M&A bất động sản: Khối nội giữ nhịp

Khối nội đang dẫn dắt cuộc chơi M&A

Sôi động M&A địa ốc

Thời gian qua, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều thương vụ chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp (để sở hữu dự án).

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm, thành viên của Hướng Việt Holdings thâu tóm 42% cổ phần của Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel (đơn vị triển khai dự án Palm City tại phường Thủ Đức, TP.HCM), thương vụ có giá trị 2.612 tỷ đồng.

CapitaLand (Singapore) cũng mua lại Phân khu Hải Đăng - tên thương mại The Fulton (Vinhomes Ocean Park 3) (Văn Giang, Hưng Yên) từ Vinhomes. Thương vụ có giá trị 800 triệu USD cho 25 ha đất.

Thương vụ khác, 3 nhà đầu tư trong nước gồm Hà Nội An Pha , Imperia An Phú và Silver Field International Business JSC đã mua lại 70% cổ phần của Vinaconex ITC (mã VCR), đơn vị sở hữu dự án Cát Bà Amatina. Tỷ lệ sở hữu của ba nhà đầu tư này tại Vinaconex ITC lần lượt là 23,06%; 24,1%; 22,5%. Dựa trên giá cổ phiếu VCR tại thời điểm định giá, giá trị ước tính cho thương vụ mua 70% cổ phần này vào khoảng 250 - 300 triệu USD.

Công ty TNHH HTV Đại Phước và Công ty cổ phần Bất động sản Vinobly cũng mua lại 70% cổ phần tại dự án Saigon Sports City từ Kepple Land, với số tiền gần 7.500 tỷ đồng. Dự án có quy mô 64 ha tại Thủ Đức, TP.HCM.

Hay UOA Vietnam Pte. Ltd., - công ty con của United Overseas Australia Ltd (UOA Group) mua lại 100% cổ phần của VIAS Hong Ngoc Bao JSC - đơn vị sở hữu khu đất vàng 2.000 m2 tại khu vực quận 1 cũ, TP.HCM, với giá trị 68 triệu USD.

Một trong những cái tên đang hoạt động tích cực nhất trên thị trường M&A địa ốc là Phát Đạt. Mới đây, Phát Đạt thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh tại Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN. Theo đó, Phát Đạt sẽ nắm giữ 50% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN, đơn vị đang là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Khu đất số 239 Cách Mạng Tháng 8 (phường Bàn Cờ, TP.HCM). Khu đất có diện tích khoảng 3.500 m2, được phát triển thành tổ hợp chung cư kết hợp trung tâm thương mại, dịch vụ và văn phòng. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 5.500 tỷ đồng và thời gian triển khai từ năm 2026 đến năm 2030.

Trước đó, Hội đồng quản trị Phát Đạt đã thông qua nghị quyết về việc chuyển nhượng 99% cổ phần tại Công ty cổ phần Đầu tư Bắc Cường (Đà Nẵng) với giá tối thiểu 1.100 tỷ đồng. Bắc Cường là doanh nghiệp sở hữu khu đất vàng rộng hơn 2.700 m2 tại số 223 - 225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng.

Theo nguồn tin của phóng viên, Đất Xanh Group hay một số nhà phát triển dự án khác cũng đang tích cực tìm kiếm các cơ hội để M&A dự án.

Khối nội “lĩnh xướng”

Nhìn vào bức tranh chung của thị trường M&A bất động sản, không khó để nhận ra vai trò dẫn dắt của khối nội trong tạo lập “cuộc chơi” khi sắm vai chính cả ở bên bán và bên mua.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, nền lãi suất thấp giúp giảm chi phí vay mượn nên các doanh nghiệp dễ cơ cấu các khoản vay trước đây, tài chính dư dả hơn để đi mua dự án.

Về vị thế hai khối nội - ngoại, theo ông Cần, khi thị trường bất động sản còn khó khăn (giai đoạn từ năm 2022 - 2023), lãi suất còn cao thì khối ngoại chiếm lợi thế, năng động trên thị trường hơn khi huy động được dòng vốn rẻ, nhưng từ năm 2025, khối nội thu xếp được vốn, quay lại thị trường và chủ động hơn.

Về nền tảng chính cho thị trường, theo ông Cần, hành lang pháp lý liên quan tới thị trường bất động sản được hoàn thiện (Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở), nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ vướng mắc pháp lý nên nguồn cung ra thị trường được cải thiện, đi kèm với đó là nhu cầu tìm kiếm đối tác để triển khai, chuyển nhượng khiến năm 2025, thị trường M&A thực sự sôi động.

Theo ông Cần, bất động sản nhà ở đang được quan tâm nhất, tập trung ở thành phố lớn, đông dân cư, trung tâm kinh tế lớn, trung tâm công nghiệp phục vụ công ăn việc làm và nhu cầu nhà ở như Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu…

“Nhà đầu tư có tiền mặt đã tung tiền trở lại để thâu tóm các dự án, khu đất có vị trí đẹp, giá hợp lý, có khả năng triển khai để đón đầu làn sóng tăng trưởng mới. Không chỉ tập trung tại Hà Nội, TP.HCM như trước, nhà đầu tư đã đi xa hơn về các tỉnh để tìm kiếm cơ hội”, ông Cần nói.

Theo Chủ tịch Sohovietnam, làn sóng đầu tư công, tập trung vào các dự án hạ tầng giao thông, chính là động lực thôi thúc nhà đầu tư “xuống tiền” sau thời gian dài “phòng thủ”. Cùng với đó, sự mở rộng về tín dụng và nền lãi suất thấp được duy trì liên tục trong thời gian dài đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp tích lũy thêm quỹ đất, nhà đầu tư mạnh dạn vay vốn, đầu tư, kinh doanh.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson,Tổng giám đốc Avison Young cho hay, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường tiềm năng trong dài hạn. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn đang tích cực chuẩn bị từ thủ tục thẩm định đến pháp lý để chuẩn bị cho các cơ hội tương lai. Các thương vụ dễ thấy thường gắn với những dự án quy mô lớn, nhưng trên thực tế, phần lớn hoạt động lại đang diễn ra giữa các doanh nghiệp trong nước.

Theo ông David Jackson, hiện nay, giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu xoay quanh các doanh nghiệp Việt Nam với nhau, thay vì thâu tóm từ khối ngoại - vốn thu hút chú ý nhiều hơn. Thách thức lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở khâu thẩm định giá: bên bán thường dựa trên kết quả hoạt động của tài sản ở thời điểm trước dịch Covid-19, trong khi bên mua xem xét theo hiệu quả gần đây. Sự chênh lệch kỳ vọng này làm kéo dài thời gian đàm phán, nên nhiều thương vụ được tính toán dựa trên thu nhập dự kiến trong tương lai, nhất là với tài sản khách sạn và các phân khúc tương tự. Xuyên suốt quá trình này, luật sư đóng vai trò quan trọng trong việc thu hẹp kỳ vọng các bên, nhưng việc tìm tiếng nói chung thực sự không dễ dàng.

Dự báo về triển vọng thị trường, đại diện Avison Young cho rằng, hoạt động M&A trên thị trường địa ốc sẽ sôi động hơn từ quý II năm sau, khi điều kiện thị trường ổn định hơn, nguồn vốn tiếp cận thuận lợi hơn và nhất là khi bộ máy hành chính mới đã hoạt động ổn định. Lúc đó, cả nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể quay lại mạnh mẽ hơn, tạo tiền đề cho các thương vụ quy mô lớn.

Thành Nguyễn