Bắc Kinh ban hành quy định bán nhà hiện hữu: Tiền cọc mua nhà tối đa 1% giá trị căn hộ

Trung Quốc ban hành "Chính sách 28/8" về cải cách chế độ bán nhà, với kỳ vọng thay đổi tình trạng nhà đất ế ẩm hiện tại, Ảnh: Sohu.

Ngày 24/9, Ủy ban Nhà ở và Xây dựng đô thị - nông thôn, Ủy ban Quy hoạch và Tài nguyên thiên nhiên, Cục Quản lý giám sát tài chính quốc gia chi nhánh Bắc Kinh và Trung tâm Quản lý quỹ nhà ở Bắc Kinh cùng nhau ban hành “Ý kiến thực hiện triển khai các quy định liên quan tại thành phố”, chính thức có hiệu lực từ cùng ngày. Đây là bước triển khai cụ thể đầu tiên sau khi ngày 28/8 Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị - nông thôn cùng hai cơ quan trung ương khác ban hành chính sách mới.

“Chính sách 28/8” yêu cầu các dự án nhà ở thương mại nếu vẫn thực hiện bán trước thì tòa nhà phải hoàn thành phần kết cấu chính. Với các dự án sử dụng quỹ đất mới được giao sau ngày 28/8, cũng như các dự án đã được giao đất nhưng chưa có giấy phép quy hoạch xây dựng, nguyên tắc là ưu tiên bán nhà hiện hữu (nhà đã hoàn thành).

Quy định mới của Bắc Kinh vừa giữ nguyên định hướng này, vừa đưa ra một số cơ chế chuyển tiếp linh hoạt nhằm tránh gây cú sốc dòng tiền cho những dự án đang triển khai.

Đặt cọc mua nhà tối đa 1% giá trị căn hộ

Bắc Kinh không áp dụng một cách máy móc quy định mới đối với toàn bộ các dự án nhà ở bán trước, mà phân loại giữa dự án mới và dự án đang triển khai.

Đối với dự án mới, nguyên tắc là ưu tiên bán nhà hiện hữu. Tuy nhiên, trong một số điều kiện nhất định, chủ đầu tư vẫn có thể lựa chọn bán trước theo quy định mới.

Theo “Ý kiến thực hiện…”, với các dự án mới kể từ ngày 28/8, chỉ khi căn hộ đủ điều kiện bàn giao và trở thành nhà hiện hữu, doanh nghiệp mới có thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Nhà ở đưa ra bán và quyền sử dụng đất xây dựng phải không thuộc diện thế chấp, phong tỏa hoặc bị áp dụng các biện pháp hạn chế giao dịch khác.

Đối với dự án mới xin bán trước sau ngày 28/8, tòa nhà phải hoàn thành phần kết cấu chính. Đồng thời, chủ đầu tư, đơn vị khảo sát, thiết kế, thi công và giám sát phải ký, đóng dấu vào biên bản nghiệm thu phần kết cấu chính của công trình.

Quy định tiền đặt cọc tối đa 1% giá trị căn hộ tạo thuận lợi cho người mua và giúp quản lý dòng tiền của chủ đầu tư. Ảnh: Sohu.

Một điểm đáng chú ý khác là Bắc Kinh đưa ra quy định riêng về tiền đặt cọc khi bán nhà hiện hữu. Do giá nhà mới tại Bắc Kinh tương đối cao, quy định mới đặt tỷ lệ tiền đặt cọc ở mức khá thấp: không quá 1% tổng giá trị căn nhà. Ví dụ, căn hộ có giá 5 triệu NDT, tiền đặt cọc tối đa là 50.000 NDT; với căn hộ trị giá 10 triệu NDT, mức đặt cọc tối đa là 100.000 NDT.

Quy định cũng nêu rõ, nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng và không thể bàn giao nhà đúng hạn, người mua có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc theo các điều khoản đã thỏa thuận.

Dự án đang triển khai được “nới” thời gian chuyển tiếp

Đối với những dự án đã triển khai trước khi chính sách mới có hiệu lực, Bắc Kinh áp dụng cách tiếp cận phân loại để bảo đảm quá trình chuyển đổi diễn ra ổn định.

Với các dự án đã có giấy phép quy hoạch xây dựng trước ngày 28/8 nhưng chưa được cấp giấy phép bán trước, nếu xin bán trước thì điều kiện bán và cơ chế giám sát tiền bán trước vẫn áp dụng theo chính sách cũ.

Trong khi đó, những dự án đã được cấp hoặc đang được giao quyền sử dụng đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 28/8 nhưng chưa có giấy phép xây dựng, về nguyên tắc sẽ được quản lý theo chính sách bán trước dành cho dự án mới.

Tuy nhiên, Bắc Kinh cũng dành cho các quận, huyện một khoảng không gian nhất định để xử lý các trường hợp chuyển tiếp. Theo quy định, nếu chính quyền địa phương đánh giá dự án có thể hoàn thành và bàn giao đúng hạn, dự án có thể tiếp tục bán trước theo điều kiện cũ cho đến cuối năm 2027. Riêng điều kiện giải ngân khoản vay thế chấp sẽ phải thực hiện theo chính sách mới.

