Thành phố Hồ Chí Minh: Gỡ vướng chính sách đất đai để khơi thông các nguồn lực

Thành phố Hồ Chí Minh đang nỗ lực gỡ khó về chính sách cho các dự án bất động sản.

Bài 1: Nhận diện điểm nghẽn trong chính sách đất đai

Thời gian qua, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết liệt triển khai hỗ trợ, tháo gỡ các điểm nghẽn về chính sách đất đai. Đây sẽ là tiền đề quan trọng để trong không gian phát triển mới sau hợp nhất, các dư địa, nguồn lực sẽ từ đất đai sẽ phát huy hiệu quả giúp thành phố phát triển nhanh hơn nữa.

Từ những tín hiệu chuyển động tích cực

Mới đây, Anh Tuấn Group (phường Phú Thuận), chủ đầu tư dự án Lotus Residences tại Quận 7 cũ đã gửi thông tin “không thể vui hơn” đến hàng trăm khách hàng. Đó là công ty nhận được thông báo về việc thành phố đã gỡ vướng pháp lý, bao gồm gia hạn chủ trương đầu tư và thông báo đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án này, với số tiền sẽ đóng là hơn 500 tỷ đồng.

Đại diện công ty cho hay, để có được điều này, chủ đầu tư đã mất bảy năm bảy tháng để phối hợp và hoàn thành các thủ tục pháp lý. Việc được đóng tiền sử dụng đất sẽ giúp dự án được triển khai trở lại để phấn đấu đón những khách hàng đầu tiên về an cư trong quý I/2026 và tiến tới cấp sổ hồng vào quý 4/2026. Nỗ lực này cũng khẳng định tính minh bạch và bảo đảm dự án phát triển đúng quy định pháp luật.

Tương tự, dự án khu đô thị Nam Rạch Chiếc (tên thương mại Lakeview City) quy mô 30,1ha đã được Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể thành phố chốt phương án giá đất với cách tính linh hoạt để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư và nhà nước.

Theo đó, đối với phần diện tích đất hoán đổi (tương ứng chi phí doanh nghiệp đã đầu tư triển khai hạ tầng) sẽ được xác định giá tại thời điểm hoàn thành thu hồi đất năm 2008. Còn đối với phần diện tích còn lại sẽ áp dụng giá đất tại thời điểm giao đất năm 2017.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố, hiện đơn vị đang rốt ráo xử lý hồ sơ định giá đất cho nhiều dự án trọng điểm khác cho doanh nghiệp, trong đó ưu tiên hoàn tất thủ tục để tổ chức đấu giá các lô đất tại Thủ Thiêm và đẩy nhanh tiến độ thu tiền sử dụng đất, với tổng số tiền dự kiến thu về hơn 23.000 tỷ đồng, tạo đà hồi phục cho thị trường bất động sản trong thời gian tiếp theo.

Đến những hệ lụy vì dự án “đóng băng”

Tuy đã có những chuyển biến tích cực trong giải quyết các khó khăn, vướng mắc đối với các dự án đất đai nhưng số lượng các doanh nghiệp, dự án đã được gỡ vướng vẫn khá khiêm tốn so với con số thực tế. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã mất nhiều năm trời để phối hợp gỡ vướng nhưng vẫn chưa xong.

Đơn cử như câu chuyện của Công ty cổ phần Đầu tư MHL. Theo đó, ngày 1/11/2016, doanh nghiệp này ký Hợp đồng BT (xây dựng-chuyển giao) với Quân chủng Phòng không-Không quân, được thanh toán bằng quỹ đất tại khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành (Quận 4 cũ).

Công ty MHL đã hoàn thành công trình BT, được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước và đã bàn giao cho đối tác đưa vào sử dụng từ tháng 2/2018 với giá trị hợp đồng là 68 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng đã hoàn thành các nghĩa vụ theo đúng hợp đồng BT đã giao kết.

Trong Hợp đồng BT cũng có đã quy định rõ thời điểm bàn giao đất cho Công ty MHL là trước ngày 30/11/2016. Đồng thời, căn cứ vào khung pháp lý vào thời điểm ký Hợp đồng BT tại Nghị định 15/2015/NĐ-CP và Quyết định 23/2015/QĐ-TTg thì nhà đầu tư được quyền nhận đất khi ký Hợp đồng BT.

Một dự án tại khu vực Quận 4 cũ bị đóng băng nhiều năm do thành phố chưa chốt xác định được thời điểm tính tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, bảy năm sau (tháng 3/2025), Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mới ban hành quyết định giao đất cho nhà đầu tư, chậm tới chín năm so với các quy định của hợp đồng vào thời điểm hai bên ký hợp đồng.

Song khi đã có quyết định giao đất, doanh nghiệp vẫn chưa thể triển khai đầu tư hạ tầng do cơ quan chức năng của thành phố vẫn lúng túng trong việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất.

Trước khó khăn này, Công ty MHL đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng (Thành lập theo Quyết định số 751/QĐ-TTg, ngày 11/4/2025 của Thủ tướng Chính phủ); Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh và Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh để kiến nghị, chỉ đạo cấp có thẩm quyền nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Bằng các văn bản, doanh nghiệp này cũng kiến nghị Quốc hội điều chỉnh Luật Đất đai 2024, tại khoản 5 Điều 5 với nội dung: “Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất; hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành, bàn giao công trình theo Hợp đồng BT (trường hợp Hợp đồng BT không quy định cụ thể); hoặc theo quy định trong nội dung cụ thể của Hợp đồng BT và khung pháp lý tại thời điểm ký Hợp đồng BT”.

Thực tế hiện nay cho thấy, trường hợp của công ty MHL cũng là tình cảnh tương tự của rất nhiều doanh nghiệp khác trên địa bàn thành phố. Thống kê của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ riêng tại thành phố hiện có khoảng 100 dự án đang chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung phải nộp (theo Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, ngày 6/11/2025 của Chính phủ).

Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn lực đất đai rất lớn cần quản lý, khai thác hiệu quả.

Có thể kể đến một số doanh nghiệp, tập đoàn có số dự án lớn đang chờ thông báo nộp tiền sử dụng lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng như: Tập đoàn Novaland có 13 dự án; Tập đoàn Hưng Thịnh Land có 8 dự án; hoặc liên danh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương có dự án Tháp quan sát (Empire City),...

Ở quy mô cả nước, con số này lên tới gần 3.000 dự án, có tổng quy mô sử dụng đất khoảng 347.000ha, tổng vốn đầu tư lên đến 235 tỷ USD. Trong đó, vướng mắc chủ yếu khiến các dự án "đóng băng" xuất phát từ việc các cơ quan chức năng chưa tính tiền sử dụng đất, đặc biệt là xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất.

Các chuyên gia kinh tế tính toán, chỉ cần 10% số dự án này trong năm nay và thêm 10% trong năm tới được tháo gỡ, nền kinh tế sẽ có thêm lượng vốn lên tới khoảng 600.000 tỷ đồng để tạo dòng vốn cho nền kinh tế.

QUANG QUÝ