Kỳ 7: Sai lầm khi bỏ qua tầm quan trọng của dòng tiền
(Xây dựng) - Tiền mặt là dưỡng khí cho phép một doanh nghiệp tồn tại và phát triển và là chỉ số cơ bản đo triển vọng của doanh nghiệp. Trong khi một doanh nghiệp có thể sống sót trong một thời gian ngắn mà không có doanh thu hay lợi nhuận, nhưng không có tiền mặt thì nó sẽ chết.
Một nhà đầu tư nói rằng, anh ta giàu có về tài sản nhưng lại nghèo về tiền mặt. Điều đó có nghĩa là gì? Anh ta đã mua vào nhiều khoản đầu tư chưa hoàn thành và nhiều giao dịch có thu nhập thấp mà anh ta hy vọng sẽ có mức tăng trưởng vốn tốt. Do vậy, trong khi anh ta có nhiều tài sản tốt trên giấy tờ, thì những tài sản này thực tế ngốn tiền của anh ta mỗi tháng, có nghĩa là anh ta có dòng tiền mặt là âm. Điều này có thể là bình thường nếu chúng ta có những khoản đầu tư khác có dòng tiền dương để bù đắp. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư này không có, anh ta sẽ buộc phải quay lại làm việc và bán bớt một số tài sản có thu nhập thấp với mức giá lỗ - do anh ta bị đặt vào tình thế của người bán tuyệt vọng để có tiền mặt.
Điều cốt lõi khi vận hành doanh nghiệp là luôn cảnh giác với tầm quan trọng của tiền mặt, trong đầu tư BĐS cũng vậy. Thực tế là nếu không có tiền mặt, nhà đầu tư không thể duy trì được lâu. Nhiều nhà đầu tư rất dễ mua vào các BĐS rồi mới nhận ra không có đủ tiền thu vào mỗi tháng, điều này có thể đẩy nhà đầu tư vào một tình thế rất khó khăn.
Các nhà đầu tư BĐS phải thử lập kế hoạch và phải chuẩn bị sẵn sàng cho những sự kiện tương lai có thể xảy ra với những thay đổi của thị trường. Nó có thể bao gồm thay đổi lãi suất, các điều kiện kinh tế vĩ mô, hay thái độ của thị trường cũng như những thay đổi trong cuộc sống riêng có thể chưa gắn kết được ngay với hoạt động đầu tư BĐS của mình, chẳng hạn như được thăng tiến trong công việc, hay bị sa thải, hay có con, tất cả những điều này có thể làm thay đổi rất lớn đến dòng tiền của nhà đầu tư. Do vậy khuyến cáo, khía cạnh quan trọng nhất của lập kế hoạch đối với một nhà đầu tư BĐS là quản trị dòng tiền mặt có hiệu quả, chứ không phải là mức tăng trưởng vốn kỳ vọng, số liệu quá khứ, chi phí mua vào, hay thu nhập mang lại.
Việc lập kế hoạch không hợp lý cho dòng tiền mặt là một trong những nguyên nhân căn bản dẫn đến thất bại. Sẽ rất khó khăn khi phải căng mình ra và bỏ hết tiền vào các tài sản - thế rồi do những yếu tố bất ngờ, mà thường là không được tính đến từ trước, nhà đầu tư thấy mình cạn sạch túi và tuyệt vọng tìm kiếm tiền mặt trong ngắn hạn. Khi đó sẽ tìm cách vay mượn tiền, thông qua vay nợ hay thấu chi tài khoản với lãi suất cao. Tuy nhiên, nếu cách này không có hiệu quả thì có thể buộc phải có những quyết định khó khăn do hậu quả của việc lập kế hoạch tồi. Thường là sẽ phải bán bớt tài sản dưới giá trị của chúng để có thể có ngay khoản tiền ngắn hạn để tài trợ cho toàn bộ hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS của nhà đầu tư.
Tiền mặt phục vụ cho nhiều mục đích. Thứ nhất là nó dùng để đáp ứng cho những đòi hỏi tiền mặt thông thường như trả khoản vay thế chấp, chi phí mua BĐS, chi phí hoàn thiện tài sản hay khi không cho thuê được. Thứ hai là nó được giữ làm biện pháp dự phòng cho những vấn đề không lường trước được. Đây là lĩnh vực mà các nhà đầu tư thường quên. Một khoản dự trữ tiền mặt cần phải sẵn có để xử lý những vấn đề này, nó có thể dưới dạng tiền mặt thực sự, hay khoản cầm cố linh hoạt hay thấu chi nhưng phải luôn sẵn có. Thứ ba là giữ để cho mục đích đầu tư tiềm năng. Khái niệm “tiền mặt” ám chỉ những tài sản có thanh khoản và có giá trị thu hồi tiền mặt ngay.
