'Phanh' lại đà tăng nóng của giá nhà đất

Mặt bằng giá mới ngày càng khó tiếp cận

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dữ liệu thị trường cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh trong thời gian qua. Tính từ quý I/2023 đến quý III/2025, giá chung cư đã tăng tới 95%.

Giá nhà ngày càng vượt xa thu nhập của người dân.

Mặc dù tốc độ tăng giá rao bán trung bình trong năm 2025 (13%) đã chậm lại so với mức tăng 39% ghi nhận trong năm 2024, nhưng mặt bằng giá đã được xác lập ở ngưỡng rất cao. Điều đáng chú ý, sự tăng giá không còn là hiện tượng cục bộ mà đã lan rộng, thu hẹp khoảng cách giữa các vùng nội thành và cận trung tâm. Các khu vực cận trung tâm và ngoại thành lại ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ hơn cả nội đô.

Khu vực huyện Thanh Trì cũ dẫn đầu toàn thị trường với mức tăng giá phi mã, gần 120% chỉ trong hơn hai năm, đẩy giá trung bình lên 59 triệu đồng/m². Hàng loạt khu vực ngoại thành khác cũng chứng kiến mức tăng trên 100% như: Khu vực Gia Lâm cũ tăng 114% (64 triệu đồng/m²), khu vực Hà Đông cũ tăng 108% (61 triệu đồng/m²), khu vực Hoàng Mai cũ tăng 102% (68 triệu đồng/m²), khu vực Bắc Từ Liêm tăng 110% (84 triệu đồng/m²). Ngay cả ở các quận nội thành cũ, mức tăng cũng rất đáng kể, ví dụ Đống Đa tăng 111% (86 triệu đồng/m²) và Tây Hồ tăng 91% (106 triệu đồng/m²).

Khảo sát mới nhất của chuyên trang batdongsan.com.vn cho thấy, với mặt bằng giá mới, việc sở hữu căn hộ đang ngoài tầm với của nhiều người. Cụ thể, 56% người tham gia khảo sát đã đánh giá căn hộ hiện tại là "khó tiếp cận". Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt trung bình 95 triệu đồng/m². Đáng chú ý, hơn 43% nguồn cung mới tại Hà Nội có giá trên 120 triệu đồng/m². Tình trạng giá nhà tăng vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá. Khoảng cách giàu - nghèo ngày càng bị nới rộng và có nguy cơ bị "đóng cứng" qua nhiều thế hệ.

Nhận định về giá nhà hiện nay, Bộ Xây dựng đã thừa nhận rằng giá căn hộ chung cư ở nhiều nơi đã không còn phản ánh quy luật cung - cầu mà bị chi phối mạnh mẽ bởi các yếu tố phi thị trường. Trong đó, Bộ Xây dựng nhận định, các yếu tố gây nhiễu loạn thị trường, nổi bật là hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch thiếu minh bạch, việc điều chỉnh địa giới hành chính cũng là nguyên nhân. Bên cạnh đó, giá nhà đất khó kiểm soát còn do tâm lý đám đông.

Đối với thị trường căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường hiện đang tồn tại dấu hiệu thiếu bền vững do sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Phần lớn nguồn cung mới tập trung mạnh vào phân khúc trung và cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư. Điều này khiến mặt bằng giá chung cư mới tại các đô thị lớn như Hà Nội duy trì đà tăng hai con số trong nhiều quý.

Giải pháp nào cho giá nhà?

Nhằm ổn định thị trường, đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân và giải quyết tình trạng giá nhà tăng vượt xa thu nhập, Bộ Xây dựng đã đưa ra một loạt các giải pháp trọng tâm. Trong đó, theo Bộ Xây dựng, điều tiết cơ cấu sản phẩm và kiểm soát giá là rất quan trọng. Kiểm soát thị trường bất động sản, đầu tiên phải là giải pháp điều tiết về cơ cấu sản phẩm nhà ở và giá giao dịch đất đai, nhà ở. Tiếp đó, cần điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm kéo mặt bằng giá chung giảm xuống.

"Bộ Xây dựng đang xây dựng và trình Chính phủ ban hành nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Mục tiêu là thiết lập một cơ chế pháp lý đặc thù để kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, thao túng giá và điều tiết thị trường theo hướng công khai, minh bạch", ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết.

Đề xuất các giải pháp chi tiết, khơi thông nguồn cung giá phù hợp, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, giải pháp quan trọng nhất để "phanh lại" đà tăng trưởng nóng là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Trong đó, phải đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, đồng thời tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương; giảm chi phí phát triển dự án, xử lý điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng theo hướng minh bạch.

"Cần xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp trong một số trường hợp và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định để giảm chi phí, từ đó tạo dư địa giảm giá nhà. Không chỉ vậy, cần có thêm các giải pháp giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng của thị trường BĐS bằng cách tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, cũng như phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS", bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đề xuất.

Ở góc độ khác, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, để "phanh lại" đà tăng trưởng của giá nhà cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. "Phải thúc đẩy chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Chính phủ. Nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích. Cùng với đó, phát triển đô thị gắn với hạ tầng giao thông (đường vành đai, metro, cao tốc) nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm.

Đồng thời, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp để giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống" của người dân", ông Đính nói và đề xuất thêm, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường để kịp thời phát hiện các dấu hiệu "lệch chuẩn" như đầu cơ, mất cân đối cung - cầu, hoặc tăng giá bất thường. Cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc để phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá.

Phan Hoạt