Vì sao các ông lớn 'vung tiền' săn bất động sản công nghiệp?

Sự sôi động của các thương vụ M&A có quy mô từ vài chục triệu đô đến hàng tỷ đô thời gian qua cho thấy bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc được giới đầu tư trong và ngoài nước săn đón, với tiềm năng sinh lời và phát triển bền vững trong trung, dài hạn.

“Điểm đến vàng” dòng tiền

Tháng 10/2025, thị trường rúng động với thương vụ hợp tác trị giá gần 2 tỷ USD giữa Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank nhằm phát triển khu phức hợp trung tâm dữ liệu trí tuệ nhân tạo SGI–HCM Campus tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM).

Dự án trên không chỉ được đánh giá là dự án hạ tầng kỹ thuật cao có quy mô hàng đầu Đông Nam Á, mà còn là minh chứng cho xu hướng M&A gắn liền với công nghệ và năng lượng xanh đang lan rộng tại Việt Nam.

Cũng trong năm 2025, Sembcorp Development (Singapore) hoàn tất thương vụ mua lại kho logistics 10.000 m² tại khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng), dự kiến mở rộng thêm 5 kho mới để hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park, Đình Vũ.

Hay liên minh Kawanishi Warehouse và MOL Logistics cũng bất ngờ trở thành cổ đông chiến lược của Công ty CP Kho vận Toàn Phát, đầu tư phát triển Mekong Logistics Hub, trung tâm logistics lạnh tích hợp đầu tiên ở Đồng bằng sông Cửu Long.

Cuộc đua M&A bất động sản công nghiệp đang nóng dần.

Một chuỗi hợp tác khác cũng được kích hoạt giữa SolarBK, Banpu NEXT và Amata Việt Nam để phát triển hệ thống điện mặt trời mái nhà tại các khu công nghiệp Amata Hạ Long và Amata Long Thành, tổng công suất dự kiến 227 MW. Đây là “làn sóng xanh” mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nơi năng lượng tái tạo và trung tâm dữ liệu đang trở thành hướng đầu tư chiến lược.

Không chỉ là cục bộ, cuộc đua M&A trên thị trường bất động sản công nghiệp đang liên tục được thổi hơi nóng. Theo thống kê của Grant Thornton, trong 9 tháng đầu năm 2025, có 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp chiếm tới 55%, tương đương 1 tỷ USD, gấp hơn 10 lần so với cả năm 2024.

Sự bùng nổ này phản ánh rõ nét sức hút của phân khúc công nghiệp, khi Việt Nam được xem là “cứ điểm sản xuất mới” trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt trên 80% ở miền Bắc và 89–92% ở miền Nam, theo CBRE Việt Nam. Những con số đủ nói lên nhu cầu thuê đất, thuê kho nhà xưởng vẫn duy trì ở mức cao và ổn định.

Bước đi chiến lược để mở rộng quy mô

Khảo sát thực tế cũng cho thấy các “ông lớn” như VSIP, Sembcorp, Amata, WHA, Core5 hay BW Industrial đều đang mở rộng nhanh tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai và Bình Dương, những “thủ phủ” công nghiệp của Việt Nam. Trong đó, Core5 đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn chỉ trong 3 năm, cho thấy tốc độ triển khai mạnh mẽ của dòng vốn dài hạn.

Việc các ông lớn liên tục vung tiền để thâu tóm, hoặc góp vốn phát triển các dự án công nghiệp được lý giải là bởi đây được xem là con đường nhanh nhất để doanh nghiệp mở rộng thị phần, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam,cho hay nhà đầu tư hiện có hai hướng chính, gồm đầu tư trực tiếp, tự thuê đất, phát triển hạ tầng khu công nghiệp mới, như mô hình của Amata, VSIP, DEEP C. Và đầu tư gián tiếp, thuê lại đất có sẵn hạ tầng để triển khai kho xưởng xây sẵn, như BW Industrial, Mitsubishi Estate, hay Gaw NP Capital.

“Thay vì đầu tư từ đầu, nhiều tập đoàn có tiềm lực tài chính hùng mạnh chọn cách thâu tóm dự án hiện hữu rồi tái cấu trúc, mở rộng và nâng cấp tiêu chuẩn. Điểm chung là các thương vụ đều hướng đến chuẩn quốc tế về kỹ thuật, chất lượng và môi trường, phản ánh xu thế đầu tư bền vững”, ông David Jackson phân tích.

Đáng chú ý, nếu giai đoạn 2023–2024 là thời kỳ “gom đất, đón sóng” chuẩn bị cho chu kỳ mới, thì năm 2025 đang đánh dấu bước chuyển từ lượng sang chất. Thay vì mở rộng ồ ạt, các doanh nghiệp tập trung phát triển khu công nghiệp xanh, thông minh, logistics tích hợp, hướng tới mô hình sản xuất carbon thấp.

Theo bà Hằng Đặng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, “thị trường bất động sản công nghiệp hiện không tăng trưởng theo kiểu “nóng vội”, mà đi theo hướng chọn lọc và bền vững, gắn liền với tiêu chuẩn ESG và giá trị dài hạn. Đây là khác biệt lớn nhất so với giai đoạn 2018–2020”.

Cũng cần nhấn mạnh, bất động sản công nghiệp không phải không có những thách thức như thiếu quỹ đất sạch, chi phí đền bù cao, nguồn nhân lực kỹ thuật hạn chế. Nhưng xét về tổng thể, Việt Nam đang chứng minh năng lực quản lý, quy hoạch và điều hành khá tốt, tạo nền tảng vững chắc cho chu kỳ phát triển 2026–2030.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc, không phải nhờ cơn “sốt đất” hay đầu cơ ngắn hạn, mà bằng sức bền của cải cách, chất lượng dòng vốn và định hướng xanh hóa.

Nếu giữ được đà tăng này, giai đoạn 2026–2030 hoàn toàn có thể trở thành “thập kỷ vàng” của bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi đất nước không chỉ là điểm đến FDI, mà còn là “bệ phóng chiến lược” trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Từ vị thế “đón dòng vốn dịch chuyển”, Việt Nam đang dần khẳng định vai trò trung tâm sản xuất mới của Đông Nam Á, nơi những giá trị xanh, bền vững và công nghệ cao trở thành tiêu chuẩn phát triển của tương lai.

Hưng Nguyên