Bình ổn giá đất nông nghiệp: tạo điều kiện cho sản xuất và phát triển bền vững

Phân loại đất rõ ràng, chi tiết hơn

Trong nhiều năm qua, Bảng giá đất được xây dựng dựa trên ranh giới hành chính quận, huyện, thị xã. Mô hình này tuy thuận tiện về mặt quản lý nhưng bộc lộ không ít bất cập, đặc biệt là sự chênh lệch giá trị giữa các khu vực có điều kiện tương đồng nhưng lại nằm ở hai đơn vị hành chính khác nhau. Không ít trường hợp, cùng một tuyến đường nhưng giá đất được áp dụng khác nhau chỉ vì thuộc địa giới hành chính khác, gây méo mó thị trường và phát sinh khiếu nại.

Việc chia Bảng giá đất thành 17 khu vực thay thế cho cách làm cũ được kỳ vọng sẽ phản ánh sát hơn giá trị thực tế của đất đai, dựa trên các yếu tố như điều kiện hạ tầng, khả năng sinh lợi, mức độ phát triển đô thị, mật độ dân cư và tiềm năng khai thác. Cách tiếp cận này cũng phù hợp với xu hướng quản lý hiện đại, lấy không gian phát triển làm trung tâm thay vì giới hạn cứng nhắc bởi địa giới hành chính.

Theo nghị quyết, Bảng giá đất được chia thành ba nhóm chính: đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Cách phân nhóm này giúp công tác quản lý và định giá trở nên minh bạch, hạn chế tình trạng áp dụng chồng chéo hoặc thiếu thống nhất giữa các cơ quan chức năng. Trong đó, đất phi nông nghiệp – nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch thị trường được tiếp tục chia thành 4 vị trí, dựa trên tiêu chí về khả năng tiếp cận hạ tầng giao thông và chiều rộng của ngõ, hẻm. Đây là điểm mới đáng chú ý, cho thấy sự chi tiết hóa trong cách xác định giá trị vị trí thửa đất.

Các đại biểu HĐND TP Hà Nội nhấn nút thông qua nghị quyết.

Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố hoặc ngõ lớn, có khả năng tiếp cận thuận lợi, phù hợp với hoạt động kinh doanh, thương mại.

Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất giáp ngõ, ngách, hẻm, lối đi có chiều rộng từ 3,5m trở lên – vẫn đảm bảo lưu thông xe ô tô, thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh quy mô nhỏ.

Vị trí 3: Áp dụng với thửa đất giáp ngõ có mặt cắt từ 2m đến dưới 3,5m – chủ yếu phục vụ nhu cầu ở, khó phát triển các hoạt động thương mại lớn.

Vị trí 4: Áp dụng với thửa đất nằm trong ngõ hẹp, mặt cắt dưới 2m – khả năng tiếp cận thấp, hạn chế về hạ tầng và giá trị khai thác.

Việc quy định cụ thể như vậy giúp giảm thiểu sự chủ quan trong quá trình xác định giá, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho người dân khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Theo bảng giá đất mới, giá đất phi nông nghiệp được điều chỉnh tăng từ 2 – 26% so với hiện tại, mức tăng này không đồng đều giữa các khu vực, mà phản ánh đúng nhịp độ phát triển và mức độ "nóng" của thị trường.

Cụ thể, khu vực nội đô chỉ tăng trung bình khoảng 2%, đây là mức điều chỉnh tương đối "mềm", cho thấy giá đất khu vực trung tâm đã tiệm cận giá trị cao, dư địa tăng không còn nhiều. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành, đặc biệt là những địa bàn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh, được điều chỉnh tăng từ 15 – 26%, điều này cho thấy Bảng giá đất đã phần nào bắt nhịp với quy hoạch và dòng chảy phát triển của đô thị.

Giá đất nông nghiệp không tăng đồng đều

Trái với đất phi nông nghiệp, giá đất nông nghiệp cao nhất trong Bảng giá mới là 290.000 đồng/m2, được giữ nguyên so với hiện tại thuộc các phường ở khu trung tâm và lân cận Vành đai 3 (khu vực 1 - 6). Nhiều khu vực khác giá đất nông nghiệp mới cũng tương đương mức trước sáp nhập đơn vị hành chính. Cụ thể, tại các xã: Đông Anh, Phúc Thịnh, Thiên Lộc, Vĩnh Thanh, Thư Lâm, giá đất trồng lúa, cây hàng năm là: 155.000 đồng/m2; đất trồng cây lâu năm: 182.000 đồng/m2; đất nuôi trồng thủy sản: 155.000 đồng/m2, không có sự thay đổi so với trước đây.

Động thái này cho thấy sự thận trọng của cơ quan quản lý trong việc đảm bảo ổn định sản xuất nông nghiệp, tránh tạo áp lực tài chính cho người dân vùng ngoại thành và khu vực sản xuất thuần nông. Không chỉ giúp người nông dân yên tâm sản xuất mà còn góp phần duy trì quỹ đất cho phát triển nông nghiệp, nông thôn một yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững của Thủ đô.

