Ngành bất động sản 'đầu kéo' trái phiếu nhưng cần cẩn trọng rủi ro

Tín hiệu phục hồi mạnh mẽ

Theo thống kê từ Vietnam Bond Market Association (VBMA), giá trị phát hành trái phiếu DN những tháng gần đây đã tăng đáng kể, trong đó nhóm BĐS chiếm tỷ trọng áp đảo. Nếu năm 2023, tổng lượng phát hành của cả thị trường chỉ đạt khoảng 50.000 tỷ đồng, thì từ giữa năm 2024 đến nay, quy mô phát hành đã vượt mốc 120.000 tỷ đồng, trong đó riêng DN BĐS chiếm hơn 60%.

Sang năm 2025, thị trường tiếp tục khởi sắc. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, nhóm BĐS huy động qua trái phiếu đạt khoảng 40.200 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ. Đặc biệt, tháng 8/2025 ghi nhận mức phát hành “bùng nổ” của ngành BĐS với hơn 22.100 tỷ đồng tăng tới 295% so với tháng trước đó và tăng 202% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm này chiếm 36,2% tổng giá trị phát hành trong tháng cao hơn nhiều so với mức bình quân đầu năm (17 - 18%). Tổng quan thị trường trái phiếu tháng 10/2025, có 5 thương vụ phát hành lớn thuộc ngành BĐS, giá trị mỗi đợt dao động từ 3.800 - 7.650 tỷ đồng.

Những con số trên cho thấy BĐS không chỉ tham gia lại thị trường trái phiếu, mà đang giữ vị thế ngày càng lớn đủ để trở thành động lực chính. Điều này phản ánh nhu cầu vốn trung – dài hạn của DN BĐS vẫn rất lớn, đồng thời cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang được cải thiện. Nhiều DN mạnh dạn quay lại thị trường với các lô trái phiếu có tài sản bảo đảm rõ ràng hơn, lãi suất hợp lý và minh bạch thông tin hơn so với giai đoạn trước.

Thị trường trái phiếu DN BĐS đang phục hồi mạnh mẽ.

“Dù từng chịu áp lực lớn sau các sự kiện vi phạm công bố thông tin và đáo hạn khối lượng lớn, nhưng DN BĐS hiện là nhóm đang có sự chuẩn bị tài chính tốt nhất để quay lại thị trường trái phiếu. Đây là nhóm có nhu cầu vốn lớn, tài sản thế chấp dồi dào và khả năng hướng tới minh bạch ngày càng cao” - chuyên gia tài chính TS Lê Minh Phúc nhận định.

Theo chuyên gia tài chính TS Nguyễn Chí Trung, có 3 động lực khiến BĐS nổi lên dẫn dắt thị trường: Thứ nhất, nhu cầu vốn lớn và dài hạn do đặc thù của ngành BĐS là cần vốn huy động dài hạn để phát triển dự án, trong khi nguồn tín dụng ngân hàng vẫn chịu sự kiểm soát chặt chẽ, trái phiếu trở thành kênh huy động tối ưu. Thanh khoản trên thị trường trái phiếu cải thiện cũng cho phép doanh nghiệp cơ cấu lại nợ một cách chủ động hơn.

Thứ hai, quy định mới về báo cáo định kỳ bắt buộc, tài sản bảo đảm gắn liền dự án, kiểm toán báo cáo tài chính chặt chẽ, thắt chặt tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp… đã góp phần sàng lọc thị trường, tạo môi trường lành mạnh để doanh nghiệp uy tín phát hành trái phiếu. Thứ ba, là sức bật từ các chính sách hỗ trợ thị trường nhà ở với việc hàng loạt quy định tại Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 đang tạo kỳ vọng lớn về “điểm nổ” dự án mới, tiến độ được thúc đẩy, DN buộc phải mở rộng quy mô vốn để đón sóng nhu cầu.

“Nhiều DN đã lên kế hoạch phát hành trái phiếu cho các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, nhà ở xã hội… nhằm tận dụng xu hướng hồi phục mạnh mẽ của thị trường. Điểm đáng chú ý nhất là cơ chế xử lý khối lượng trái phiếu đáo hạn đã rõ ràng hơn. Trong dài hạn, đây là yếu tố giúp thị trường vận hành ổn định, đồng thời củng cố lại niềm tin của nhà đầu tư vào nhóm DN BĐS” - TS Nguyễn Chí Trung cho hay.

