Thị trường bất động sản đang bỏ qua một phân khúc rất lớn

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản thời gian vừa qua?

Khái quát chung, thị trường bất động sản thời gian gần đây có sự chuyển biến theo hướng tích cực nhờ sự phát triển kinh tế và các chính sách mới liên quan thị trường bất động sản mới được Quốc hội thông qua và đã đi vào cuộc sống kể từ ngày 1/1/2024. Đó là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng.

Trong các phân khúc của thị trường, thì bất động sản công nghiệp vẫn duy trì, phát triển nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục đà tăng trưởng ấn tượng. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 80 - 90%.

Thế còn nhà ở thương mại thì sao, thưa ông?

Mấy năm gần đây, phân khúc này trầm lắng do hậu quả của đại dịch và hậu Covid-19 cộng thêm các quy định pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản không còn phù hợp với thực tế. Đại dịch qua đi, kinh tế phục hồi mạnh mẽ, các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và tài chính cho thị trường này đã được tháo gỡ thông qua 4 luật cùng các nghị định hướng dẫn đã có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2024, nên thị trường này sẽ sớm bật tăng trở lại.

Tuy nhiên, thị trường này không sớm phục hồi như mong đợi, bởi các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường.

Theo ông, các văn bản quy phạm pháp luật mới còn điểm gì được coi là hạn chế, vướng mắc?

Chúng tôi đã rà soát, tổng hợp được 33 điểm chưa coi là khó khăn, vướng mắc, nhưng Chính phủ và các bộ, ngành hữu quan phải giải thích rõ thì mới không vướng mắc. Chẳng hạn, với nhà ở thương mại, Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, theo đó sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền đất một lần. Nhưng trên thực tế, trong một dự án khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có đa dạng sản phẩm, vậy nhà phố thương mại được xây dựng trên đất thương mại trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không.

Có thực tế khá phổ biến đối với chung cư thương mại ở các đô thị hiện nay là, một công trình cao tầng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có đa dạng phần diện tích sàn sử dụng vào mục đích khác nhau, có phần hạng mục thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, có trường hợp thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Vậy phần diện tích đất có công trình cao tầng đó thuộc trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm?

Những khó khăn, vướng mắc cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nói chung, nhà ở thương mại nói riêng chắc chắn sẽ được tháo gỡ. Ông có hy vọng, phân khúc nhà ở thương mại sớm phục hồi?

Tôi tin là như thế, nếu các vướng mắc sớm được tháo gỡ.

Thực tế hiện nay, phần lớn dự án bất động sản phát triển mới, triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp, trong khi chủ trương hiện nay là đẩy mạnh đô thị hóa. Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân và thuận lợi cho nhà đầu tư.

Rất mừng là, Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Cuối kỳ họp này, Quốc hội thông qua nghị quyết sẽ tháo gỡ được rất nhiều rào cản.

Bất động sản khu công nghiệp tiếp tục đà tăng tốc, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đã và đang được đẩy mạnh. Còn phân khúc nào ông thấy chưa phát triển?

Với mức thu nhập như hiện nay, nhiều đại biểu Quốc hội nói vui, công chức, viên chức, người lao động bình thường phải làm việc đến... 200 năm mới mua được nhà ở thương mại với giá 80-90 triệu đồng/m2. Còn nhà ở xã hội phù hợp với túi tiền và người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước, nhưng thường ở xa trung tâm, với điều kiện ách tắc giao thông ở đô thị, nhất là Hà Nội và TP.HCM, nên nhiều người đang làm việc ở các quận trung tâm thành phố, con cái cũng đi học ở các trường trong nội thành chấp nhận đi thuê nhà hoặc mua căn hộ chung cư mini.

Phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân có nhu cầu ở thực đang vô cùng lớn. Hiệp hội bất động sản Việt Nam và một số chuyên gia kinh tế, bất động sản, xây dựng, doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị, ngoài nhà ở xã hội, cần có cơ chế khuyến khích, hỗ trợ nhà ở phù hợp với thu nhập, nhưng rất tiếc, vấn đề này chưa được thực sự quan tâm.

Mạnh Bôn