Ngành 'giữ nhà': lối thoát hay bẫy tài chính giữa khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Khi người dân tìm cách tự cứu giữa khủng hoảng

Theo The New York Times, năm 2009, khi China Evergrande, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, niêm yết cổ phiếu tại Hồng Kông, thị trường địa ốc nước này đang trong thời kỳ hoàng kim.

Hơn mười năm sau, tập đoàn này lại trở thành biểu tượng cho sự thăng trầm của cả ngành. Tháng 8-2025, công ty chính thức bị hủy niêm yết khỏi sàn Hồng Kông, sau 4 năm cảnh báo mất khả năng thanh toán và 2 năm sau khi xin bảo hộ phá sản.

Với khoản nợ khổng lồ 300 tỉ đô la Mỹ, sự sụp đổ của Evergrande phản ánh toàn bộ quá trình thoái trào của bất động sản Trung Quốc: chậm rãi, nặng nề nhưng đầy sâu sắc.

Ngành bất động sản của Trung Quốc từng có khoảng thời gian dài hưng thịnh trước khi rơi vào khủng hoảng. Ảnh: IMF

Chính sách siết vay nợ từ năm 2020 của chính phủ Trung Quốc nhằm kiềm đầu cơ đã đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản nước này vào khủng hoảng thanh khoản.

Chính phủ chỉ hỗ trợ có chọn lọc các tập đoàn lớn như Vanke hay Country Garden để tránh đổ vỡ dây chuyền, song đà suy thoái vẫn kéo dài. Năm 2025, giá nhà mới giảm nhanh nhất trong 9 tháng, giá nhà cũ tiếp tục lao dốc.

Theo Cục Thống kê Quốc gia, 7 tháng đầu năm 2025, diện tích nhà xây mới giảm gần 20% so với cùng kỳ, lượng nhà tồn kho gấp đôi mức trung bình nhiều năm và tòa án ghi nhận hàng trăm ngàn tài sản bị kê biên, đấu giá.

Từng chiếm tới 30% GDP và là kênh đầu tư an toàn nhất của hộ gia đình, bất động sản nay mất dần vị thế. Khi giá nhà lao dốc và người vay mất khả năng trả nợ, “niềm tin vào viên gạch”, biểu tượng thịnh vượng một thời, đang lung lay.

Sự suy thoái kéo dài không chỉ khiến doanh nghiệp địa ốc điêu đứng mà còn đẩy hàng triệu hộ gia đình vào cảnh “âm vốn chủ sở hữu”, tức căn nhà họ mua giờ có giá thấp hơn số nợ còn lại.

Nếu một căn hộ được mua với giá 2 triệu nhân dân tệ, khoản vay 1,5 triệu, sau vài năm trả góp còn 1,2 triệu nhưng giá thị trường chỉ còn 1 triệu, việc tiếp tục trả nợ trở thành gánh nặng vô nghĩa. Không ít người chọn bỏ nhà, ngừng trả.

Giữa làn sóng “vỡ nợ thế chấp” lan rộng trên mạng xã hội, một hiện tượng mới xuất hiện: ngành “giữ nhà” với các công ty tự nhận giúp người vay “giữ được căn nhà dù đã vỡ nợ”.

Theo phóng viên Lianhe Zaobao của tờ ThinkChina, đây là một “ngành công nghiệp trong bóng tối” đang âm thầm mở rộng, thu hút hàng triệu lượt tìm kiếm với những lời hứa hẹn giữ nhà hợp pháp và hợp lý.

Lời hứa “cứu nhà” và quy trình trong bóng tối

Khi phóng viên này thử để lại bình luận hỏi “làm sao để giữ nhà”, chỉ vài ngày sau, hơn mười người tự xưng là “chuyên gia” gửi tin nhắn riêng, khẳng định có thể giúp. Một người trong số đó tự nhận là “chuyên gia hàng đầu” trong lĩnh vực này.

Trong cuộc gọi kéo dài 30 phút, người này mở đầu bằng cảnh báo “Nếu cô ngừng trả nợ, cô không chỉ mất nhà, mà còn mất cả tiền đặt cọc, tiền sửa sang và vẫn phải tiếp tục trả phần nợ còn lại”.

Sau đó, người này còn giới thiệu “giải pháp đầu tiên”, cầm cự qua giai đoạn khó khăn, bằng cách tái cấu trúc khoản vay, giảm số tiền trả hàng tháng, “đợi chính phủ tung chính sách ổn định thị trường”.

Khi thấy người nghe không mặn mà, bà đổi cách tiếp cận “Cô có người thân hay bạn bè nào đáng tin, không cùng hộ khẩu không?”. Sau khi nhận được câu trả lời, bà bắt đầu tiết lộ cách làm "thật sự”.

Giữa khủng hoảng, ngành "giữa nhà" nổi lên như "chiếc phao cứu sinh" của nhiều người dân Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg

Bước đầu tiên là để căn nhà rơi vào đấu giá tư pháp sau khi vỡ nợ. Lúc này, người thân hoặc bạn bè đáng tin, với sự hỗ trợ của công ty “giữ nhà”, sẽ đứng tên đấu giá mua lại căn hộ với giá chỉ bằng một nửa giá thị trường.

