Ba thửa đất bị chồng lấn trên bản đồ địa chính, cấp sổ đỏ thế nào?

Ba thửa đất sử dụng ổn định nhưng chồng lấn trên bản đồ

Một công dân phản ánh tình huống vướng mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với ba thửa đất liền kề trong khu dân cư.

Theo phản ánh, thửa đất số 1 thuộc quyền sử dụng của gia đình ông A., thửa đất số 2 thuộc gia đình ông B. và thửa đất số 3 thuộc gia đình ông C. Cả ba thửa đều là đất ở trong khu dân cư, hiện trạng đang được các hộ sử dụng làm nhà ở.

Năm 2005, địa phương tiến hành đo đạc, lập bản đồ địa chính khu vực và triển khai cấp sổ đỏ đại trà, trong đó có cả ba thửa đất nói trên.

Đến nay, thửa đất số 2 và số 3 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Riêng thửa đất số 1 chưa được cấp sổ đỏ. Trước đây, thửa đất này từng nằm trong phương án cấp giấy chứng nhận của địa phương nhưng do gia đình chưa có nhu cầu nên chưa đề nghị thực hiện thủ tục.

Đến năm 2021, khi gia đình ông A. có nhu cầu cấp sổ đỏ, đơn vị đo đạc được đề nghị tiến hành đo đạc hiện trạng thửa đất theo ranh giới đang quản lý, sử dụng thực tế.

Kết quả đo đạc cho thấy, so với bản đồ địa chính được lập năm 2005, hiện trạng sử dụng đất có sự sai lệch, khiến cả ba thửa đất bị chồng lấn.

Đáng chú ý, ranh giới sử dụng đất thực tế đã tồn tại ổn định từ trước đến nay. Gia đình ông B. và ông C. đều xây dựng công trình trước, gia đình ông A. xây dựng sau cùng. Các công trình của ba gia đình hiện đều được xây dựng theo ranh giới đã sử dụng trên thực tế.

Trong suốt quá trình sử dụng đất, các hộ không phát sinh tranh chấp, đều tôn trọng ranh giới thực tế và có chỉ dẫn mốc giới cho nhau khi xây dựng nhà cửa, công trình.

Chỉ đến khi gia đình ông A. làm thủ tục cấp sổ đỏ vào năm 2021, kết quả đo đạc mới cho thấy sự bất thường giữa hiện trạng sử dụng đất và bản đồ địa chính cũ.

Vướng mắc này khiến việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất số 1 đến nay gặp khó khăn, dù các gia đình đều khẳng định không có tranh chấp và thống nhất về ranh giới sử dụng thực tế.

Trước tình huống trên, công dân cho rằng đây là trường hợp cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Tuy nhiên, để thống nhất cách áp dụng pháp luật trong công tác quản lý đất đai, người dân đề nghị cơ quan cấp trên có hướng dẫn chung về nguyên tắc và căn cứ xử lý.

Công dân đề xuất ba phương án.

Thứ nhất, cả ba gia đình cùng xác nhận ranh giới sử dụng đất hiện trạng là đúng, đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xem xét và giải quyết theo ranh giới thực tế mà các hộ đang quản lý, sử dụng.

Thứ hai, các hộ gia đình thực hiện thủ tục tặng cho nhau phần diện tích đất bị chồng lấn.

Thứ ba, các hộ thực hiện chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất chồng lấn để điều chỉnh lại ranh giới, diện tích sử dụng giữa các thửa.

Thửa đất đã được đo đạc, lập bản đồ địa chính nhưng người sử dụng đất có văn bản phản ánh về sự sai khác thông tin, là một trong những căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tại địa phương tiến hành kiểm tra, rà soát. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Bộ hướng dẫn chỉnh lý bản đồ địa chính

Trả lời phản ánh, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, trong đó xác định bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và những đối tượng địa lý có liên quan, được lập theo đơn vị hành chính cấp xã và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2024 quy định bản đồ địa chính phải được chỉnh lý khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ. Những thay đổi này đồng thời phải được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Khoản 1 Điều 6 Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định bản đồ địa chính được chỉnh lý khi thửa đất và các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ địa chính quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định này có thay đổi.

Trong đó, các nội dung về thửa đất cần được cập nhật gồm ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất và diện tích thửa đất.

Đáng chú ý, điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định 101/2024, được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 3 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, quy định kết quả kiểm tra của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã là một trong những căn cứ để chỉnh lý bản đồ địa chính khi người sử dụng đất có văn bản phản ánh về sai khác thông tin thửa đất.

Từ những quy định này, Bộ cho biết, đối với trường hợp thửa đất đã được đo đạc, lập bản đồ địa chính nhưng người sử dụng đất có văn bản phản ánh về sự sai khác thông tin, đây là một trong những căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tại địa phương tiến hành kiểm tra, rà soát.

Trên cơ sở kết quả kiểm tra, cơ quan chức năng thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính, bảo đảm nguyên tắc phản ánh trung thực, khách quan hiện trạng sử dụng đất và ghi nhận tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm đo đạc, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 101.

Đối với các thửa đất được cấp giấy chứng nhận, Bộ cũng lưu ý pháp luật đất đai đã có quy định về việc đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót và thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.

Các nội dung này được quy định tại Điều 152 Luật Đất đai năm 2024.