'Bẫy tiền rẻ' khi vay mua nhà

Giá nhà tăng phi mã, ưu đãi lãi suất "ngắn chẳng tày gang" khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ ngày càng trở nên mong manh. Không ít người phải oằn mình trả nợ sau khi vay mua nhà, thậm chí bán tháo nhà để thoát khỏi “vòng xoáy tài chính” khắc nghiệt.

Giá nhà vẫn leo thang bất chấp mọi sức ép

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, đạt trung bình 95 triệu đồng/m², cao hơn gần 10% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m². Mặt bằng giá chung cư trên thị trường sơ cấp tăng mạnh, kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường tăng cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cho biết giá trung bình trên thị trường sơ cấp đã chạm mốc 101 triệu đồng/m², chủ yếu do sự gia tăng của các dự án cao cấp và hạng sang.

Với hơn 6.300 căn hộ tung ra trong quý III và tổng cộng 20.000 căn trong 9 tháng đầu năm, Hà Nội có nguồn cung tương đối dồi dào, nhưng nghịch lý là các sản phẩm bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Trong số lượng căn hộ bán được, không có sản phẩm nào dưới 2 tỷ đồng, trong khi căn hộ trên 4 tỷ đồng lại chiếm phần lớn.

Bẫy nợ vẫn chực chờ khi vay mua nhà thiếu kiểm soát.

Những con số “biết nói” trên cho thấy mặt bằng giá nhà ở đô thị đã vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Tại nhiều dự án trung tâm, giá bán khiến ngay cả giới trung lưu cũng “chùn tay”.

Điển hình như Heritage West Lake 140 triệu đồng/m², Discovery Complex 115 triệu đồng/m², Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m². Ở khu vực Cầu Giấy hay Tây Hồ Tây, giá chạm ngưỡng 180 triệu đồng/m², tương đương 12 tỷ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.

Giá cao, thu nhập thấp – bài toán bất cân xứng đang đẩy hàng loạt người mua nhà vào thế bí. Nhiều người buộc phải vay ngân hàng với tỷ lệ đòn bẩy lớn, để rồi sau đó trở thành “con tin” của các khoản nợ kéo dài hàng chục năm.

Cẩn trọng “bẫy” vay mua nhà

Câu chuyện của chị Đặng Minh Ánh (Hà Đông, Hà Nội) là minh chứng điển hình cho tình trạng ước mơ hóa ác mộng khi vay mua nhà. Hơn 2 năm trước, chị Ánh xuống tiền mua căn hộ 65m² trị giá hơn 3 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng.

Ban đầu, chị Ánh được phía nhà băng hỗ trợ lãi suất 0% trong giai đoạn xây dựng, nhưng sau thời gian ưu đãi khi nhận nhà, mỗi tháng chị phải trả hơn 20 triệu đồng cả gốc lẫn lãi.

Mọi thứ dần khó khăn hơn khi công việc bấp bênh, thu nhập giảm gần 50%, mọi kế hoạch tài chính đảo lộn. “Có tháng tôi phải vay người thân để trả nợ. Áp lực đè nặng khiến tôi mất ngủ triền miên”, chị Ánh chia sẻ và cho biết cuối cùng chị buộc phải bán lại căn hộ để thoát nợ.

Trường hợp anh Nguyễn Đăng Tùng (Khương Đình) cũng tương tự. Cụ thể, vào cuối năm 2022, anh vay 1,3 tỷ trong tổng giá trị căn hộ 3,5 tỷ đồng, trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng 15 triệu đồng. “Tôi đã cắt hết chi tiêu, không dám mua sắm gì. Nhưng mỗi lần đến kỳ trả lãi, vẫn cảm thấy nghẹt thở”, anh Tùng thở dài.

Thực tế, những câu chuyện tương tự như trên không hiếm. Từ giấc mơ an cư, nhiều người trẻ rơi vào “bẫy nợ dài hạn”, khi gánh nặng lãi vay và chi phí sinh hoạt nhảy múa gây áp lực kép.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo, với đặc thù sử dụng nợ vay lớn, bất động sản là lĩnh vực chịu tác động trực tiếp và sâu sắc nhất từ biến động lãi suất. Khi lãi suất đảo chiều, rủi ro vỡ nợ và nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng là điều khó tránh.

Đáng lo ngại, các gói vay mua nhà hiện nay phần lớn chỉ có lãi suất thấp cố định trong 2–3 năm đầu. Sau giai đoạn đó, người vay sẽ chịu mức lãi thả nổi. Với kỳ hạn vay lên tới 25–35 năm, rủi ro tài chính là cực lớn nếu lãi suất toàn cầu và trong nước đồng loạt tăng.

Trong bối cảnh này, VARS khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất tăng. Đồng thời, nên chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý minh bạch, tránh tình trạng mất cả tiền lẫn tài sản khi dự án bị chậm tiến độ hoặc không thể bàn giao.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, cũng khuyến cáo người mua nhà chỉ nên vay tối đa 80% giá trị tài sản, đồng thời đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Quan trọng hơn, cần có quỹ dự phòng ít nhất 6–12 tháng, phòng trường hợp mất việc hoặc giảm thu nhập.

Nhiều người trẻ hiện mắc phải tâm lý FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội, khiến họ vội vàng vay mua nhà dù chưa đủ khả năng. Họ bị hấp dẫn bởi các chương trình “lãi suất 0% trong 6 tháng”, nhưng không lường trước rủi ro khi hết ưu đãi, lãi suất tăng mạnh, đẩy khoản trả nợ vượt ngoài tầm kiểm soát.

Thực tế, các ngân hàng hiện quảng bá lãi suất ưu đãi chỉ 5–7%/năm, song thời gian áp dụng thường rất ngắn (3–6 tháng). Sau đó, lãi suất “thả nổi” theo thị trường, với biên độ cộng thêm 3,5%/năm. Khi lãi cơ sở trung bình 8–9%, người vay thực tế phải trả 12,5–13%/năm, chưa kể bảo hiểm, phí đáo hạn… tổng chi phí có thể đội lên 15%/năm.

Giữa chất chồng nguy cơ cho người vay mua nhà, giới chuyên gia cho rằng chính sách nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được đẩy mạnh. Việc này giúp cân đối lại cung – cầu, giảm đà tăng giá. Bên cạnh đó, cần tăng cường giám sát tín dụng bất động sản, kiểm soát rủi ro đòn bẩy và thúc đẩy dòng vốn vào các dự án phục vụ nhu cầu thật.

Tựu trung lại, giá nhà vẫn tăng phi mã, thu nhập không đủ bù lạm phát, lãi suất chưa kịp hạ sâu hoặc ưu đãi quá ngắn,… tất cả đang khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người trở nên xa vời. Nếu không có giải pháp đồng bộ từ Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, thị trường có thể tái diễn chu kỳ “sốt – vỡ – đóng băng” từng xảy ra không ít lần trong quá khứ.

Hưng Nguyên