Giải pháp căn cơ để giảm giá nhà

Giá nhà tại các đô thị lớn lớn tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, khiến người dân khó tiếp cận và tiềm ẩn rủi ro "bong bóng" giá. Ảnh: Nam Khánh.

Theo dữ liệu mới công bố từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quy mô thị trường bất động sản Việt Nam hiện mới chiếm khoảng 21% tổng tài sản của nền kinh tế, thấp hơn nhiều so với mức 35% ở các nước phát triển.

Điều này cho thấy thị trường vẫn còn dư địa tăng trưởng, nhưng sự mất cân đối giữa cung và cầu, khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, đang tạo ra những rủi ro tiềm ẩn.

Cùng với đó, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân, khiến phần lớn người dân khó tiếp cận nhà ở. VARS cảnh báo nếu không có các giải pháp điều tiết kịp thời, thị trường có thể lặp lại chu kỳ “tăng nóng - đóng băng” như giai đoạn trước.

Người mua ở thực ngày càng yếu thế

Theo ghi nhận của đơn vị này trong 9 tháng đầu năm, tại Hà Nội và TP.HCM có tới 80% nguồn cung mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bị đẩy lên cao trong một thời gian dài, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp tốc độ tăng giá, khiến sức cầu ở phân khúc ở thực ngày càng yếu.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho biết một hộ gia đình có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm (tương đương 16,7 triệu đồng/tháng) gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại khi cần đến hơn 35 năm tích lũy mới đủ tiền mua một căn hộ tiêu chuẩn 70 m2 phân khúc trung bình tại các đô thị lớn.

Theo tính toán của VARS, ngay cả các hộ có thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng phải mất khoảng 25 năm để mua căn hộ 2 phòng ngủ trị giá 5 tỷ đồng nếu thực hiện theo phương pháp chi 1/3 thu nhập cho nhà ở.

Với nhà ở xã hội khoảng 1,5 tỷ đồng, gia đình thu nhập 40 triệu đồng/tháng cũng cần 10 năm tiết kiệm mới có thể tiếp cận. Những phép tính này cho thấy giấc mơ an cư đang dần trở thành một bài toán xa xỉ với phần đông người lao động.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà leo thang đến từ tình trạng đầu cơ, khi nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản. Để kiểm soát tình trạng này, Bộ Xây dựng hiện đã đưa ra một số đề xuất như siết tín dụng đối với người vay mua nhà thứ 2 trở lên, hay đánh thuế tài sản.

Tuy nhiên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE, đánh giá đây đều chỉ là giải pháp tạm thời xử lý phần ngọn, và chỉ áp dụng trong một thị trường nhất định. "Chính sách này đang đánh thẳng vào phân khúc cao cấp và những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Đà tăng giá có thể giảm nhẹ, nhưng giá nhà sẽ khó giảm", ông nói.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng bài toán sở hữu nhà không chỉ phụ thuộc vào khả năng chi trả của người mua, mà còn nằm ở cách Nhà nước định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch đô thị.

Giải pháp vào vốn, nguồn cung và quy hoạch

Trước thực trạng này, VARS đề xuất 3 trọng tâm giải pháp nhằm đưa giá nhà về quỹ đạo hợp lý. Trước hết, về dòng vốn, cần đa dạng hóa nguồn huy động và giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

VARS cho rằng việc phát triển Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và thị trường trái phiếu doanh nghiệp chuẩn hóa sẽ giúp cung cấp dòng vốn trung và dài hạn ổn định hơn, thay vì dòng vốn ngắn hạn dễ tạo sóng đầu cơ.

Cùng với đó, nên xem xét cơ chế đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều tài sản hoặc đất bỏ hoang, để hạn chế việc đầu cơ găm hàng chờ tăng giá.

Về nguồn cung, VARS nhấn mạnh cần tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc nhà ở giá phù hợp với thu nhập trung bình. Việc đẩy nhanh hướng dẫn thực thi các luật mới như Luật Đất đai và Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, tạo thêm nguồn hàng cho thị trường.

Để thị trường phát triển ổn định, các chuyên gia cho rằng cần tập trung vào thị trường nhà ở vừa túi tiền. Ảnh: Duy Hiệu.

Ngoài ra, việc loại bỏ thu bổ sung 5,4%/năm với tiền sử dụng đất chậm nộp được xem là cần thiết để giảm chi phí vốn cho chủ đầu tư, từ đó hạ giá thành sản phẩm.

Về quy hoạch, VARS đề xuất tăng cường phân cấp cho địa phương trong phê duyệt dự án, đồng thời gắn phát triển nhà ở với các công trình hạ tầng lớn như metro, vành đai, cao tốc nhằm mở rộng không gian sống và giãn dân hợp lý. Khi người dân có thể sống xa trung tâm nhưng vẫn di chuyển thuận tiện đến nơi làm việc, áp lực giá ở khu lõi sẽ dần giảm.

Bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động thông qua tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn.

Việc thiếu quy hoạch đô thị đa cực và chậm phát triển các hệ thống giao thông khối lượng lớn như metro, vành đai hay cao tốc là nguyên nhân góp phần đẩy chi phí đất tăng cao, kéo theo giá bán leo thang.

Bà Hương nhấn mạnh cải thiện quy hoạch và hạ tầng là điều kiện tiên quyết để kéo giá nhà về mức hợp lý.

“Khi quy hoạch kinh tế - xã hội gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất ở dọc các trục giao thông sẽ giúp cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn, đa dạng hóa nguồn cung cho người mua”, bà nói.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng đưa ra các giải pháp bình ổn lâu dài như khuyến khích chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền; mở rộng quỹ đất giá rẻ với pháp lý triển khai nhanh, đi kèm hạ tầng giao thông và xã hội tốt. Bên cạnh đó, Nhà nước cần cung cấp nguồn vốn ưu đãi, đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp nhằm thu hút họ phát triển phân khúc này.

Chuyên gia Savills dự báo trong 1-2 năm tới mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì ở mức cao, nhưng đà tăng có thể hạ nhiệt khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành, tạo điều kiện cho sự dịch chuyển dân cư và nguồn cung vệ tinh.

VARS cũng cho rằng nếu các chính sách về vốn, cung và quy hoạch được triển khai đồng bộ, thị trường có thể lấy lại trạng thái cân bằng, hướng đến mục tiêu an cư bền vững thay vì chỉ tập trung vào giá trị đầu tư ngắn hạn.

Lam Như