Thị trường bất động sản không lặp lại kịch bản 'cú sốc 2022' dù lãi suất tăng

Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích lên vào cuối năm, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản hiện đã sở hữu nền tảng vững hơn so với thời điểm biến động mạnh năm 2022. Sự thay đổi trong hành lang pháp lý, tâm lý người mua và cấu trúc dòng vốn tạo ra lớp đệm giúp thị trường hoạt động ổn định.

THỊ TRƯỜNG ĐI VÀO QUỸ ĐẠO ỔN ĐỊNH

Sự dịch chuyển của dòng vốn và cách tiếp cận chính sách linh hoạt đã góp phần giảm rủi ro cho thị trường bất động sản trong bối cảnh lãi suất biến động. Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết bước sang quý cuối năm, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3 - 5,5%/năm.

Vị chuyên gia cho rằng, để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022. Theo ông Quốc Anh, năm 2022 là giai đoạn thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.

Thời điểm đó, thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt là ở đất nền. Từ quý 2/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, còn tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm đó, hơn một phần tư nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.

“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán”.

Ngược lại, năm 2025, ông Quốc Anh cho rằng bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024.

Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6 - 7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5 - 5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

Ở góc nhìn thị trường, ông Quốc Anh nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.

Trong khi đó, thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro.

Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

Nguồn: Batdongsan.com

“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại” ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra quan điểm.

LÃI SUẤT TĂNG LÀ BƯỚC LỌC TỰ NHIÊN

Chia sẻ về diễn biến của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đến tháng 9 vừa qua, hệ thống ngân hàng đã cung ứng gần 18 triệu tỷ đồng cho nền kinh tế. Riêng lĩnh vực bất động sản hấp thụ khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm xấp xỉ 1/4 tổng dư nợ.

Con số này cho thấy nỗ lực lớn của ngành ngân hàng trong việc hỗ trợ phục hồi kinh tế và tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc. Tuy vậy, việc một phần dòng tiền chảy vào các kênh đầu tư ngắn hạn thay vì nhu cầu thực tế cũng đặt ra rủi ro cho tính ổn định dài hạn.

Trước bối cảnh đó, Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành nghiên cứu vận dụng đồng bộ nhiều công cụ như thuế, tín dụng và các biện pháp quản lý khác nhằm kiềm chế đầu cơ và điều tiết dòng vốn vào các phân khúc có dấu hiệu tăng nóng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra khuyến nghị tương tự.

Theo ông Đính, việc áp dụng các công cụ này cần có lộ trình rõ ràng và phân loại đúng nhóm đối tượng, tránh tình trạng người mua nhà để ở chịu chung các biện pháp như nhóm đầu cơ. “Chống đầu cơ là cần thiết, nhưng không thể gây khó cho nhu cầu nhà ở chính đáng”, ông nhấn mạnh.

Một diễn biến đáng chú ý gần đây là động thái tăng lãi suất của một số ngân hàng. Ông Đính nhận định đây là bước điều chỉnh mang tính chu kỳ, giúp các tổ chức tín dụng cân đối lại lợi ích sau thời gian dài ưu tiên hỗ trợ nền kinh tế. Đồng thời, việc lãi suất nhích lên cũng phản ánh tín hiệu thị trường đang nóng hơn dự kiến, buộc hệ thống tài chính phải “hãm nhẹ” để đảm bảo ổn định.

Theo ông, lãi suất tăng chắc chắn sẽ khiến các hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là giao dịch mang tính đầu cơ giảm nhiệt. Nhưng về dài hạn, đây là bước lọc tự nhiên, giúp loại bỏ những nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, tạo điều kiện để dòng vốn chuyển hướng sang các dự án đáp ứng nhu cầu thực và có tính khả thi cao.

“Giảm đầu cơ không phải tín hiệu tiêu cực, mà là điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn”, Chủ tịch VARS phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Ông Đính cũng cho rằng Chính phủ đang duy trì phương thức điều hành linh hoạt và bám sát biến động thị trường, từ đó có thể kịp thời điều chỉnh chính sách khi cần. Cách tiếp cận này đã giúp bất động sản ổn định suốt những năm qua và sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025–2026. “Khi xuất hiện tín hiệu không thuận lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng hỗ trợ hơn, qua đó củng cố niềm tin cho thị trường”, ông Đính nói.

Vị chuyên gia cũng kỳ vọng rằng từ cuối năm nay sang 2026, khi các biện pháp điều tiết phát huy tác dụng và hoạt động đầu cơ thu hẹp, thị trường bất động sản sẽ dịch chuyển theo hướng lành mạnh hơn, ổn định và bền vững hơn.

Mỹ Linh