Dự án khu đô thị - Phần 2: Trao quyền chủ động cho nhà đầu tư

Doanh nghiệp bất động sản đang được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các dự án nhà ở. Ảnh: N.K

Một thay đổi quan trọng khác là cơ chế cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với tất cả các loại dự án thay vì giới hạn ở số ít trường hợp cụ thể. Quy định này mở ra thêm một phương án tài chính cho nhà đầu tư mà không chỉ tập trung vào cơ chế trả tiền hàng năm. Thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài với năng lực tài chính mạnh thường có nhu cầu trả tiền thuê đất một lần để đổi lại được trao quyền toàn diện, đầy đủ hơn đối với diện tích đất được giao, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dự án về sau.

Đối với các dự án khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, quy định mới khẳng định cho phép tiếp tục thực hiện theo cơ chế cũ, không phải đấu giá, đấu thầu giúp giữ ổn định pháp lý, tránh phát sinh rủi ro chuyển tiếp.

Thực tế, việc phát triển dự án khu đô thị thường trải qua nhiều lần thay đổi của pháp luật. Không ít dự án đã được chấp thuận theo quy định trước đây, nhà đầu tư đã ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa hoàn tất thủ tục giao đất, cho thuê đất. Trước khi có quy định này, nhà đầu tư đứng trước rủi ro phải tham gia đấu giá chính phần diện tích đất mà mình đã bỏ vốn để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, việc xác định một số nhóm dự án như năng lượng, du lịch tại vùng đặc biệt khó khăn không phải đấu giá, đấu thầu cho thấy định hướng điều tiết theo vùng và lĩnh vực.

Giá đất: chuyển từ “giá cụ thể” sang “bảng giá gần đúng”

Cách tiếp cận mới đánh dấu sự thay đổi về định hướng: từ cơ chế xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất, khu đất sang sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, tức là một mức giá mang tính tương đối, áp dụng chung theo khu vực (5). Cơ chế cũ theo đuổi độ chính xác cao và tiệm cận hơn với giá thị trường, nhưng tốn nhiều thời gian và khó triển khai. Cơ chế mới không chỉ giúp rút ngắn thời gian mà còn tạo thuận lợi lớn trong công tác xác định nghĩa vụ tài chính dự án.

Tuy nhiên, Nghị định 49/2026/NĐ-CP lại đưa các dự án có mục đích hỗn hợp ra khỏi phạm vi đương nhiên áp dụng bảng giá đất, thay vào đó cho phép UBND tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể (6). Với đặc thù khu đô thị luôn gồm nhiều phân khu chức năng (nhà ở, thương mại, dịch vụ...) nên việc bị xếp vào nhóm “dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp” khiến các dự án này có thể không được áp dụng cơ chế bảng giá đất. Khi đó nhà đầu tư phải quay lại quy trình xác định giá đất cụ thể với nhiều bước thủ tục và cách thức thực hiện phức tạp như trước.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 254 giao cho Chính phủ quy định các phương pháp định giá thay vì luật hóa. Đồng thời, các địa phương cũng chịu áp lực hoàn thiện bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trước thời hạn 1-7-2026.

Về tổng thể, cơ chế giá đất đang có xu hướng quay lại cách tiếp cận trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cho thấy sự điều chỉnh nhanh và quyết liệt của cơ quan làm luật sau một thời gian ngắn triển khai quy định mới.

Chuyển nhượng linh hoạt: điều kiện cần cho phát triển khu đô thị

Đối với các dự án khu đô thị quy mô lớn, với nhiều phân khu chức năng khác nhau, việc chuyển giao một phần dự án cho các nhà đầu tư khác tham gia phát triển là nhu cầu tất yếu. Điều này không chỉ giúp bổ sung nguồn vốn kịp thời, mà còn tận dụng được năng lực chuyên biệt của từng nhà đầu tư đối với từng loại hình chức năng trong khu đô thị.

Một điều chỉnh đáng chú ý là việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và thời hạn hoạt động của dự án khi chuyển nhượng dự án. Theo đó, một dự án khu đô thị sau khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác có thể được “làm mới” thời hạn sử dụng đất và thời hạn thực hiện dự án đầu tư thay vì bị ràng buộc bởi thời hạn còn lại của dự án ban đầu.

Điều này giúp phương án chuyển nhượng dự án trở nên linh hoạt và hấp dẫn hơn so với chuyển nhượng vốn. Tuy nhiên, sự chưa thống nhất giữa hai loại thời hạn vẫn cần được lưu ý: điều kiện điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án được quy định chặt chẽ hơn, trong khi việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hầu như không có điều kiện nào (7).

Bên cạnh đó, chính sách mới bỏ yêu cầu phải ghi nhận quyền sở hữu công trình gắn liền với đất trên giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng đối với đất thuê trả tiền hàng năm (8). Quy định này trực tiếp tháo gỡ nhu cầu thoái vốn, có ý nghĩa lớn đối với các dự án đã hoàn thành xây dựng từ lâu nhưng hồ sơ pháp lý không còn đầy đủ khiến thủ tục ghi nhận quyền sở hữu công trình bị ách tắc, từ đó cản trở khả năng chuyển nhượng. Tuy nhiên, quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh cũng cần được điều chỉnh tương ứng để tránh mâu thuẫn trong quá trình thực thi.

Nhìn chung, đây là những sự thay đổi mang tính toàn diện, khi các điểm nghẽn căng thẳng nhất của dự án, từ quy hoạch, giải phóng mặt bằng, giao đất đến giá đất, đều được xử lý trực diện. Với các dự án khu đô thị, nơi các vướng mắc thường hội tụ, những điều chỉnh này được kỳ vọng có thể tạo ra bước chuyển rõ rệt trong cả tiến độ lẫn cách thức triển khai.

(*) Công ty Luật Vilasia

(5) Nghị quyết 254, điều 5.1, 5.2; Luật Đất đai 2024, điều 155.1, 159, 160.
(6) Nghị định 49/2026/NĐ-CP, điều 5.3
(7) Xem phân tích chi tiết tại:“Làm mới” vòng đời dự án qua chuyển nhượng?, Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, ngày 19-3-2026.
(8) Nghị quyết 254, điều 11.1; Luật Đất đai 2024, điều 46.1.