Những cơ hội cho nhà đầu tư sau Luật Đất đai sửa đổi

Đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích - điểm sáng của Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh: N.K

Một trong những điểm sáng của Luật Đất đai sửa đổi chính là việc lần đầu tiên quy định về đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích. Loại đất này không chỉ dùng để canh tác mà còn cho phép tích hợp các mục đích khác như thương mại, dịch vụ hoặc phát triển các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư khai thác đa dạng, từ xây dựng homestay, kho bãi, đến phát triển mô hình du lịch sinh thái tại các khu vực có cảnh quan đẹp như núi non, sông suối. Nếu biết tận dụng, các hoạt động này không chỉ tối ưu hóa lợi nhuận mà còn tăng giá trị lô đất trong dài hạn.

Tuy nhiên, để được sử dụng đất kết hợp đa mục đích, chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt, bao gồm đảm bảo diện tích phụ trợ không vượt quá 50% diện tích chính và phải hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý địa phương. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý và tài chính trước khi khai thác tiềm năng của loại đất này.

Dù mang đến nhiều cơ hội như thế, đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích cũng không thiếu rủi ro. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng có thể gặp khó khăn nếu khu đất nằm trong vùng quy hoạch bảo tồn hoặc không phù hợp với định hướng phát triển của địa phương. Đặc biệt, các công trình xây dựng trên loại đất này phải đảm bảo dễ tháo dỡ và không ảnh hưởng đến mục đích nông nghiệp chính. Thêm vào đó, chi phí thuê đất cho các mục đích thương mại của loại đất này theo bảng giá đất hàng năm của địa phương cũng là một yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần cân nhắc giữa doanh thu và chi phí để đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Một loại đất khác đang nhận được sự quan tâm lớn là đất nằm trong diện quy hoạch. Đối với nhiều nhà đầu tư, loại đất này thường bị xem là rủi ro do nguy cơ bị thu hồi cao và được Nhà nước bồi thường giá quá thấp hay khó giao dịch. Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi đã mang đến triển vọng mới cho loại đất này. Theo đó, nếu quy hoạch vì lý do nào đó không được triển khai đúng thời hạn, đất sẽ thoát khỏi ràng buộc quy hoạch và được phép sử dụng theo nhu cầu của chủ sở hữu, giúp giá trị lô đất tăng mạnh. Đặc biệt, nếu đất bị thu hồi, nhà đầu tư cũng sẽ được Nhà nước bồi thường theo giá thị trường, kèm các khoản hỗ trợ như tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp. Điều này giúp nhà đầu tư giảm thiểu tổn thất tài chính trong trường hợp rủi ro xảy ra.

Tuy nhiên, đầu tư vào đất quy hoạch cũng là một “canh bạc” đòi hỏi nhà đầu tư sự kiên nhẫn và tầm nhìn dài hạn. Nguy cơ lớn nhất là đất có thể bị Nhà nước thu hồi đột ngột nếu dự án theo quy hoạch được triển khai và giá trị bồi thường không phải lúc nào cũng tương xứng với giá trị thị trường thực tế tại thời điểm bị thu hồi. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần đánh giá một cách cẩn thận về tính khả thi của dự án, tiềm năng phát triển hạ tầng khu vực và chuẩn bị sẵn sàng về tài chính để chờ đợi thời điểm quy hoạch kết thúc.

Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư hay nằm gần kề khu dân cư cũng có giá trị hơn. Với vị trí nằm giữa hay gần kề các khu dân cư hiện hữu, loại đất này có lợi thế lớn về khả năng chuyển đổi lên đất thổ cư, từ đó làm tăng giá trị của nó đáng kể, nhất là tại các khu đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Bình Dương… khi nhu cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng có thể chuyển đổi thành đất ở. Một số khu vực có thể nằm trong quy hoạch công ích hoặc bảo tồn, khiến việc chuyển đổi trở nên bất khả thi. Ngoài ra, tranh chấp pháp lý hoặc thiếu các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là những rào cản lớn mà nhà đầu tư cần lưu ý kiểm tra trước khi mua bán.

Đất nông nghiệp giá rẻ, thường ở xa trung tâm hoặc chưa được quy hoạch rõ ràng, là cơ hội tích lũy tài sản nhờ mức giá thấp hơn thị trường, thường do nhu cầu chia thừa kế, ly hôn, hoặc chủ đất cần tiền gấp… Khi hạ tầng phát triển, giá trị đất có thể tăng mạnh. Tuy nhiên, rủi ro về giấy tờ pháp lý, tranh chấp ngầm, hoặc thời gian chờ hạ tầng kéo dài có thể gây áp lực dòng tiền, đặc biệt với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vốn vay.

Luật Đất đai sửa đổi mang lại cơ hội mới, nhưng thành công đòi hỏi nhà đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng, am hiểu pháp lý, nắm quy hoạch địa phương và có tầm nhìn dài hạn. Đây là yếu tố quyết định để biến đất nông nghiệp thành tài sản sinh lời bền vững.

(*) Chủ tịch Câu lạc bộ Giám đốc pháp chế doanh nghiệp

LS. Nguyễn Hữu Phước(*)