Siết tín dụng bất động sản: Cân bằng giữa tăng trưởng và an toàn hệ thống

Tín dụng bất động sản tăng nóng, áp lực thanh khoản gia tăng. (Ảnh: Vietnam+)

Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh trong khi cơ quan quản lý đẩy mạnh kiểm soát rủi ro, phản ánh bài toán cân bằng ngày càng khó giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.

Trong bối cảnh dòng vốn ngân hàng vẫn là nguồn lực chủ đạo của thị trường, câu chuyện điều tiết tín dụng bất động sản đang thu hút sự quan tâm lớn từ cả ngân hàng, doanh nghiệp lẫn giới chuyên gia.

Áp lực thanh khoản và lo ngại siết vốn

Theo ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định tiền tệ, tài chính (Ngân hàng Nhà nước), việc tín dụng bất động sản tăng cao hơn mức bình quân chung của nền kinh tế cho thấy hệ thống ngân hàng đang dành nguồn lực lớn cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc phân bổ tín dụng cần được đặt trong tổng thể cân đối chung nhằm tránh tình trạng dòng vốn tập trung quá lớn vào bất động sản, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn của các ngành sản xuất, kinh doanh khác, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

“Không thể chỉ nhìn ở góc độ doanh nghiệp bất động sản mà phải cân bằng giữa các ngành nghề,” ông Lân nhấn mạnh.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%. Nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28%-30%.

Trước diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, với định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%.

Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu phục hồi nóng trở lại.

Theo ông Nguyễn Phi Lân, áp lực lớn hiện nay là khoảng cách giữa tăng trưởng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng ngày càng nới rộng. Nếu huy động tăng chậm hơn cho vay, hệ thống ngân hàng sẽ chịu áp lực thanh khoản, ảnh hưởng tới khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế.

Ngay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, một số ngân hàng đã tạm dừng cho vay bất động sản, trong khi lãi vay mua nhà đất tăng mạnh. Điều này làm dấy lên lo ngại việc siết tín dụng có thể ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế, bởi bất động sản liên quan tới hơn 40 ngành nghề và đóng góp khoảng 12% GDP.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng sau giai đoạn vướng mắc pháp lý kéo dài, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là tiếp cận dòng vốn. Theo ông Châu, tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò “bà đỡ” quan trọng đối với thị trường và nếu tiếp tục bị siết chặt, doanh nghiệp sẽ gặp khó trong triển khai dự án, ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở.

Trong khi đó, ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holding, đề xuất cần phân loại bất động sản theo từng phân khúc thay vì áp dụng chính sách tín dụng đồng nhất. Các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, cần được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn so với bất động sản cao cấp hay nghỉ dưỡng.

Nhiều ngân hàng chỉ lựa chọn tài trợ các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và gắn với khách hàng có năng lực tài chính vững.. (Ảnh: Vietnam+)

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng lưu ý xây dựng và bất động sản hiện chiếm khoảng 10% GDP nhưng sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là rủi ro đáng quan ngại. Theo ông Lực, doanh nghiệp cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát dòng tiền và đa dạng hóa nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu đến vốn cổ phần và vốn quốc tế.

Ngân hàng ưu tiên chất lượng tín dụng

Trong bối cảnh rủi ro thị trường vẫn hiện hữu, nhiều ngân hàng thương mại cho biết đang theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản và khả năng thu hồi vốn.

Ông Trần Hoài Phương - Giám đốc Ngân hàng Doanh nghiệp HDBank cho rằng khoảng cách giữa hồ sơ doanh nghiệp thể hiện trên giấy tờ và năng lực tài chính thực tế vẫn là nguyên nhân khiến các ngân hàng phải thận trọng hơn khi cho vay.

Theo ông Phương, báo cáo tài chính có kiểm toán mới chỉ là điều kiện cần. Điều quan trọng hơn với các tổ chức tín dụng là tính minh bạch của số liệu, cấu trúc tài chính và khả năng quản trị dòng tiền của doanh nghiệp.

Ông cũng cho rằng nhiều doanh nghiệp hiện sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, thậm chí kỳ vọng ngân hàng tài trợ tới 70%-75% nhu cầu vốn. Trong khi đó, nhiều mô hình quản trị rủi ro quốc tế chỉ chấp nhận tỷ lệ cho vay khoảng 50% nhằm bảo đảm an toàn tài chính cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank Hồ Hùng Anh nhận định bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn cho nền kinh tế Việt Nam nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong 5-10 năm tới, lĩnh vực này vẫn còn dư địa phát triển, song vấn đề cốt lõi là cách ngân hàng quản trị rủi ro.

Theo ông Hồ Hùng Anh, Techcombank chỉ lựa chọn tài trợ các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và gắn với khách hàng có năng lực tài chính vững. Ngân hàng không cấp vốn cho các dự án thiếu pháp lý hoặc có nguy cơ thanh khoản thấp.

Nhờ cách tiếp cận thận trọng, tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại Techcombank luôn duy trì dưới 1%. Ngay cả khi phát sinh nợ xấu, ngân hàng vẫn có thể thu hồi đầy đủ khoản vay, tối thiểu là phần gốc, trong vòng 2-3 năm.

Quan điểm này cũng phản ánh xu hướng chung của ngành ngân hàng hiện nay là siết chặt tiêu chuẩn tín dụng, ưu tiên hiệu quả và khả năng thu hồi vốn thay vì mở rộng nhanh danh mục cho vay.

Có ý kiến cho rằng về lâu dài thị trường bất động sản cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. (Ảnh: Vietnam+)

Ở góc nhìn khác, lãnh đạo SHB cho rằng cần đánh giá tín dụng bất động sản một cách toàn diện bởi đây là lĩnh vực có tác động lan tỏa lớn, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế liên quan.

SHB hiện vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng tập trung vào các dự án hạ tầng, dự án tại đô thị lớn có thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu thực của người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược Tập đoàn HASCO Holdings cho rằng về lâu dài thị trường bất động sản cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Các doanh nghiệp địa ốc cần phát triển đồng thời 4 trụ cột vốn gồm tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và vốn quốc tế.

Theo ông Thuận, tín dụng ngân hàng nên gắn với chất lượng pháp lý dự án và dòng tiền thay vì chỉ dựa vào tài sản bảo đảm. Đồng thời, cơ quan quản lý cần thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư để mở rộng nguồn vốn dài hạn và tăng thu hút vốn ngoại thông qua minh bạch hóa và hoạt động M&A.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng rủi ro chưa hoàn toàn biến mất, bài toán đặt ra với cơ quan quản lý không chỉ là kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, mà còn là điều tiết dòng vốn đúng hướng. Khi tín dụng vẫn là “mạch máu” chính của thị trường, việc cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính sẽ tiếp tục là thách thức lớn đối với ngành ngân hàng trong thời gian tới./.