Sonadezi Châu Đức và áp lực tăng chi phí đền bù mặt bằng

Khu công nghiệp - đô thị Châu Đức do Sonadezi Châu Đức là chủ đầu tư.

Còn quỹ đất chưa đền bù

Ông Lê Viết Liên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, doanh nghiệp bất động sản lớn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) chia sẻ, địa phương này vừa điều chỉnh bảng giá đất, với mức giá tăng từ 20% đến 30% do bỏ hệ số so với trước đây. Điều này chưa ảnh hưởng đến các chủ đầu tư dự án trong ngắn hạn, do họ đã áp dụng giá đền bù, giải phóng mặt bằng là giá thị trường. Tuy nhiên, chi phí vốn chuẩn bị dự án trong tương lai chắc chắn tăng, gây khó khăn hơn với doanh nghiệp trong sản xuất - kinh doanh.

Là một đơn vị sở hữu quỹ đất lớn tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng theo từng giai đoạn, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) được dự báo chịu áp lực từ việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương. Phòng Phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI ước tính, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự kiến tăng 20% sau khi bảng giá đất mới được áp dụng vào năm 2025 tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này làm tăng áp lực đối với Sonadezi Châu Đức khi đang nắm giữ khoảng 100 ha tại Khu công nghiệp Châu Đức và 50 ha tại Khu đô thị Châu Đức chưa được thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.

Được biết, trước đó, đối với cụm dự án Khu đô thị Châu Đức (498 ha), sân golf Châu Đức (152 ha) và Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước (40,5 ha), Sonadezi Châu Đức đã nâng tổng vốn đầu tư từ 1.237,43 tỷ đồng lên 9.804,4 tỷ đồng, tức đội vốn thêm 8.566,97 tỷ đồng.

Bên cạnh áp lực đội vốn dự án, Sonadezi Châu Đức cũng gặp khó khăn trong triển khai dự án khu dân cư. Trong đó, Dự án Khu dân cư Hữu Phước được triển khai từ năm 2020, giai đoạn I đã hoàn thiện xây thô với tỷ lệ hấp thu 80%, nhưng Công ty mới ghi nhận được 30% lượng đã bán.

Theo dự báo của các chuyên gia Công ty cổ phần Chứng khoán DSC, việc ghi nhận doanh thu chậm tại Khu dân cư Hữu Phước có thể do Dự án vẫn còn diện tích chưa giải phóng mặt bằng, nên không thể san lấp và kết nối hạ tầng, ảnh hưởng tới điều kiện bàn giao.

Thêm nữa, Sonadezi Châu Đức có thể bị cổ đông lớn thoái vốn trong tương lai không xa. Được biết, Tổng công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp đang lên lộ trình giảm sở hữu từ 46,84% về 36% vốn điều lệ tại Sonadezi Châu Đức trong giai đoạn 2024 - 2025.

Điểm sáng từ các MoU cho thuê đất công nghiệp

Về công tác bán hàng, Sonadezi Châu Đức đã ký bản ghi nhớ (MoU) về cho thuê đạt 38 ha đất công nghiệp trong quý III/2024. Các hợp đồng đáng lưu ý là hợp đồng thuê với Electronic Tripod Vietnam (diện tích 18 ha với giá 95 USD/m2/chu kỳ thuê), hợp đồng với Steel Builder (diện tích 7,6 ha), với Hòa Phát Container (diện tích 6 ha) và các đơn vị thuê khác. Trong đó, SSI Research ước tính, Sonadezi Châu Đức còn hơn 400 ha đất tại Khu công nghiệp Châu Đức, trong đó 250 ha đã được giải phóng mặt bằng, sẵn sàng cho thuê.

Điểm đáng lưu ý, việc kết nối tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dự kiến tiếp tục giúp giá cho thuê đất tại Sonadezi Châu Đức tăng thêm trong thời gian tới. Đồng thời, Công ty cũng ghi nhận giá trị người mua trả trước tăng cao trong 9 tháng đầu năm 2024 khi liên tiếp ký được các hợp đồng cho thuê đất với các đối tác - đây là cơ sở nhà đầu tư tiếp tục kỳ vọng kết quả kinh doanh khả quan trong thời gian tới.

Được biết, Sonadezi Châu Đức đang sở hữu tổng quỹ đất 2.287 ha, chia làm 3 phân khu gồm đất khu công nghiệp với diện tích 1.556 ha; đất khu đô thị và sân golf với diện tích 689 ha; đất ngoài khu đô thị khoảng 42 ha.

Huy động vốn để trả nợ ngân hàng

Trong áp lực đội vốn dự án, trong tháng 4/2024, Sonadezi Châu Đức chào bán thêm gần 60 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cổ phiếu, huy động gần 1.200 tỷ đồng. Trong đó, Công ty dự kiến dùng gần 400 tỷ đồng bổ sung vốn đầu tư Dự án Khu công nghiệp Châu Đức; còn lại 800 tỷ đồng để trả gốc và lãi vay tại các ngân hàng Shinhan, VietinBank và BIDV.

Như vậy, việc huy động thêm vốn chủ yếu để trả nợ ngân hàng, một phần mới phục vụ nhu cầu đầu tư. Điều này tiếp tục là thách thức đối với Sonadezi Châu Đức khi Công ty đang có tổng dư nợ vay lên tới 2.387,1 tỷ đồng, tương ứng bằng 79% vốn chủ sở hữu, cao hơn trung bình ngành chỉ 70%.

Duy Bắc