Cần kiểm soát linh hoạt và quản trị rủi ro

Chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Nguyễn Hồng Vân cho biết, không giống giai đoạn 2020 – 2021 khi lãi suất trái phiếu BĐS bị đẩy lên quá cao, các đợt phát hành gần đây đều ở mức 9 – 12%/năm, thấp hơn nhưng an toàn hơn. Nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đang quan tâm nhiều hơn tới các lô trái phiếu có tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, dòng tiền dự án đã được cấp phép đầy đủ, báo cáo tài chính minh bạch và DN có uy tín hoặc thuộc nhóm top đầu. Việc các tổ chức tài chính nước ngoài bắt đầu mua lại trái phiếu BĐS Việt Nam cũng được xem là tín hiệu tích cực, thể hiện sự hấp dẫn của thị trường.

Một rủi ro đã và đang được nhắc tới là lượng trái phiếu DN đến hạn, nhưng ngành BĐS có lợi thế tương đối tốt để ứng phó. Theo dự báo từ đầu 2025, nhóm phi tài chính (non-bank) có khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, nhưng với diễn biến mua lại trước hạn và tái cấu trúc nợ đang tăng, áp lực được đánh giá vẫn “trong tầm kiểm soát”. Hơn nữa, nhiều DN BĐS đang sử dụng trái phiếu mới để “tái cơ cấu nợ cũ” nghĩa là phát hành trái phiếu mới, thường với tài sản đảm bảo rõ ràng và kỳ hạn phù hợp, nhằm xử lý phần nợ đáo hạn và tái lập cân đối tài chính. Nhờ đó, trái phiếu DN BĐS không chỉ là công cụ huy động vốn cho dự án mới, mà còn là đòn bẩy để DN xử lý nợ cũ, tái cơ cấu và ổn định tài chính, tạo dựng niềm tin với nhà đầu tư.

Cần kiểm soát linh hoạt và quản trị rủi ro trước sự tăng trưởng trở lại của thị trường trái phiếu BĐS.

“Để DN BĐS thực sự trở thành lực kéo dẫn dắt thị trường trái phiếu, cần đồng bộ các giải pháp như: Tăng tính minh bạch và quản trị rủi ro, DN phải nâng cấp tiêu chuẩn công bố thông tin, từ tiến độ dự án, chi tiết tài sản bảo đảm, tình hình sử dụng vốn huy động, trạng thái pháp lý… đến việc kiểm toán độc lập để củng cố niềm tin thị trường; Phát triển hệ sinh thái nhà đầu tư chuyên nghiệp (quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư tín dụng, nhà đầu tư tổ chức nước ngoài); Khuyến khích phát hành trái phiếu xanh; Đặc biệt, cần đồng bộ hóa chính sách đất đai – xây dựng – kinh doanh, giảm rủi ro cho trái phiếu và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư” – TS Nguyễn Hồng Vân nêu quan điểm.

Nhận định về thị trường trái phiếu BĐS trong những năm tiếp theo, TS Nguyễn Hồng Vân cho rằng, thị trường trái phiếu sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó BĐS sẽ tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành; mở rộng sang các hình thức trái phiếu xanh, trái phiếu bền vững; kết hợp với ngân hàng để đa dạng hóa các gói tài chính dự án; thu hút dòng vốn ngoại thông qua các quỹ đầu tư tín dụng đối tác

“Thị trường trái phiếu BĐS được kỳ vọng không chỉ phục vụ dòng vốn của DN mà còn trở thành kênh đầu tư dài hạn hiệu quả, giúp cân bằng hệ thống tài chính và giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Triển vọng 2026 – 2027 mở ra cơ hội để thị trường trái phiếu Việt Nam phát triển theo hướng minh bạch, bền vững và tiệm cận chuẩn quốc tế, trong đó BĐS chính là ngành giữ vai trò “dẫn dắt”, không chỉ về quy mô phát hành mà còn về chuẩn mực và chất lượng thị trường” – TS Nguyễn Hồng Vân nhận định.

Doãn Thành