Bất động sản 2026: Phục hồi rõ nét nhưng không còn 'dễ dãi'

Thị trường dần thoát đáy, bước vào giai đoạn tích lũy

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản (DXS-FERI) thuộc Dat Xanh Services, năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn suy thoái năm 2023 và phục hồi nhẹ trong năm 2024, thị trường đã thoát đáy chữ U, dần lấy lại nhịp tăng trưởng với mặt bằng giá nhích lên ở hầu hết các phân khúc.

DXS-FERI cho biết, trong năm 2025, bối cảnh vĩ mô ổn định hơn, hành lang pháp lý từng bước hoàn thiện và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh đã giúp nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường cải thiện đáng kể. Tuy vậy, quá trình phục hồi không mang tính đồng loạt mà diễn ra có chọn lọc, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường.

Bước sang năm 2026, DXS-FERI dự báo thị trường sẽ tiếp tục phục hồi nếu không xuất hiện các cú sốc lớn ngoài dự kiến. Dù vậy, thay vì tăng trưởng lan tỏa diện rộng, bất động sản được dự báo phục hồi theo từng vùng, từng phân khúc, gắn chặt hơn với nhu cầu thực và nền tảng pháp lý.

Có thể nói, thị trường không còn “dễ dãi” như các chu kỳ trước. Ưu thế được xác định sẽ thuộc về các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, năng lực tài chính mạnh, pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Khả năng thích ứng linh hoạt với chính sách, hành vi khách hàng cũng như xu hướng công nghệ sẽ trở thành yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh.

Mặt khác, các doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch và cá nhân hành nghề buộc phải thay đổi tư duy, đồng thời nâng cao tính chuyên nghiệp, sáng tạo và bền bỉ mới có thể tồn tại. Nhà đầu tư và người mua nhà cũng ngày càng thận trọng, không còn chạy theo tin đồn hay hiệu ứng FOMO mà ưu tiên giá trị sử dụng thực, mức độ an toàn pháp lý và tiềm năng dài hạn.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, nhận định quá trình phục hồi sẽ không đồng đều giữa các vùng miền. Theo đó, thị trường phía Bắc có xu hướng hồi phục sớm hơn, trong khi khu vực phía Nam có thể đi sau một nhịp do tâm lý tiêu dùng thận trọng hơn. Điều này đòi hỏi cách tiếp cận và tư vấn đầu tư linh hoạt, phù hợp với đặc thù từng địa phương.

Ba kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2026

Nếu năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề tích lũy cho chu kỳ mới thì năm 2026 là thời điểm thị trường chính thức chuyển biên độ để chuẩn bị tăng tốc. Theo DXS-FERI, nguồn cung mới dự kiến cải thiện rõ rệt, kéo theo nhu cầu gia tăng theo hướng bền vững hơn.

Trước cục diện kinh tế vĩ mô được dự báo ổn định nhưng chính sách tiền tệ vẫn điều hành thận trọng, thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 có thể diễn ra theo ba kịch bản.

Với kịch bản lý tưởng, khi mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp và chính sách có dư địa nới lỏng, nguồn cung có thể tăng 40–50%, giá bán tăng 10–15%, lãi suất thả nổi dao động 9–11% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50–60%.

Ở kịch bản kỳ vọng, được đánh giá sát với thực tế nhất, thị trường tăng trưởng có kiểm soát, nguồn cung tăng 30–40%, giá bán tăng 5–10%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10–12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40–50%.

Trong kịch bản thách thức, khi chi phí vốn tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục thận trọng, nguồn cung chỉ tăng 20–30%, giá bán tăng nhẹ 2–5%, lãi suất thả nổi lên 12–14% và tỷ lệ hấp thụ dao động 25–35%.

DXS-FERI nhận định, nếu các chính sách điều hành chỉ dừng ở mức kiểm soát thay vì tạo động lực thúc đẩy, khả năng thị trường rơi vào kịch bản thách thức là hiện hữu.
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), năm 2026 sẽ là thời điểm nhiều chính sách quan trọng ban hành trong năm 2025 bắt đầu phát huy hiệu lực, tác động sâu rộng đến thị trường.

Sáu nhóm chính sách lớn gồm: đột phá thể chế nhà ở xã hội; tháo gỡ đầu tư xây dựng và quy hoạch; hoàn thiện thể chế đất đai; khơi thông dòng vốn và tín dụng; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; và minh bạch hóa thông tin thị trường. Các chính sách này chuyển mạnh tư duy từ “quản lý chặt thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, góp phần tháo gỡ các dự án tồn đọng, khơi thông quỹ đất và củng cố niềm tin thị trường.

Cùng với đó, đầu tư công và hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh đang mở ra dư địa phát triển mới cho các khu vực ven đô, đô thị vệ tinh, tạo động lực lan tỏa cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Dòng tiền hướng về nhu cầu thực, thị trường sôi động trong thận trọng

Các chuyên gia nhận định, năm 2026 thị trường sẽ sôi động trong sự thận trọng. Dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, có khả năng khai thác dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực. Những dự án thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng tiếp tục đối mặt với khó khăn thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nguồn cung nhà ở năm 2026 có thể tăng mạnh, từ 200.000 đến 300.000 sản phẩm, tạo áp lực cạnh tranh lớn. Trong bối cảnh tín dụng tăng chậm và lãi suất có xu hướng nhích lên, các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và có mức giá hợp lý sẽ chiếm ưu thế.

Từ góc nhìn dài hạn, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhấn mạnh doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc theo hướng bền vững, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa nguồn vốn và cơ cấu lại sản phẩm. Việc ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản trị được xem là chìa khóa giúp doanh nghiệp thích ứng với khung pháp lý mới và tận dụng cơ hội trong chu kỳ phát triển tiếp theo

Hà Chi