Sẽ không phải là vấn đề khi mua một BĐS đòi hỏi chi tiền trong ngắn hạn, ví dụ như một lô đất để phát triển hay một BĐS góp vốn vì chúng có thể mang lại lợi nhuận cao - nhưng rõ ràng là nó sẽ không tạo ra tiền mặt trong ngắn hạn - và do vậy nhà đầu tư phải đảm bảo rằng điều này được lên kế hoạch cẩn thận trong chiến lược kinh doanh tổng thể của mình. Rất cần thiết khi có một mức đáng kể các tài sản có thể tạo ra tiền mặt - có nghĩa là tạo ra nhiều hơn so với chi phí mua và duy trì tài sản đó. Điều này sẽ tạo cho nhà đầu tư một dòng tiền mặt dương, có thể giúp cân đối cho những tài sản có hiệu quả kém hơn hay có thể dùng để dự trữ cho những trường hợp khẩn cấp hay cho các khoản đầu tư trong tương lai. Sự hấp dẫn nữa của việc giữ các tài sản có dòng tiền dương là nếu bị buộc phải bán một tài sản do những thay đổi chưa lường trước trong cuộc sống hay công việc và thị trường luôn có nhu cầu mạnh đối với các tài sản có dòng tiền dương, do vậy có thể bán được chúng khá dễ dàng.
Ví dụ, một hoạt động phát triển BĐS mà nhà đầu tư đang tiến hành gặp trục trặc hay vượt quá ngân quĩ và cần tiền bổ sung - nếu sở hữu một tài sản cho thuê ở Anh có lợi tức gộp trên 8% hay thu nhập ròng trên 2% - thì nó sẽ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư khác và có thể tìm được người mua khá dễ hay có thể đảo nợ tài sản này, do vậy nhanh chóng tạo được nguồn tiền mặt. Sẽ không ngạc nhiên khi nhà đầu tư đến ngân hàng xin vay thêm tiền và họ muốn biết dòng tiền hàng tháng của nhà đầu tư vì họ cần biết liệu nhà đầu tư có đủ khả năng hoàn trả khoản vay hay thế chấp không thông qua dòng tiền dự kiến?
Do vậy khi xây dựng chiến lược đầu tư BĐS của mình, nhà đầu tư cần tự trả lời những câu hỏi sau: Các BĐS của mình sẽ tạo ra được bao nhiêu tiền mặt? Mỗi tháng mình sẽ cần bao nhiêu tiền? Lượng tiền cần cho cuộc sống và các hoạt động khác, lượng tiền có thể tạo ra từ những hoạt động đó? Có nghĩa là nếu có một công việc ổn định, có thu nhập cao tạo ra dòng tiền dương lớn, hay đã sẵn có những BĐS cung cấp nguồn tiền bổ sung hàng tháng, thì có thể mua những BĐS không có nguồn thu trong ngắn hạn, do nhà đầu tư có thể trang trải các chi phí ngắn hạn hay các trường hợp ngoài dự tính. Do vậy có thể quan tâm đến khung thời gian dài hơn và có thể tham gia vào các dự án phát triển BĐS, hay mua vào một miếng đất và chấp nhận bị đọng vốn lâu dài với tin tưởng rằng giá trị của nó sẽ tăng, đồng thời nhà đầu tư không có nhu cầu bán tài sản đó trong ngắn hạn vì nó sẽ chưa đạt đến giá trị kỳ vọng. Mặt khác nếu bị căng thẳng về tiền mặt hàng tháng, dòng tiền cân bằng không có dư thì có thể muốn mua một BĐS tạo ngay dòng tiền mặt hoặc sớm nhất sau khi phải trả các khoản chi phí, có nghĩa là một giao dịch mua để cho thuê thông thường.
Có nhiều cách để một nhà đầu tư BĐS có thể tạo ra tiền mặt, nhưng việc lập kế hoạch tài chính luôn là then chốt để đảm bảo dòng tiền ở trạng thái dương để cho phép phát triển hoạt động kinh doanh BĐS của mình.
