TP.HCM phát triển không gian ngầm: Không thể bỏ qua vai trò của khu vực tư nhân

TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn

* Không gian ngầm của TP.HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cần được triển khai ra sao, thưa ông?

- TP.HCM sau mở rộng hiện là siêu đô thị hơn 14 triệu dân, quy mô lớn và mật độ cao, đặt cho Thành phố một chiến lược mới: Không còn chỉ phát triển theo chiều ngang hay chiều cao, mà cần khai thác chiều sâu - không gian ngầm.

Khu vực có điều kiện thuận lợi nhất tại TP.HCM chính là lõi hai bờ Đông - Tây. Phía bờ Tây, quanh nhà ga metro Bến Thành đã hiện hữu. Nếu quy hoạch đồng bộ, có thể hình thành một không gian ngầm rộng lớn nằm dưới quảng trường chợ Bến Thành, nối tiếp sang tam giác Lê Lợi - Nguyễn Huệ - Hàm Nghi. Dưới khu vực này không chỉ có tuyến metro và các không gian dịch vụ - thương mại, mà còn có khu hạ tầng kỹ thuật phục vụ thông gió, điều hòa không khí, hầm chứa nước mưa chống ngập, bãi xe ngầm, và đường đi bộ dưới lòng đất.

Từ khu trung tâm hiện hữu bờ Tây, không gian ngầm có thể mở rộng sang bờ Đông - khu trung tâm tài chính Thủ Thiêm, tạo thành “cặp đôi đô thị hai bờ sông Sài Gòn”. Điều kiện tự nhiên và quy hoạch mới cho phép Thành phố chủ động quy hoạch không gian ngầm ngay từ đầu, chứ không bị ràng buộc bởi các công trình cũ như trung tâm hiện hữu. Nói cách khác, toàn bộ khu trung tâm tài chính, thương mại quốc tế có thể bố trí hệ thống không gian ngầm đa lớp: Một lớp dành cho giao thông metro, bãi xe, kỹ thuật; lớp khác cho thương mại, dịch vụ, đi bộ; đồng thời kết nối trực tiếp với các cao ốc hai bên đại lộ Vòng Cung, đường ven sông và các công trình công cộng lớn.

Nếu làm đồng bộ, không gian ngầm Thủ Thiêm sẽ không chỉ là phần kéo dài của mạng metro từ Bến Thành sang mà còn là một trung tâm thương mại ngầm quy mô lớn, hiện đại, có thể tích hợp trung tâm hội nghị, trung tâm mua sắm, bãi xe, hạ tầng kỹ thuật chống ngập và điều hòa không khí.

Quang cảnh tại bến ngầm metro số 1

Hiện, TP.HCM cũng có thêm nhiều không gian để triển khai không gian ngầm theo hướng đồng bộ. Cụ thể, trung tâm Bình Dương trước đây có quy hoạch đô thị hiện đại, nhiều khu thương mại - hành chính tập trung, có thể bố trí tầng ngầm kết nối giữa các tòa nhà, bãi xe và hệ thống metro tương lai nối TP.HCM - Dĩ An - Thủ Dầu Một. Khu trung tâm Vũng Tàu, nhất là khu vực lấn biển có thể tổ chức không gian ngầm phục vụ thương mại du lịch, kết nối bãi xe, khách sạn, trung tâm hội nghị, kết hợp với hạ tầng chống ngập ven biển…

* Theo ông, Thành phố cần lưu ý gì trong quá trình triển khai?

- Có năm nhóm nhiệm vụ trọng tâm mà Thành phố phải tập trung:

Thứ nhất: Hoàn thiện quy hoạch tổng thể không gian ngầm. Thành phố cần lập quy hoạch tổng thể không gian ngầm cấp vùng, bao gồm khu trung tâm hiện hữu, trung tâm tài chính Thủ Thiêm, các khu đô thị vệ tinh, và liên kết với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, thể hiện đầy đủ vị trí, quy mô và chức năng của các công trình ngầm và xác định mối liên hệ giữa không gian ngầm và không gian trên mặt đất: tầng hầm các cao ốc, tuyến metro, bãi xe, hạ tầng kỹ thuật, trung tâm thương mại, hầm chứa nước chống ngập… Đây phải là một bản quy hoạch động, tức là có khả năng mở rộng và cập nhật theo quá trình phát triển đô thị, chứ không dừng ở phạm vi hành chính hiện nay.

Thứ hai: Hoàn thiện khung pháp lý và bộ quy chuẩn kỹ thuật. TP.HCM phải chủ động đi đầu trong việc đề xuất cơ chế đặc thù. Tương tự “Luật Thủ đô” của Hà Nội có thể gọi là “Luật đô thị đặc biệt TP.HCM”, cho phép Thành phố tự ban hành nghị định, quy định kỹ thuật, quy chuẩn xây dựng, cơ chế cấp phép, quy định về quyền sử dụng đất dưới lòng đất, quyền sở hữu, khai thác và nghĩa vụ tài chính. Khi chưa có luật toàn quốc, Thành phố hoàn toàn có thể thử nghiệm trong phạm vi vùng đô thị đặc biệt của mình.

