Giữ giá và an toàn trong thảm họa: Bí mật từ những 'công trình xanh'

Tại TPHCM, các văn phòng được chứng nhận xanh có giá thuê cao hơn khoảng 6-7% và tỷ lệ lấp đầy cao hơn từ 4-6% so với các tòa nhà thông thường. Ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn, các tòa nhà này vẫn duy trì hiệu quả thuê tốt nhờ chi phí vận hành thấp, hiệu quả năng lượng và trải nghiệm tốt hơn cho người sử dụng.

Vừa được giá, vừa bảo vệ tài sản lâu dài

Thông tin trên được ông Đặng Khánh, Quản lý ESG (CBRE) đưa ra tại hội thảo "Bất động sản xanh Việt Nam 2025, xu hướng ESG và danh mục phân loại tài chính xanh" diễn ra chiều 13/11. Ông cho biết, có khoảng 80% khách thuê mới tại Hà Nội và TPHCM chọn các tòa nhà xanh, phản ánh xu hướng ưu tiên của doanh nghiệp trong việc chọn yếu tố bền vững.

So với khu vực châu Á - Thái Bình Dương, văn phòng xanh tại Việt Nam giữ giá ổn định, trong khi tại Đài Loan (Trung Quốc) hay Hàn Quốc, tòa nhà không đạt chuẩn phải giảm giá 1-2%.

Nếu so với châu Âu, thị trường văn phòng xanh ở Việt Nam có tốc độ phát triển nhanh hơn, một phần nhờ khung quy định môi trường đang từng bước hoàn thiện và phù hợp thực tế. Hiện các tòa nhà xanh có lợi suất khoảng 6% và giá trị tăng 14-16% theo thời gian.

Điều này cho thấy động lực đầu tư vào tòa nhà xanh không chỉ dựa trên khả năng cho thuê mà còn nhằm bảo vệ giá trị tài sản lâu dài.

Ông Lee Leong Seng, Giám đốc Bộ phận Phát triển Bất động sản (Keppel Việt Nam) nêu ví dụ, dự án The Infiniti (giai đoạn 3 Riviera Point) sử dụng bê tông khoáng hóa CO2, giúp loại bỏ 1.135 tấn CO2 - tương đương trồng 18.767 cây xanh trong 10 năm. Dự án này đạt chứng nhận công trình xanh và 99% căn hộ được đặt chỗ ngay ngày mở bán.

Một công trình nhà máy sản xuất 'xanh' tại TPHCM. Ảnh minh họa: G8A

Một ví dụ khác được ông Đỗ Hữu Nhật Quang, Giám đốc GreenViet, đưa ra là hình ảnh Aeon Mall Huế không bị ngập dù nằm trong vùng lũ. Lý do một phần là bởi công trình này đã đạt chứng nhận LOTUS - hệ thống tiêu chí công trình xanh đầu tiên phát triển riêng cho thị trường Việt Nam.

Để đạt được chứng nhận này, Aeon Mall Huế được thiết kế với cốt nền nâng cao nhằm chuẩn bị cho việc ứng phó thảm họa có thể xảy ra trong tương lai.

Điều này cho thấy tiêu chuẩn xanh không chỉ giúp doanh nghiệp xây dựng công trình thân thiện môi trường mà còn đảm bảo dòng vốn đầu tư và giảm rủi ro vận hành.

Dẫu vậy, bà Khushboo Goyal, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Quản trị Doanh nghiệp, KPMG cho rằng, Việt Nam vẫn chưa có đủ quy định và cơ chế để thúc đẩy các hoạt động phát triển bền vững, khiến tiến trình này còn cách xa so với mục tiêu Net Zero vào năm 2050.

3 lý do chính khiến Việt Nam vẫn ít công trình xanh

Khảo sát gần đây cho thấy, 60-75% người dùng sẵn sàng chi trả cao hơn 5-10% cho công trình xanh. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn hạn chế do ba nguyên nhân:

Thứ nhất, thiếu khung pháp lý và cơ chế tài chính hỗ trợ. Dù từ tháng 8/2025, Việt Nam đã ban hành hệ thống phân loại tài chính xanh, bước tiến quan trọng cho các hoạt động ESG, nhưng đây vẫn là giai đoạn rất sớm.

Trong 2-3 năm qua, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn nên các doanh nghiệp tập trung duy trì hoạt động hơn là đầu tư phát triển bền vững. SG được coi là điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi, nhưng hiện chưa có quy định bắt buộc và thiếu công cụ kiểm chứng.

Thứ hai, thiếu dữ liệu và cơ chế giám sát. Theo bà Goyal, nếu không đo lường thì không thể cải thiện. Việc thu thập dữ liệu đòi hỏi sự đầu tư vào hệ thống, công nghệ, nhân lực và kinh phí, những yếu tố mà phần lớn doanh nghiệp Việt chưa sẵn sàng. Khoảng trống dữ liệu khiến việc đánh giá tác động ESG thiếu minh bạch.

Thứ ba, thiếu hướng dẫn rõ ràng và công cụ tài chính. Nhiều ngân hàng trong nước có KPI cho vay xanh, nhưng không có cơ sở đối chiếu cụ thể để xác định doanh nghiệp sử dụng vốn đúng mục đích. Chỉ khoảng 4% khoản vay được phân loại là “vay xanh”, nhưng phần lớn chưa đạt chuẩn ESG.

Để cải thiện vấn đề trên, bà Goyal nhấn mạnh cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Trong đó, Nhà nước cần ban hành khung quy định và tiêu chí đo lường rõ ràng; ngân hàng cần có danh sách khoản mục minh bạch và doanh nghiệp cần chủ động đầu tư vào dữ liệu, công nghệ và năng lực ESG.

Ông Douglas Snyder, Giám đốc điều hành VGBC, cho rằng, việc phân loại công trình xanh cần tập trung vào quy trình, thay vì chỉ tiêu chuẩn cuối cùng. Các khoản vay xanh cũng cần được đánh giá chi tiết về cách sử dụng, tác động môi trường và báo cáo minh bạch. Từ đó, có cơ sở xây dựng các danh mục phân loại, so sánh tiêu chuẩn với các ngành khác và thúc đẩy kinh tế tuần hoàn.

Theo ông, hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam có thể áp dụng ba kịch bản đầu tư xanh, gồm: xây dựng công trình mới; cải tạo các tòa nhà hiện có; sáp nhập hoặc phát triển các dự án mới.

"Các tiêu chuẩn này giúp xác định rõ thế nào là 'xanh', từ việc lắp đặt điện mặt trời, hệ thống xử lý nước, đến sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, đồng thời đảm bảo minh bạch trong quản lý dòng tiền và chứng nhận xanh", ông Snyder nói.

Trần Chung