Thu hồi đất khi đạt 75% thỏa thuận và bài toán cân bằng lợi ích

Trong dự thảo đưa ra lấy ý kiến góp ý, một quy định thu hút sự quan tâm lớn từ cộng đồng doanh nghiệp đó là: khi dự án đã đạt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hơn 75% diện tích và hơn 75% số hộ dân, nhưng hết thời hạn hoặc thời gian gia hạn vẫn chưa hoàn tất việc thỏa thuận, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần đất còn lại để giao cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai dự án.

Cơ chế “thỏa thuận” là bước đi quan trọng để thị trường hóa quan hệ đất đai: doanh nghiệp tự đàm phán với người dân, Nhà nước không can thiệp hành chính. Nó giúp nhiều dự án triển khai nhanh hơn, phản ánh giá trị thực của đất trên thị trường. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít dự án chỉ đạt 70 - 80% thỏa thuận, phần còn lại “kẹt” ở vài hộ dân không đồng ý, khiến dự án đình trệ, chi phí xã hội tăng cao.

Vì vậy, quy định cho phép thu hồi phần còn lại khi đạt trên 75% diện tích được nhìn nhận như một bước trung gian giữa hai cơ chế: thị trường tự thương lượng và Nhà nước thu hồi theo quy hoạch. Nó mở ra cơ hội để hàng trăm dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị được tái khởi động - điều nền kinh tế đang rất cần để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tới.

Vậy nhưng, như bất kỳ chính sách đột phá nào, quy định này vừa mở ra cơ hội, vừa chứa đựng rủi ro. Theo dự thảo Nghị quyết, khi Nhà nước thu hồi diện tích đất còn lại, căn cứ tính tiền bồi thường dựa vào giá đất của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy có thể xảy ra tình huống: giá thỏa thuận doanh nghiệp đưa ra với người dân là giá thị trường nên sẽ chênh lệch khá lớn với giá đất trong bảng giá đất. Điều này có thể dẫn tới tình trạng khiếu kiện của người dân, khiến việc triển khai dự án bị ảnh hưởng, kéo dài.

Một giải pháp hợp lý hơn được Liên đoàn Thương mại Công nghiệp Việt Nam đề xuất, đó là đặt Nhà nước vào vai trò trung gian giữa doanh nghiệp và người dân để tiến hành thỏa thuận giá. Nếu vẫn không đạt được thỏa thuận thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất.

Đây là cách tiếp cận vừa duy trì tính minh bạch, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của cả người dân và nhà đầu tư. Và để mô hình “Nhà nước làm trung gian” vận hành thực chất, cần có khung pháp lý rõ ràng, xác định cơ quan chủ trì đàm phán, quy trình, số vòng thương lượng và thời hạn kết thúc, tránh hình thức hoặc kéo dài thủ tục. Nhà nước cũng có thể tổ chức đàm phán ba bên, với sự tham gia của tổ chức định giá độc lập và đại diện chính quyền cấp cơ sở. Như vậy, cần có hệ thống định giá đất độc lập, chuyên nghiệp để bảo đảm tính khách quan và ngăn ngừa lợi ích nhóm. Bên cạnh đó, cơ chế giám sát với sự tham gia của cơ quan dân cử, Mặt trận Tổ quốc… cũng đóng vai trò hết sức quan trọng.

Thu hồi đất khi đạt 75% thỏa thuận có thể giúp tháo gỡ vướng mắc mà doanh nghiệp phản ánh suốt thời gian qua, song cũng tác động đến người có đất bị thu hồi. Vì vậy, cơ quan xây dựng dự thảo Nghị quyết cần tiếp tục tính toán kỹ lưỡng các phương án chính sách để bảo đảm cân bằng lợi ích giữa các bên, giúp đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, góp phần phát triển đất nước.

Hà Lan