Thứ ba: Chuẩn hóa quy chuẩn kỹ thuật và quản lý rủi ro. Cần xây dựng bộ tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho tầng ngầm kết nối với metro và cao ốc, quy định cụ thể cao độ, khẩu độ, khoảng cách kết nối, điều kiện tích hợp kỹ thuật, an toàn kết cấu, chống thấm, chống sụt lún, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm, thông gió, chiếu sáng và chống ngập. Đây là nền tảng để các doanh nghiệp khi xin phép xây dựng biết rõ phải làm gì, đảm bảo sự đồng bộ giữa công trình tư nhân và hạ tầng công cộng.

Thứ tư: Thiết lập cơ chế điều phối và tầm nhìn liên vùng. Khi TP.HCM mở rộng mở rộng với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, sẽ là chuỗi các cụm không gian ngầm độc lập, cùng tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ chế vận hành chung. Do đó, cần thành lập Ban điều phối chung, làm đầu mối phối hợp từ quy hoạch, pháp lý, tiêu chuẩn kỹ thuật đến thu hút nhà đầu tư chiến lược. Ban này cũng sẽ thống nhất bộ tiêu chuẩn thiết kế, quản lý và vận hành cho cả ba địa phương, tránh tình trạng “mỗi nơi một kiểu”. Cụ thể như tiêu chí về giao thông, các tuyến metro và xe buýt nhanh (BRT) phải là xương sống liên kết vùng, đoạn đi qua trung tâm đô thị thì ngầm, ra ngoài có thể nổi, đảm bảo tính kinh tế và khả năng kết nối. Hay về quy hoạch, mỗi đô thị trung tâm đều phải hướng đến việc kết nối tầng ngầm các cao ốc với mạng metro và không gian công cộng ngầm, tạo nên một mạng lưới liên hoàn…

Thứ năm: Ứng dụng công nghệ số và xây dựng hệ thống quản lý thông minh. Thành phố cần sớm áp dụng hệ thống BIM (Building Information Modeling) để quản lý toàn bộ dữ liệu không gian ngầm - từ quy hoạch, kỹ thuật đến khai thác vận hành. Mỗi công trình, mỗi tuyến metro, mỗi hạ tầng kỹ thuật ngầm đều phải được số hóa và đưa lên cùng một nền tảng dữ liệu chung, để các sở ngành cùng truy cập, cập nhật, chia sẻ. Đây là công cụ giúp quản lý hiệu quả, giảm rủi ro, và đặc biệt hữu ích trong quá trình bảo trì, xử lý sự cố hoặc quy hoạch mở rộng sau này.

* Trong cơ chế huy động vốn và triển khai đầu tư, TP.HCM cần làm thế nào để thực hiện hiệu quả hình thức hợp tác công - tư (PPP)?

- Bài học phát triển không gian ngầm là không thể bỏ qua vai trò vô cùng lớn của khu vực tư nhân, nói cách khác là phải có nhà đầu tư chiến lược ngay từ giai đoạn quy hoạch, chứ không phải chờ làm xong rồi mới kêu gọi đầu tư. Cách làm của Montreal rất rõ: Chính quyền chỉ đầu tư hệ thống metro, còn toàn bộ không gian thương mại, dịch vụ, bãi xe ngầm, hạ tầng kỹ thuật bổ sung… đều do khu vực tư nhân xây dựng và khai thác trong thời hạn nhất định theo hợp đồng nhượng quyền.

Để cơ chế PPP vận hành hiệu quả, TP.HCM cần làm rõ ranh giới giữa các loại không gian ngầm. Phần hành lang, đường di chuyển, khu kỹ thuật phục vụ vận hành metro là không gian công cộng bất khả xâm phạm, thuộc quyền quản lý của Thành phố. Phần tư nhân xây dựng nhưng mở cửa cho người dân sử dụng chẳng hạn lối đi qua, tầng hầm kết nối giữa các cao ốc là không gian bán công cộng. Còn những khu vực thương mại, dịch vụ, bãi xe, hoặc hạ tầng kỹ thuật mở rộng do doanh nghiệp đầu tư thì được phép khai thác thương mại có thời hạn.

