Tín dụng bất động sản đang có xu hướng chuyển dần sang người mua nhà

Tốc độ tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 12-15% trong trung hạn

Chiều 27/2, phát biểu tại họp báo "Tâm điểm tín dụng Việt Nam 2025: Tăng trưởng, tín dụng và thị trường vốn trong kỷ nguyên mới", ông Ivan Tan - Giám đốc xếp hạng định chế tài chính S&P Global Ratings nhận định, hệ thống ngân hàng Việt Nam dự kiến sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức 12-15% trong trung hạn, từ 3-5 năm tới.

Ông Ivan Tan cho rằng, Việt Nam vẫn là thị trường có đặc điểm tăng trưởng tín dụng và giá tài sản mang tính chu kỳ cao, tạo ra những rủi ro đặc thù cho hệ thống ngân hàng.

"Một điểm đáng lo ngại là nhiều ngân hàng vẫn có bộ đệm vốn mỏng. Do đó, các ngân hàng có thể sẽ tiếp tục duy trì chính sách chi trả cổ tức bằng cổ phiếu để đảm bảo nguồn vốn nội bộ đáp ứng tốc độ tăng trưởng tín dụng", ông Ivan Tan nói.

Toàn cảnh họp báo.

Ông Ivan Tan đánh giá triển vọng chung của hệ thống ngân hàng là ổn định, song sẽ tồn tại sự phân hóa rõ rệt. Theo đó, các ngân hàng thương mại cổ phần lớn và ngân hàng quốc doanh sẽ tiếp tục giữ vững vị thế dẫn đầu về lợi nhuận và sức mạnh tài chính, trong khi các ngân hàng nhỏ hơn sẽ đổi mặt với thách thức về vốn và chất lượng tài sản.

Còn ông Nguyễn Anh Quân - Quản lý Cấp cao, Phụ trách xếp hạng các định chế tài chính, FiinRatings thì dự báo nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn quan trọng, khi lĩnh vực bán lẻ có thể cải thiện rõ rệt, đồng thời thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mới trong chu kỳ hồi phục.

"Với sự hỗ trợ từ các chính sách tăng trưởng của Chính phủ, ngành ngân hàng có thể duy trì sự ổn định trong tương lai gần", ông Quân nói.

Do đó, giống như các năm trước, nhiều ngân hàng có thể sẽ vượt mức mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng cho vay quá nhanh cũng tiềm ẩn nguy cơ làm gia tăng áp lực lên chất lượng tài sản của các ngân hàng, vốn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt trong các quý gần đây.

Bên cạnh tăng trưởng, hiệu quả hoạt động cũng sẽ là trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2025. Từ năm 2023 đến nay, biên lãi ròng (NIM) của ngành có xu hướng giảm và được kỳ vọng khó có thể cải thiện đáng kể trong năm tới.

Thêm vào đó, nguồn thu ngoài lãi (đặc biệt là các nguồn thu từ phí) có sự phục hồi chậm, điều này có thể buộc các ngân hàng phải tìm cách tối ưu hóa hiệu suất hoạt động, cắt giảm chi phí để duy trì lợi nhuận trong trung và dài hạn.

Theo ông Quân, trong năm 2025, các chính sách điều tiết ngành ngân hàng của Việt Nam sẽ tập trung vào 2 trọng tâm chính là thúc đẩy tăng trưởng tín dụng để kích thích kinh tế, đảm bảo nguồn vốn chảy vào các lĩnh vực ưu tiên.

Đồng thời nâng cao quản trị rủi ro, siết chặt khung pháp lý và hướng dẫn ngân hàng kiểm soát rủi ro tín dụng trong các hoạt động bảo lãnh, cam kết ngoại bảng.

Bên cạnh đó, một số chính sách cho phép cơ cấu lại các khoản vay trong một số trường hợp đặc biệt là biện pháp giúp giảm tỉ lệ nợ xấu của ngành. Mặc dù vậy, việc không gia hạn Thông tư 02/2023 cũng cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tăng cường minh bạch trong hệ thống ngân hàng.

Tín dụng bất động sản chuyển dịch dần sang người mua nhà

Tại buổi họp báo, đi sâu vào khía cạnh tín dụng bất động sản, ông Nguyễn Nhật Hoàng – Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings – nhận định rằng tín dụng trong lĩnh vực này sắp tới sẽ có xu hướng dịch chuyển dần sang người mua nhà thay vì chỉ tập trung vào chủ đầu tư như trước.

Ông Hoàng cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi và sẽ khởi sắc trong giai đoạn 2025 - 2026.

"Thời gian qua, những biến động trên thị trường trái phiếu và bất động sản đã ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư. Sự thận trọng gia tăng khiến dòng vốn tín dụng không chảy mạnh vào lĩnh vực này, đặc biệt là tín dụng dành cho người mua nhà.

Tuy nhiên, một số chỉ số đáng chú ý phản ánh rằng nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn là dù giao dịch căn hộ giảm 25 - 30% trong những năm gần đây, giá căn hộ trung bình đã tăng gấp đôi, thậm chí có thể coi là một trong những mức tăng nhanh nhất thế giới", ông Hoàng nhìn nhận.

Chuyên gia đánh giá trong năm 2025 - 2026, tín dụng bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn.

Một yếu tố quan trọng khác cần lưu ý là tác động từ các bộ Luật mới được ban hành. Dù có những lo ngại về chi phí gia tăng nhưng điều này lại giúp các chủ đầu tư có cơ sở vững chắc hơn trong việc đánh giá tính khả thi của dự án.

Trong bối cảnh đó, ông Hoàng cho rằng thời gian tới đây, tín dụng bất động sản dự kiến sẽ dịch chuyển dần sang người mua nhà, thay vì tập trung chủ yếu vào các chủ đầu tư như trước.

Đại diện FiinRatings dự báo, trong năm 2025 - 2026, tín dụng bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn. Đặc biệt tại khu vực các thành phố vệ tinh khi mà ở những khu vực này, nguồn cung đang dồi dào, giá bất động sản chưa tăng quá nhanh và thu nhập của người dân đang cải thiện nhanh hơn so với các đô thị lớn.

Nguyễn Thị Thu Hương