Thị trường bất động sản đối mặt nhiều rủi ro khi môi giới 'lệch chuẩn'

Gần 90% môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề

Chiều 7/12, thông tin tại Tọa đàm “Chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản - Kiến tạo sự bền vững” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thẳng thắn chỉ ra hàng loạt vi phạm lớn đang tồn tại trên thị trường.

Bà Hằng cho biết, theo thống kê chưa đầy đủ, riêng tại các tỉnh, thành phố lớn hiện có khoảng 15.000-16.000 môi giới bất động sản đang hoạt động, nhưng điều kiện hành nghề đang thiếu và yếu. Một trong những vi phạm phổ biến là việc cá nhân môi giới đưa sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý vào kinh doanh.

Toàn cảnh phiên tọa đàm.

Trong đó có lỗi vô ý và cố ý. Có nhiều môi giới vì lợi ích hoa hồng mà tư vấn, chào bán dự án chưa đủ điều kiện. Song, cũng có nhóm cố tình cung cấp thông tin không đầy đủ, lợi dụng sự thiếu minh bạch của thị trường để trục lợi.

Bên cạnh đó, một bộ phận môi giới còn phối hợp với nhóm nhà đầu tư để “gom hàng”, tạo sự khan hiếm sau đó đẩy giá bán lên cao, gây mất cân đối cung - cầu. Tạo ra những cơn sốt ảo và khiến cơ quan quản lý gặp nhiều khó khăn trong điều hành thị trường.

Bổ sung thêm số liệu đáng lo ngại, bà Nguyễn Võ Khuê, Tổng giám đốc DKRA Vega cho biết, khung pháp luật liên quan đến môi giới bất động sản hiện nay đã khá đầy đủ. Tuy nhiên, mức độ tuân thủ lại chênh lệch rất lớn giữa hai nhóm: môi giới làm việc trong doanh nghiệp lớn và môi giới hoạt động tự phát.

Theo bà Khuê, nhóm môi giới thuộc các doanh nghiệp lớn thường có hệ thống quản lý, đào tạo, pháp chế bài bản…, nên mức độ tuân thủ cao hơn, nhưng nhóm này chỉ chiếm khoảng 15-20%. Trong khi đó, 70-80% còn lại là môi giới tự phát, hoạt động rời rạc, thiếu kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khảo sát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy, có tới 89% lực lượng môi giới hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực. Trong đó, 51,8% chưa từng được đào tạo; 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ; 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực. Chỉ 11,3% môi giới hiện nay đang sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực.

Cần cơ chế giám sát chặt chẽ

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó giám đốc Phát triển chiến lược và Đối ngoại Công ty Bất động sản Smartland cho rằng, căn cứ vào bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp có thể dễ dàng nhận diện môi giới có chuyên nghiệp hay không.

Hiện nay, các doanh nghiệp lớn do quy mô hoạt động và mức độ rủi ro cao nên buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp nhỏ, đội nhóm tự phát chỉ tập trung bán được hàng để lấy hoa hồng, bỏ qua các yếu tố cốt lõi như pháp lý dự án, quy trình thanh toán, hay thương hiệu cá nhân của môi giới.

Theo ông Đăng, Nhà nước đã ban hành Luật, Hiệp hội Môi giới đã có bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp, nhưng doanh nghiệp cũng cần xây dựng văn hóa nội bộ tương ứng. Ba trụ cột “luật pháp - tiêu chuẩn nghề - văn hóa doanh nghiệp” phải song hành thì việc chuẩn hóa mới đạt hiệu quả thực chất.

Đại diện VARS công bố Quy chế đánh giá và công nhận đạt chuẩn theo Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Môi giới Bất động sản Việt Nam VPEC 2025.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh Quang, Phó tổng giám đốc Marketing Công ty EXIMRS cho rằng, nguyên nhân vi phạm đến từ cả yếu tố khách quan và chủ quan. Hiện nay, việc tổ chức thi cấp chứng chỉ hành nghề chưa được triển khai thường xuyên. Bên cạnh đó, cơ chế giám sát, xử lý vi phạm còn lỏng lẻo, chủ yếu dựa trên tinh thần tự nguyện.

Theo đó, ông Quang kiến nghị cần sớm hoàn thiện cơ chế xử lý vi phạm đủ mạnh. Đồng thời Hiệp hội phải giữ vai trò nòng cốt trong việc xây dựng và giám sát thực hiện bộ khung đạo đức nghề nghiệp.

Doanh nghiệp tăng cường kiểm soát nội bộ

Chia sẻ về chính sách nội bộ nhằm hạn chế vi phạm, ông Nguyễn Lê Hải Đăng cho biết, Smartland không tuyển dụng môi giới thuần túy theo tiêu chí “chỉ để bán hàng”, mà hướng tới xây dựng đội ngũ ổn định, gắn bó lâu dài.

Theo đó, doanh nghiệp xây dựng hệ tiêu chuẩn tuyển dụng và đào tạo gồm 4 nội dung chính: định hướng tư duy nghề nghiệp; đào tạo chuyên môn, đặc biệt là kiến thức pháp lý; nâng cao năng lực, cập nhật kỹ năng, xây dựng thương hiệu cá nhân; cùng hệ thống khen thưởng và lộ trình thăng tiến rõ ràng.

Còn theo quan điểm của bà Nguyễn Võ Khuê, một bộ phận người lao động hiện nay bước vào nghề môi giới với tư duy lệch lạc, coi đây là nghề “ăn may”. Trong khi thực tế, đây là lĩnh vực đòi hỏi chuyên môn sâu, sự bền bỉ và đạo đức nghề nghiệp cao. Vì vậy, việc tuân thủ đạo đức hành nghề hiện nay không còn là lựa chọn mà là yêu cầu sống còn.

“Tại DKRA Vega, doanh nghiệp tập trung đào tạo nền tảng chuyên môn, kiến thức pháp lý, song song với đó là hệ thống khen thưởng - kỷ luật rõ ràng để đảm bảo tính răn đe và động lực phát triển”, bà Khuê chia sẻ.

Về phía EXIMRS, ông Trần Minh Quang cho biết, doanh nghiệp đặt trọng tâm vào việc xây dựng văn hóa đạo đức ngay từ hợp đồng lao động, chuẩn hóa bằng văn bản, kết hợp hệ thống kiểm soát nội bộ, công cụ tra cứu pháp lý trực tuyến cho khách hàng, cùng mạng lưới liên kết và trách nhiệm đối tác.

Tại tọa đàm, VARS đã công bố Quy chế đánh giá và công nhận đạt chuẩn theo Bộ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp Môi giới Bất động sản Việt Nam VPEC 2025.

Việt Dũng