Khu Đông: 'Hạt nhân' tăng trưởng mới của TP.HCM

Trung tâm cũ bộc lộ giới hạn của mô hình “lõi đơn cực”

Từ trước tới nay, khu vực quận 1, quận 3 và quận 5 (cũ) được coi là “trái tim” của TP.HCM, nơi tập trung hệ thống hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp. Tuy nhiên, thực tế phát triển cho thấy trung tâm truyền thống ngày càng chịu áp lực về quỹ đất và mật độ dân cư, đặt ra thách thức với mô hình trung tâm truyền thống.

Khảo sát cho thấy, đa phần các dự án căn hộ mới mở bán ở khu vực trung tâm thành phố (cũ) thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trên 200 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án đang rao bán với mức giá 450 - 600 triệu đồng/m2 – mức giá vượt qua tầm với của nhiều người, ngay cả những người có thu nhập cao cũng khó lòng “với” tới được giá nhà tại đây.

Bất động sản trung tâm TP.HCM bộc lộ nhiều hạn chế. Ảnh minh họa

Kể cả trên thị trường thứ cấp cũng rất hiếm căn hộ nào có giá dưới 200 triệu đồng/m2. Ngay cả phân khúc căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 60m2, người mua cũng cần tối thiểu là 12 tỷ đồng để sở hữu.

Tại một sự kiện mới đây, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn nhận định rằng “vị trí là yếu tố quan trọng, nhưng chỉ vị trí thôi là chưa đủ”. Vị trí chỉ thật sự có giá trị khi gắn với quy hoạch và hạ tầng. Những tuyến đường trung tâm lâu đời như Mạc Đĩnh Chi hay Trần Quốc Thảo dù nằm trong lõi đô thị, nhưng hạ tầng gần như không thay đổi qua nhiều năm, khiến biên độ tăng trưởng rất hạn chế.

Trái lại, phía Đông TP.HCM – chỉ cách một nhịp qua sông Sài Gòn – lại đang nổi lên như cực tăng trưởng mới nhờ loạt hạ tầng trọng điểm: nút giao An Phú, mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành, tuyến metro Thủ Thiêm – Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc – Nam và đặc biệt là Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại Thủ Thiêm. Chính sự dịch chuyển này giúp bất động sản khu Đông sở hữu mức giá cạnh tranh hơn, pháp lý rõ ràng và dư địa tăng trưởng vượt trội so với khu trung tâm cũ.

Dù giữ vị thế dẫn đầu, trung tâm cũ không còn có thể mở rộng theo hướng truyền thống, do đó mô hình “lõi đơn cực” không còn phù hợp. Đây là lý do TP.HCM cần hướng đến một trung tâm mở rộng, nơi kết hợp hạ tầng hiện đại, tiện ích đồng bộ và không gian sống chất lượng.

Khu Đông TP.HCM: Cực tăng trưởng mới của TP.HCM

TP.HCM đang trong quá trình tái cấu trúc không gian phát triển và dần chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm. Theo OECD, trung tâm thành phố (CBD) là lõi tập trung thương mại, tài chính, dịch vụ, có mật độ việc làm cao nhất và hệ thống giao thông công cộng phát triển nhất.

Nếu quận 1 và quận 3 (cũ) giữ vai trò trung tâm truyền thống, thì Thủ Thiêm – với định hướng trở thành Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) đang nổi lên như cực tăng trưởng mới của thành phố. Khi hoàn thiện, Thủ Thiêm sẽ đóng vai trò “lõi tài chính” hiện đại, kết nối chặt chẽ với CBD cũ và các vùng phụ cận, góp phần định hình mạng lưới đa trung tâm cho TP.HCM.

Đặc biệt, việc mở rộng không gian đô thị, sáp nhập hành chính với Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu tạo ra hiệu ứng tích cực cho toàn bộ thành phố, đồng thời nâng tầm khu Đông như một trung tâm kết nối liên vùng, đóng vai trò then chốt trong chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistic.

TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá: TP.HCM hướng tới phát triển đa trung tâm, đa cực, trong đó Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ sẽ là cực tăng trưởng hỗ trợ. Khu vực trung tâm TP.HCM, giống với mô hình của Thượng Hải, chắc chắn sẽ thu hút dòng tiền đầu tư rất mạnh. Đặc biệt, khu vực lõi TP.HCM trong tương lai gắn với Thủ Thiêm - là trung tâm của trung tâm - sẽ thu hút vốn đầu tư rất lớn.

