Hà Nội và TP.HCM là rất lớn. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương khác, nhu cầu thực tế có thể thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

Đặc biệt, ông Quê khẳng định việc phát triển nhà ở xã hội đòi hỏi phải dự báo chính xác nhu cầu có khả năng thanh toán. Nếu tính toán sai, nguy cơ cung vượt cầu hoàn toàn có thể xảy ra.

Thực tế hiện nay đã xuất hiện một số dự án nhà ở xã hội tại các khu vực ngoài trung tâm như Quy Nhơn, Lào Cai hay Đồng Hới có tốc độ hấp thụ chậm và thanh khoản chưa như kỳ vọng.

Điều đó cho thấy đa dạng hóa không phải là “chiếc đũa thần” giúp doanh nghiệp ngay lập tức vượt qua khó khăn. Mỗi phân khúc mới đều có những yêu cầu riêng về vốn, kinh nghiệm quản lý, khả năng dự báo thị trường và năng lực triển khai.