Chính sách 28/8 quy định chỉ các tòa nhà được xác định đã hoàn thành phần kết cấu chính mới được bán trước. Ảnh: Sohu.

Siết tiền bán trước để giảm nguy cơ dự án dang dở

Một nội dung quan trọng khác trong quy định mới của Bắc Kinh là tăng cường giám sát tiền bán trước. Các dự án đang triển khai vẫn có thể xin bán trước theo điều kiện cũ đến cuối năm 2027; tuy nhiên, dòng tiền thu được phải chịu các yêu cầu giám sát chặt chẽ hơn.

Trước hết, Bắc Kinh quy định một mức tiền giám sát trọng điểm. Khoản này phải bao phủ toàn bộ chi phí xây dựng còn lại của dự án, đồng thời bao gồm cả chi phí xây dựng các công trình hạ tầng đô thị bên ngoài ranh giới dự án mà chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện.

Mục tiêu là bảo đảm dự án có đủ nguồn lực để hoàn tất nghiệm thu, đồng thời bảo đảm các hạng mục điện, nước, khí đốt, hệ thống sưởi và các công trình phụ trợ khác đủ điều kiện đưa vào sử dụng khi bàn giao.

Đối với việc rút tiền bán trước, khi số tiền thực tế nộp vào tài khoản vượt mức giám sát trọng điểm, chủ đầu tư có thể căn cứ tiến độ xây dựng để xin giải ngân một phần chi phí xây dựng. Doanh nghiệp cũng có thể xin rút phần tiền vượt quá mức giám sát.

Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (CIH) nhận định cơ chế này có thể giúp doanh nghiệp sử dụng một phần tiền bán trước cho hoạt động xây dựng, qua đó giảm bớt áp lực thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có thể có thêm động lực thúc đẩy khách hàng thanh toán toàn bộ hoặc trả trước tỷ lệ cao hơn, qua đó tăng lượng tiền có thể được giải ngân cho dự án.

Đối với dự án mới xin bán trước, quy định của Bắc Kinh còn nghiêm ngặt hơn: tiền bán trước phải được giám sát toàn bộ và trong suốt quá trình triển khai dự án. Chỉ sau khi dự án hoàn tất nghiệm thu liên ngành, cơ chế giám sát dòng tiền mới được dỡ bỏ.

Điều này đồng nghĩa với việc đối với dự án bán trước, tiền đặt cọc, tiền trả trước và khoản tiền vay thế chấp mà người mua thanh toán phải được chuyển vào tài khoản giám sát, thay vì để chủ đầu tư tự do sử dụng.

Cơ chế này nhằm hạn chế nguy cơ dòng tiền của người mua bị chuyển sang dự án khác hoặc bị sử dụng cho mục đích ngoài xây dựng, qua đó giảm rủi ro dự án đình trệ, chậm bàn giao hoặc trở thành “nhà dang dở”.

Bắc Kinh tìm điểm cân bằng giữa an toàn và thị trường

Theo các chuyên gia bất động sản, quy định lần này của Bắc Kinh thể hiện rõ một cách tiếp cận mang tính địa phương, với mức độ linh hoạt nhất định.

Một mặt, chính sách triển khai định hướng của trung ương nhằm nâng cao mức độ an toàn cho người mua nhà và giảm nguy cơ các dự án không thể hoàn thành. Mặt khác, Bắc Kinh cũng đưa ra cơ chế chuyển tiếp cho những dự án có thể bị ảnh hưởng ngoài dự kiến bởi quy định mới.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản Bắc Kinh có tỷ trọng lớn các doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp trung ương, nguy cơ xuất hiện các dự án bỏ dở được đánh giá là tương đối thấp. Vì vậy, chính quyền thành phố có thêm dư địa để thiết kế các quy định chuyển tiếp phù hợp với thực tế địa phương.

Điểm đáng chú ý của chính sách là sự kết hợp giữa tăng cường bảo vệ người mua và tạo không gian điều chỉnh cho doanh nghiệp.

Nói cách khác, Bắc Kinh đang cố gắng giải quyết đồng thời hai bài toán: kiểm soát rủi ro “nhà trên giấy”, bảo đảm tiền của người mua được sử dụng cho đúng dự án; đồng thời tránh để việc chuyển từ mô hình bán trước sang bán nhà hiện hữu tạo ra cú sốc dòng tiền đối với những dự án đang triển khai.

Đây cũng là phép thử đầu tiên đối với “thời đại bán nhà hiện hữu” mà “Chính sách 28/8” của Trung Quốc đang thúc đẩy: chuyển trọng tâm từ việc huy động vốn trước khi hoàn thành dự án sang bảo đảm sản phẩm và dòng tiền thực tế trước khi giao dịch với người mua.