Nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chật vật thoát lỗ

Lợi nhuận co hẹp vì chi phí tăng cao

Tâm điểm chú ý vẫn là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốcNo Va (Novaland – NVL), khi doanh nghiệp này tiếp tục ghi nhận khoản lỗ “nghìntỷ”. Trong quý III/2025, Novaland đạt doanh thu thuần 1.683 tỷ đồng, giảm 16%so với cùng kỳ 2024, trong khi doanh thu tài chính giảm tới 88%. Ngược lại, chiphí tài chính tăng gấp 4,5 lần, khiến công ty báo lỗ 1.153 tỷ đồng, đảo chiều mạnhtừ mức lãi gần 3.000 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần đạt 5.398 tỷ đồng, tăng 26%so với cùng kỳ nhưng lỗ ròng 1.820 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản lỗtỷ giá 775 tỷ đồng, chi phí hợp tác đầu tư hơn 2.300 tỷ đồng và doanh thu tàichính lao dốc mạnh.

Tính đến cuối tháng 9/2025, tổng tài sản Novaland xấp xỉ 239.575tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm hơn 63% – tương đương 152.000 tỷ đồng, phảnánh lượng dự án dở dang lớn. Dư nợ vay vượt 64.000 tỷ đồng, chia đều giữa ngắnvà dài hạn. Đáng chú ý, chi phí lãi vay thực tế được vốn hóa vào hàng tồn khothay vì hạch toán ngay, giúp doanh nghiệp giảm áp lực lợi nhuận trên báo cáo.Sáu tháng đầu năm, chi phí lãi vay được vốn hóa lên tới 3.099 tỷ đồng, với mứclãi suất từ 3,4–16,5%/năm.

Doanh nghiệp vừa và nhỏ “ngấm đòn”

Không chỉ các “ông lớn”, nhiều doanh nghiệp quy mô trungbình và nhỏ cũng chịu chung số phận khi doanh thu tăng nhưng lợi nhuận teo tóp.

Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH) ghi nhận doanh thu quyIÍI/2025 đạt 38,5 tỷ đồng, tăng 110% so với cùng kỳ, nhưng giá vốn lại tăng tơí228%, khiến lợi nhuận gộp chỉ còn 382 triệu đồng. Doanh thu tài chính giảm mạnhtừ 355,7 tỷ xuống 5,3 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng lên 7,4 tỷ vàchi phí quản lý 9,2 tỷ đồng. Kết quả, doanh nghiệp lỗ ròng 10,1 tỷ đồng trongquý III, lũy kế 9 tháng lỗ gần 20 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty Cổ phần DRH Holdings (DRH) tiếp tục “chìmsâu” trong thua lỗ. Quý III, doanh thu thuần chỉ đạt 1,15 tỷ đồng, dù tăng nhẹso với cùng kỳ nhưng vẫn quá nhỏ so với quy mô hàng tồn kho hơn 1.300 tỷ đồng.Chi phí tài chính lên tới 33 tỷ đồng khiến doanh nghiệp lỗ 25 tỷ đồng trong quývà nâng tổng lỗ lũy kế lên 156 tỷ đồng. Đáng lo hơn, nợ phải trả chiếm hơn 70%tổng nguồn vốn, trong đó nợ ngắn hạn gần 2.900 tỷ đồng, khiến áp lực thanh toánluôn ở mức cao.

Một trong những trường hợp đáng chú ý khác là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triểnNhà và Đô thị Vinahud (VHD), khi đã lỗ 10 quý liên tiếp. Quý III/2025, doanhthu thuần chỉ đạt 7,6 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ, trong khi chi phí tàichính và chi phí quản lý lên tới 30 tỷ đồng. Kết quả, công ty lỗ ròng 22,3 tỷ đồng– thấp hơn mức lỗ 51 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cho thấy tình hìnhchưa cải thiện.

Lũy kế 9 tháng, Vinahud đạt 29,6 tỷ đồng doanh thu và lỗ gần80 tỷ đồng, tăng hơn 50% so với cùng kỳ 2024. Dù nợ phải trả giảm khoảng 560 tỷđồng, dòng tiền kinh doanh vẫn yếu, dẫn đến việc HNX đưa cổ phiếu VHD vào diệnhạn chế giao dịch từ ngày 27/10/2025 do chậm nộp báo cáo tài chính bán niên.

Theo chia sẻ tại Đại hội cổ đông 2025, Vinahud định hướngtái cơ cấu danh mục và tập trung vào dự án Khu đô thị sinh thái – vui chơi giảitrí Viên Nam (Hòa Bình) quy mô 65 ha, đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý.Doanh nghiệp kỳ vọng dự án này sẽ mang lại dòng tiền từ năm 2026 – 2027, nhưngtrước mắt vẫn cần nguồn lực để vượt qua giai đoạn “thiếu oxy” hiện nay.

Phục hồi không đồng đều, thách thức vẫn còn ở phía trước

Theo giới phân tích, làn sóng phục hồi của thị trường bất độngsản chưa đủ mạnh để lan tỏa đến toàn ngành. Một số doanh nghiệp có quỹ đất tốt,tài chính vững, hoặc tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp vẫn ghi nhận tăngtrưởng. Nhưng nhóm doanh nghiệp “mắc kẹt” với dự án dở dang, tồn kho lớn, phụthuộc vốn vay đang chịu sức ép nặng nề.

Chi phí lãi vay cao, khả năng huy động vốn hạn chế, trongkhi thanh khoản thị trường vẫn yếu khiến nhiều công ty phải co cụm đầu tư, bánbớt tài sản hoặc tái cấu trúc nợ để duy trì hoạt động. Nếu thị trường không cảithiện trong 6 tháng tới, kịch bản thua lỗ kéo dài sang năm 2026 hoàn toàn có thểxảy ra.

Trong “cuộc sàng lọc” mới của ngành địa ốc, các doanh nghiệplinh hoạt, có chiến lược dài hạn và biết kiểm soát chi phí sẽ trụ lại, trongkhi những đơn vị chậm chuyển mình có nguy cơ bị loại khỏi cuộc chơi.

Huyền Huyền