Trên giấy tờ, quyền sở hữu chuyển sang người khác nhưng trên thực tế, chủ cũ vẫn ở lại, chỉ khác là giờ “sở hữu” lại chính căn nhà của mình với giá rẻ hơn.

Do giá đấu thường không đủ trả hết dư nợ, ngân hàng sẽ còn khoản nợ treo lại. Sau khi không tìm thấy tài sản nào khác để tịch thu, ngân hàng sẽ “chấm dứt thi hành án” và bán khoản nợ xấu cho một công ty quản lý tài sản, thường chỉ bằng 30% giá trị gốc.

Khi đó, công ty “giữ nhà” sẽ làm trung gian, giúp chủ cũ mua lại chính khoản nợ của mình với giá chiết khấu, chính thức “chuộc” lại căn nhà. Ví dụ, nếu dư nợ còn 1,2 triệu nhân dân tệ, người vay có thể chỉ cần bỏ ra khoảng 710.000 nhân dân tệ để “giữ nhà”, tiết kiệm gần nửa triệu.

Một vòng khép kín hoàn hảo?

Dẫu vậy, dịch vụ này không hề rẻ. Các công ty “giữ nhà” thường thu phí 5% khoản vay gốc hoặc 8-20% dư nợ hiện tại. Với những khoản vay lên đến hàng triệu nhân dân tệ, mức phí này còn lớn hơn gấp nhiều lần.

Tuy vậy, các công ty lại lý giải rằng, họ không trực tiếp lấy tiền của khách hàng, mà chỉ đang trích một phần từ khoản tiền vốn dĩ sẽ được trả cho ngân hàng, qua đó tạo nên một vòng tuần hoàn khép kín, điều họ gọi là “giá trị của dịch vụ”.

Nhiều công ty tự quảng bá có kinh nghiệm lâu năm trong xử lý tài sản xấu, từng tham gia tái cấu trúc căn hộ, văn phòng, cửa hàng, khách sạn, nhà xưởng. Khi số lượng nhà bị vỡ nợ tăng mạnh, họ lập riêng bộ phận "cứu nhà", hoạt động khắp cả nước.

Trên mạng xã hội RedNote, chủ đề “vỡ nợ thế chấp” đạt gần 60 triệu lượt xem, trong khi cụm từ “giữ nhà sau vỡ nợ” vượt 18 triệu lượt.

Theo dữ liệu của Guoxinda, chỉ riêng năm 2024, Trung Quốc có 658.000 bất động sản bị niêm yết đấu giá, tăng 51,7% so với năm trước. Các viện nghiên cứu khác còn ghi nhận con số lên đến 1,6 triệu căn.

Giải pháp tạm thời hay nguy cơ tiềm ẩn?

Trên bề mặt, “giữ nhà” là một lối thoát hấp dẫn cho người vỡ nợ, cách giúp họ giảm gánh nặng tài chính mà vẫn có chỗ ở. Nhưng đằng sau, đây là vùng xám pháp lý chưa được kiểm soát.

Nhiều người tham gia rơi vào tranh chấp dân sự phức tạp, thậm chí bị cáo buộc “chuyển tài sản nhằm trốn nghĩa vụ trả nợ”. Việc các ngân hàng bán nợ xấu với tốc độ nhanh cũng tạo ra lỗ hổng trong quản lý tín dụng và định giá tài sản, khiến rủi ro tài chính tích tụ.

Các nhà quan sát cho rằng, việc tích tụ và hoán đổi nợ xấu không chỉ làm méo mó thị trường tín dụng trong ngắn hạn mà còn đặt một “quả bom hẹn giờ” trong hệ thống ngân hàng.

Rốt cuộc, “giữ nhà” không phải là giải pháp cho khủng hoảng, mà là triệu chứng của nó, minh họa cho cách người dân cố gắng thích nghi trong một hệ thống tài chính đang trượt dài.

“Ngành giữ nhà” tại đất nước tỉ dân phản chiếu tình cảnh của nền kinh tế, chính phủ nỗ lực cứu các tập đoàn lớn để tránh đổ vỡ dây chuyền, còn người dân tìm mọi cách cứu chính mình qua kẽ hở pháp lý.

Chuyên gia Nicholas Wilson của Oxford Economics cảnh báo rằng đến năm 2030, giá trị bất động sản Trung Quốc có thể còn thấp hơn cả năm 2020 và “thập kỷ mất mát” của lĩnh vực này đang dần thành hiện thực.

Theo giới phân tích, khủng hoảng hiện nay không thể giải quyết bằng các biện pháp tài chính ngắn hạn hay bán tháo tài sản, mà cần một chiến lược phục hồi toàn diện, từ củng cố kinh tế, ổn định việc làm đến khôi phục niềm tin của người dân và nhà đầu tư.

Theo ThinkChina, The New York Times

Bình Dương