Vấn đề lớn hiện nay là pháp luật Việt Nam chưa quy định rõ quyền sử dụng đất dưới lòng đất, dẫn đến các dự án ngầm rất khó cấp phép và huy động vốn. Do đó, Thành phố cần sớm ban hành cơ chế riêng cho quyền sở hữu và khai thác không gian ngầm. Ví dụ, nếu doanh nghiệp xây một - hai tầng hầm phục vụ nội bộ thì được toàn quyền sử dụng; nhưng nếu muốn đào sâu hơn hoặc kết nối với mạng lưới chung, họ phải xin phép riêng và tuân thủ các quy định về nghĩa vụ tài chính, an toàn, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm, chống ngập…

Không gian ngầm của vùng TP.HCM mở rộng sẽ là chuỗi các cụm không gian ngầm độc lập

Một ví dụ rất đáng học là khi triển khai khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Thành phố không dùng ngân sách mà chọn một nhà đầu tư chiến lược có tầm nhìn dài hạn và đủ năng lực. Họ tham gia ngay từ khâu quy hoạch, cùng chính quyền tổ chức thi tuyển quốc tế, chọn phương án tối ưu, rồi cùng triển khai từng giai đoạn. Ban đầu, họ chỉ có vài chục triệu USD, nhưng nhờ uy tín, họ vay được vốn quốc tế, xây dựng thành công cả một khu đô thị kiểu mẫu.

Phát triển không gian ngầm cũng phải đi theo con đường đó. Nhà đầu tư chiến lược phải được mời tham gia ngay từ khâu quy hoạch, cùng chính quyền thiết kế tổng thể, cam kết về vốn, kỹ thuật và lộ trình đầu tư. Chính quyền sẽ đảm trách khung pháp lý, quy hoạch, đền bù giải tỏa; còn doanh nghiệp chịu trách nhiệm về vốn, thi công, quản lý và vận hành. Khi phân công rõ ràng, quyền lợi minh bạch, và hai bên cùng chia sẻ tầm nhìn dài hạn, mô hình PPP mới có thể đi vào thực chất.

Thành phố cũng nên khuyến khích liên danh, liên minh giữa các doanh nghiệp tư nhân. Có thể là một doanh nghiệp dẫn đầu làm hạt nhân, liên kết với nhiều công ty có năng lực khác nhau: đơn vị mạnh về thi công ngầm, đơn vị chuyên về kỹ thuật cơ điện, đơn vị vận hành thương mại, đơn vị quản lý bãi xe… Họ cùng góp vốn, chia phần việc và chia sẻ lợi nhuận.

Để điều phối được lượng công việc đó, TP.HCM nên thành lập một “Tập đoàn phát triển không gian ngầm” theo mô hình hợp tác công - tư, trong đó Thành phố giữ vai trò định hướng, quy hoạch và cấp phép; còn khu vực tư nhân tham gia vốn, kỹ thuật và vận hành. Tập đoàn này có thể gồm nhiều nhà đầu tư chiến lược cùng góp vốn, hoạt động theo cơ chế minh bạch về quyền hạn, trách nhiệm và lợi ích. Khi đó, các doanh nghiệp tư nhân trong nước dù lớn hay vừa đều có thể tham gia, đồng thời Thành phố vẫn có thể thu hút nguồn lực và công nghệ từ các đối tác quốc tế.

* Phía doanh nghiệp tham gia phải đáp ứng năng lực thế nào, thưa ông?

- Phát triển không gian ngầm là một dự án rất phức tạp, đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực tổng hợp. Trước hết là năng lực tài chính đủ mạnh để đảm bảo vốn đối ứng, vì đây là lĩnh vực đầu tư dài hạn và chi phí lớn. Tuy nhiên, không nhất thiết chỉ dành cho các tập đoàn khổng lồ. Mô hình liên minh giữa nhiều doanh nghiệp tư nhân có thế mạnh khác nhau mới là hướng đi bền vững. Ví dụ, một đơn vị chuyên thi công hầm có thể liên kết với doanh nghiệp giỏi vận hành thương mại, hoặc một công ty hạ tầng kỹ thuật cùng góp vốn và năng lực để tạo thành liên danh cổ phần.

Phát triển không gian ngầm không giống một công trình đơn lẻ mà là một “hệ sinh thái” đô thị, liên quan đồng thời đến xây dựng, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường và thương mại. Do đó, doanh nghiệp phải có bộ máy điều hành đủ tầm, biết điều phối giữa nhiều đối tác và phối hợp hiệu quả với các sở, ban, ngành của thành phố. Họ phải có uy tín để huy động nguồn vốn quốc tế, biết lập kế hoạch tài chính, quản lý rủi ro và đảm bảo tiến độ.

Cuối cùng, không thể làm không gian ngầm nếu không nắm được công nghệ thi công tiên tiến, đặc biệt là công nghệ đào hầm, xử lý các lớp hạ tầng chằng chịt dưới lòng đất và tích hợp các hệ thống kỹ thuật phức tạp. Doanh nghiệp cũng cần ứng dụng hệ thống quản lý số để theo dõi toàn bộ quá trình thi công - vận hành, đảm bảo mọi dữ liệu được số hóa và quản lý tập trung, giúp giảm rủi ro và tăng tính minh bạch.

* Cảm ơn ông!

Hưng Khánh