Lãi suất đã giảm sao người dân vẫn ngại vay mua nhà?

Giảm lãi nhưng không hạ chuẩn vay

Báo cáo tâm lý người dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy trong 1.000 người được hỏi thì 65% có ý định mua bất động sản trong một năm tới. Họ muốn mua để đầu tư, cần thêm không gian sinh sống và một số ít mong rằng có thêm tiện ích sinh hoạt.

Với những người đang thuê nhà, họ cũng chủ động hơn trong việc tìm kiếm các sản phẩm bất động sản diện tích nhỏ hoặc xa trung tâm khi giá thuê neo cao. 70% người được hỏi vẫn giữ ý định vay mua nhà khi điều kiện cho vay và lãi suất dễ chịu hơn. Phần lớn người mua mong muốn vay dưới 30% giá trị căn nhà, số người lựa chọn càng giảm đi khi tỷ trọng vay càng lớn. Thời gian mong muốn vay từ 5 năm đến 10 năm chiếm đa số, sau đó dưới 5 năm, ít người muốn vay dài hơn.

Tuy nhiên, nhiều người vẫn thấy rằng gặp khó khăn khi vay mua nhà. Khảo sát của Batdongsan.com.vn trên 1.000 người cho thấy 65% e ngại lãi suất đang cao và rất cao. Đồng thời cũng có nhiều người lo ngại dù vay được lãi thấp nhưng khi hết hạn ưu đãi lãi suất thả nổi sẽ tăng cao ở bối cảnh kinh tế vẫn còn khó khăn.

Lãi giảm nhưng điều kiện cho vay đối với bất động sản vẫn khắt khe. Ảnh minh họa: DNCC

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, lãi suất bình quân liên ngân hàng (thị trường các ngân hàng vay mượn nhau) tiếp tục giảm tại tất cả kỳ hạn, với lãi suất 0,16%/năm – tương đương giai đoạn dịch Covid-19. Hiện tại, hầu hết ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất là lãi suất vay ưu đãi trong 12 tháng đầu và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi từ 2% đến 4%.

Đơn cử, Vietcombank áp dụng chính sách ưu đãi lãi suất 7%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 7,3%/năm cho 18 tháng và 7,5%/năm cho 24 tháng. Lãi suất sau ưu đãi là lãi suất tiết kiệm (1 năm, lãi trả sau) cộng biên độ 3,5%/năm. Với BIDV, ngân hàng áp dụng lãi suất 7%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 7,6%/năm cho 24 tháng.

Ngược lại, lãi suất huy động lại xuống thấp kỷ lục. Mới đây, lần đầu tiên cả 4 ngân hàng quốc doanh gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank đưa lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1-2 tháng về dưới 3%/năm. Các chuyên gia cho rằng lãi suất giảm kỷ lục phản ánh các ngân hàng vẫn đang “thừa tiền”, khó cho vay.

Trong khi đó, số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước (SBV) thống kê tính đến hết quí 3, tiền gửi tiết kiệm của người dân vào hệ thống ngân hàng tăng gần 10% nhưng dư nợ tín dụng chi tiêu cho mua bất động sản lại giảm gần 2%. Đây là năm đầu tiên, tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm trở lại đây, trong khi có năm lên tới 30-31%.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM cho rằng lãi suất cho vay là một chuyện nhưng điều kiện cho vay như thế nào mới quan trọng, đối với cả doanh nghiệp và cá nhân. Điều kiện tiếp cận vốn hiện nay rất khó khăn.

Theo ông Nghĩa, lãi suất cao thấp là do điều hành, còn ngân hàng phải tự chịu trách nhiệm về rủi ro. Các ngân hàng sẽ phải chọn lọc đối tượng khách hàng để cho vay, bằng cách đánh giá thu nhập, tài sản… Trên thực tế, phần lớn người đang có nhà muốn vay chứ không phải người không có nhà muốn vay. Nhiều người chưa đủ điều kiện về thu nhập, đánh giá tài sản nên gặp khó khăn trong vay tín dụng.

Cùng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng cơ chế, điều kiện, hồ sơ cho vay với các mặt hàng bất động sản đang chặt chẽ hơn, khiến nhiều người không còn hào hứng xuống tiền cho những bất động sản có giá trị lớn.

Vẫn chờ ngân hàng tung gói vay thiết thực

Ngoài ra, chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay vẫn còn rất cao, nhiều người dân thậm chí không dám vay do lo ngại lãi suất tăng trở lại sau thời gian ưu đãi. Lãi suất cho vay cần được giảm thêm khoảng 2%/năm mới có thể kích thích, tạo động lực thúc đẩy, phục hồi đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản.

Ở góc nhìn khác, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group nhận định lãi vay hiện tại đang thấp, đã trở về giai đoạn trước dịch và có thể thấp hơn nữa. Các ngân hàng đang không làm khó về điều kiện cho vay mà họ chỉ đang thực hiện theo quy định chung. Tuy nhiên trước đây, các ngân hàng có thể du di trong vấn đề xét duyệt điều kiện nhưng hiện tại, nhà băng làm đúng theo chỉ đạo của Nhà nước.

Theo đó, điều kiện cho vay không bị siết mà Nhà nước chỉ chuẩn chỉnh lại vấn đề cho vay. Ngân hàng dư tiền nhưng sẽ không hạ chuẩn cho vay, điều này đúng, để tránh sự nhiễu loạn và gây nợ xấu trên thị trường bất động sản.

Vẫn cần thời gian để lãi suất của các ngân hàng thương mại giảm trên thực tế. Ảnh minh họa: DNCC

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra nhận định khả quan về câu chuyện lãi suất cho vay trong tương lai. Theo đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) vừa công bố giữ nguyên lãi suất và ấn định năm 2024 sẽ có 3 lần giảm lãi suất. Chu kỳ đảo chiều chính sách đang diễn ra trên toàn cầu, ở Việt Nam các chính sách điều hành đi trước.

Tuy nhiên cần lưu ý, tại Việt Nam, lãi suất huy động vốn đang giảm nhiều, trong khi lãi suất cho vay lại chưa giảm. Trong chu kỳ khủng hoảng bất động sản trước đây, quí 1-2013, Ngân hàng Nhà nước giảm trần lãi suất huy động, lãi suất tái cấp vốn… Nhưng phải mất 1 năm sau, đến đầu năm 2014, các ngân hàng thương mại mới giảm lãi suất cho vay (0% trong 12 tháng, 0% trong 24 tháng) và thị trường đi vào chu kỳ phục hồi. Diễn biến này tương tự như động thái giảm lãi suất trong quí 2 và 3-2023 của Ngân hàng Nhà nước.

Vì vậy, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, chỉ khi nào các ngân hàng thương mại có các gói vay thực sự ưu đãi, hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay thực tế thì người mua nhà mới được hưởng lợi. Nhà nước có chỉ đạo giảm lãi suất mấy đợt trong năm nay thì khoảng hơn một năm nữa, các ngân hàng thương mại mới có chính sách giảm cho vay thực tế. Khi đó, các gói vay hấp dẫn sẽ được tung ra, cộng với tín hiệu từ Fed thì rủi ro lãi suất với người mua nhà sẽ thấp hơn giai đoạn hiện tại.

Kim Ngân