Giải pháp tạo lập quỹ nhà ở cho thuê

Giá nhà tăng cao hơn thu nhập

Trong khoảng mấy năm trở lại đây, tốc độ tăng giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư tại các đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Cụ thể, theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, tại Hà Nội giá căn hộ sơ cấp đã trải qua một chu kỳ tăng rất mạnh: Năm 2023, khoảng 55 - 60 triệu đồng/m²; năm 2024 lên gần 90 triệu đồng/m²; năm 2025 khoảng 95 triệu đồng/m² và đến quý I-2026 đã tăng lên xấp xỉ 130 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ trong vòng 3 năm, mặt bằng giá căn hộ mới tại Hà Nội đã tăng hơn 110%.

Nhiều năm qua, công tác phát triển nhà ở tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào mục tiêu tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, sự gia tăng dân số cơ học tại các đô thị lớn và sự dịch chuyển lao động giữa các vùng kinh tế, nhu cầu về nhà ở cho thuê ngày càng trở nên cấp thiết.

Nhà ở cho thuê cần được xem như một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Ảnh: Nguyễn Quang

Đặc biệt, ở nhiều địa phương có tốc độ công nghiệp hóa cao, hàng triệu lao động nhập cư đang có nhu cầu thuê nhà dài hạn, nhưng nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp hiện vẫn còn rất hạn chế. Phần lớn thị trường đang dựa vào các hộ gia đình tự đầu tư phòng trọ hoặc căn hộ cho thuê nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ về chất lượng, hạ tầng và dịch vụ.

Trong khi đó, giá nhà ở thương mại liên tục tăng cao khiến khả năng sở hữu nhà của nhiều người dân ngày càng khó khăn, không ít người trẻ dù có thu nhập ổn định vẫn phải mất hàng chục năm tích lũy mới có thể mua được nhà. Điều này cho thấy việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê cần được xem như một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Thực tế cho thấy, dù nhu cầu lớn nhưng việc phát triển các dự án nhà ở cho thuê vẫn chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Một trong những nguyên nhân quan trọng là hiệu quả tài chính của mô hình này chưa thực sự hấp dẫn, bởi nhà ở cho thuê đòi hỏi thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 15-20 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khi đó, chi phí đầu tư đất đai, xây dựng, vận hành và bảo trì ngày càng tăng khiến nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà.

Bên cạnh đó, cơ chế ưu đãi dành cho các dự án nhà ở cho thuê vẫn còn hạn chế; một số chính sách hỗ trợ về đất đai, tín dụng hoặc thuế chưa đủ sức tạo động lực mạnh mẽ cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này. Tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được hỗ trợ bởi hệ thống chính sách rất bài bản, từ ưu đãi thuế, lãi suất vay cho đến các quỹ đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, ở Việt Nam, thị trường vẫn đang trong giai đoạn hình thành và chưa có nhiều mô hình thành công quy mô lớn. Ngoài ra, tâm lý chuộng sở hữu nhà của người dân cũng là yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường cho thuê, nhưng xu hướng này đang dần thay đổi khi thế hệ lao động trẻ ngày càng coi trọng tính linh hoạt trong lựa chọn nơi ở.

Hoàn thiện chính sách để khuyến khích đầu tư

Triển khai Chỉ thị 34-CT/TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, nhà ở cho thuê phải được xác định là một định hướng chiến lược... Mới đây, tại cuộc gặp với đại diện công đoàn và người lao động (ngày 5-6) trong khuôn khổ Đại hội Công đoàn Việt Nam, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, nhà nước sẽ sử dụng ngân sách để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê dài hạn với mức giá phù hợp, đồng thời yêu cầu các địa phương nhanh chóng triển khai.

Như vậy, công tác phát triển quỹ nhà ở cho thuê hiện nay đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ Đảng, Nhà nước, trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn tiếp tục ở mức cao, việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê sẽ góp phần giảm áp lực sở hữu nhà ở, tạo thêm lựa chọn phù hợp cho người dân và nâng cao khả năng tiếp cận chỗ ở.

Cần hoàn thiện chính sách để khuyến khích đầu tư nhà ở cho thuê. Ảnh: Doãn Thành

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, để tạo lập quỹ nhà ở cho thuê quy mô lớn cần xây dựng hệ thống chính sách đồng bộ nhằm thu hút doanh nghiệp và các nhà đầu tư dài hạn. Trước hết, cần có cơ chế ưu đãi riêng về đất đai, giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những dự án cam kết vận hành cho thuê trong thời gian dài, giải pháp này đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, cần mở rộng các chương trình tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Với đặc thù thu hồi vốn chậm, doanh nghiệp cần được tiếp cận nguồn vốn dài hạn với lãi suất phù hợp để bảo đảm hiệu quả đầu tư từ các quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT) hoặc các nguồn vốn dài hạn từ bảo hiểm, quỹ hưu trí sẽ góp phần tạo nguồn lực quan trọng cho phát triển nhà ở cho thuê trong tương lai.

Một giải pháp khác là nghiên cứu các chính sách ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng hoặc thuế tài sản đối với các dự án nhà ở cho thuê, không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn tăng sức hấp dẫn của mô hình đầu tư dài hạn. Đặc biệt, nhà ở xã hội cho thuê cũng cần được xác định là một trong những trụ cột quan trọng của chính sách an sinh nhà ở. Nhà nước cần có quy định rõ ràng để tăng tỷ lệ quỹ nhà ở xã hội dành cho thuê trong các dự án phát triển mới.

Cũng theo TS Trần Xuân Lượng, xu hướng đáng chú ý trên thế giới là sự phát triển mạnh của mô hình căn hộ cho thuê chuyên nghiệp, thay vì các hoạt động cho thuê nhỏ lẻ, các doanh nghiệp đầu tư và vận hành toàn bộ dự án với hệ thống dịch vụ đồng bộ. Tại Việt Nam, mô hình này đã xuất hiện tại một số đô thị lớn nhưng quy mô còn khiêm tốn.

“Mô hình hợp tác công - tư (PPP) có thể được nghiên cứu áp dụng nhằm huy động nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó, Nhà nước hỗ trợ về quỹ đất và hạ tầng, doanh nghiệp đảm nhận vai trò đầu tư, vận hành và khai thác. Việc tạo lập quỹ nhà ở cho thuê không chỉ góp phần giải quyết bài toán an cư cho hàng triệu người lao động, sinh viên, chuyên gia mà còn là giải pháp quan trọng giúp thị trường BĐS phát triển cân bằng, bền vững hơn”, TS Trần Xuân Lượng cho hay.