“Khu vực phía Đông thành phố có giá trị phát triển cao bởi nơi đây không chỉ hội tụ các chuyên gia, nhân tài, tri thức mà còn tập trung các trung tâm kinh tế, tài chính lớn nên giá trị bất động sản sẽ luôn có giá trị cao hơn”, ông nói.

Tuy nhiên, việc kết nối nơi này với khu vực trung tâm cũ và các cực phát triển khác để tạo thành siêu trung tâm đa cực, điều cần thiết chính là đẩy mạnh phát triển hạ tầng.

TP.HCM đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng chiến lược, nổi bật là Metro số 1 đã vận hành, giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Quận 1 đến Thủ Đức (cũ) còn khoảng 20 phút. Cùng với các trục kết nối quan trọng như Vành đai 3 (dự kiến vận hành tháng 6/2026), cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Mai Chí Thọ, cầu Thủ Thiêm 2–4 và đường Liên Phường – Vành đai 3, khu Đông hình thành mạng lưới giao thông hoàn chỉnh, phát triển nhanh và đồng bộ.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam nhận định: Khi Thủ Thiêm được quy hoạch trở thành Trung tâm Tài chính quốc tế, khu vực này sẽ được đầu tư hạ tầng hoàn thiện và cao cấp, tạo điều kiện thu hút chuyên gia có năng lực, có tiềm lực tài chính trong nước và trên thế giới về làm việc trong thời gian tới.

“Khi đó, tệp chuyên gia yêu cầu các dịch vụ về chỗ ở, lưu trú, giải trí… ở gần nơi làm việc và phải đảm bảo chất lượng tiêu chuẩn cao. Điều này tạo ra cơ hội cho việc đầu tư bất động sản tại khu vực này. Vì vậy, vị trí trung tâm TP.HCM sẽ tạo ra sự khác biệt, tạo ra đẳng cấp và sẽ là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.

Hạ tầng hiện đại giúp khu Đông thu hút mạnh nhà đầu tư, Việt kiều và chuyên gia nước ngoài – những nhóm ưu tiên các khu đô thị có dịch vụ, giáo dục, y tế quốc tế

Trong bối cảnh TP.HCM đang chuyển dịch sang mô hình đô thị đa trung tâm, bất động sản trung tâm vẫn giữ sức hút mạnh mẽ, đặc biệt với phân khúc chung cư. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, trong 10 tháng đầu năm 2025, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm – cao hơn hẳn các loại hình khác. Một trong những lý do chính là giá đất nền và nhà riêng tăng quá nhanh trong suốt thập kỷ qua, tạo áp lực lớn cho người mua.

Số liệu cho thấy giai đoạn 2015–2025, đất nền trung tâm tăng tới 384% (từ 25 lên 121 triệu đồng/m²), nhà riêng tăng 168% (56 lên 150 triệu đồng/m²), còn nhà mặt phố tăng 134% (92 lên 215 triệu đồng/m²).

Trong khi đó, chung cư – dù cũng tăng đáng kể với mức 197% (31 lên 92 triệu đồng/m²) – vẫn giữ mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn, đồng thời cung cấp đầy đủ tiện ích, vận hành, an ninh và khả năng kết nối. Chính sự cân bằng giữa chi phí và chất lượng sống này khiến chung cư trung tâm trở thành lựa chọn ngày càng chiếm ưu thế trong nhu cầu mua ở và đầu tư của cư dân thành phố.

Làn sóng tìm kiếm bất động sản tại Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc và An Phú tiếp tục tăng, cho thấy tiềm năng tăng giá bền vững của khu vực

Tại khu Đông, một số dự án đang gây “sốt” thị trường, đơn cử như The Privé của Đất Xanh, dự án kết hợp giữa căn hộ hạng sang và tiện ích nội khu hiện đại, tọa lạc ngay cạnh trục đường huyết mạch và các khu dịch vụ thương mại, tài chính. Sản phẩm tại dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư của cư dân có thu nhập cao, mà còn thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm tài sản ít rủi ro, giữ giá tốt trong biến động thị trường.

Giới chuyên gia nhận định, khi thị trường biến động, các sản phẩm tại khu Đông vẫn có sức hấp dẫn cao nhờ nguồn cung hạn chế, vị trí chiến lược và hạ tầng phát triển đồng bộ, khác hẳn với các khu vực ven đô hoặc dự án chưa hoàn thiện hạ tầng. Chính vì vậy, Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc đang dần trở thành “điểm neo” của thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM, vừa đảm bảo giá trị đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu sống chất lượng cho cư dân.

P.V