Bảng giá đất nông nghiệp tại một số khu vực

Trong những năm gần đây, cùng với sự mở rộng địa giới hành chính, phát triển hạ tầng và các dự án đô thị quy mô lớn, giá đất tại nhiều khu vực ven đô Hà Nội đã tăng nhanh, thậm chí có thời điểm bị đẩy lên cao bởi tâm lý đầu cơ, đón quy hoạch. Nếu không có các biện pháp kiểm soát phù hợp, “sóng giá” này hoàn toàn có thể lan sang đất nông nghiệp, dẫn tới hệ lụy: phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, gia tăng tình trạng bỏ ruộng, chuyển đổi tự phát, đẩy chi phí sản xuất lên cao và đe dọa an ninh lương thực tại chỗ...

“Việc bình ổn giá đất nông nghiệp không chỉ là câu chuyện kinh tế mà còn là cam kết chính sách nhằm bảo vệ vai trò của nông nghiệp trong cơ cấu phát triển Thủ đô. Đất nông nghiệp không đơn thuần là tư liệu sản xuất, mà còn là không gian sinh thái, là vành đai xanh và là nền tảng cho phát triển bền vững. Do đó, nếu để giá đất nông nghiệp bị “đô thị hóa” theo nghĩa thị trường đầu cơ, hệ lụy sẽ rất khó kiểm soát” – chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS.KTS Trần Tuấn Anh phân tích.

Một trong những mục tiêu then chốt của chính sách giữ bình ổn giá đất nông nghiệp là tạo điều kiện để nông dân yên tâm sản xuất, đầu tư dài hạn. Khi giá đất tăng đột biến, nhiều hộ sản xuất dễ bị cuốn vào vòng xoáy mua bán, chuyển nhượng, dẫn tới việc bỏ hoang ruộng đất hoặc chuyển đổi sai mục đích. Ở chiều ngược lại, việc duy trì mức giá ổn định, không bị thổi phồng giúp giảm áp lực tài chính cho người sản xuất, đặc biệt là các mô hình nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp hữu cơ và chuỗi sản xuất quy mô lớn, đòi hỏi diện tích đất ổn định và thời gian thu hồi vốn dài, nếu giá thuê, giá chuyển nhượng đất tăng bất hợp lý sẽ làm giảm sức hấp dẫn đầu tư.

“Giữ ổn định giá đất nông nghiệp là giải pháp quan trọng để tránh tình trạng “ly nông bất đắc dĩ”. Khi đất bị đẩy giá lên quá cao, nông dân dễ bán đất để hưởng lợi ngắn hạn, nhưng về lâu dài sẽ mất tư liệu sản xuất, gia tăng nguy cơ bất ổn xã hội. Chính sách của Hà Nội thể hiện tư duy quản trị đất đai theo hướng bền vững, không chạy theo lợi ích trước mắt” - TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Việc bình ổn giá đất nông nghiệp tạo điều kiện cho sản xuất và phát triển bền vững.

Song song với bình ổn giá, Hà Nội cũng siết chặt quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, hạn chế tình trạng “đi trước quy hoạch” hoặc lợi dụng kẽ hở để hợp thức hóa vi phạm. Các địa phương được yêu cầu rà soát, cập nhật thường xuyên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường thanh tra, xử lý nghiêm các trường hợp tự ý san lấp, phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp. Việc kiểm soát này nhằm tránh hiện tượng hình thành “điểm nóng” sốt đất cục bộ, từ đó kéo giá tăng ảo, làm méo mó thị trường. Đồng thời, bảo đảm đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích, phục vụ cho chiến lược phát triển nông nghiệp đô thị gắn với bảo vệ môi trường sinh thái.

“Nếu không có “hàng rào kỹ thuật” đủ mạnh, giá đất nông nghiệp rất dễ trở thành công cụ đầu cơ trá hình. Nhiều nhà đầu tư không thực sự làm nông nghiệp, mà mua gom đất rồi chờ chuyển đổi quy hoạch để hưởng chênh lệch. Việc Hà Nội kiên định giữ mặt bằng giá ổn định và hạn chế chuyển đổi ồ ạt là cách để triệt tiêu động cơ đầu cơ ngắn hạn” – Chuyên gia về pháp lý BĐS, luật sư Trịnh Hữu Đức phân tích.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, trong dài hạn giá đất nông nghiệp cần được điều chỉnh tiệm cận hơn với giá trị thực tế sử dụng, đặc biệt tại các khu vực ven đô, nơi đất nông nghiệp đang chịu áp lực chuyển đổi mục đích rất lớn. TP Hà Nội nên xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại, công khai, dễ tiếp cận để người dân và nhà đầu tư nắm rõ thông tin, tránh bị “dẫn dắt” bởi tin đồn thất thiệt. Đồng thời, cần có chính sách tín dụng ưu đãi, hỗ trợ kỹ thuật để khuyến khích người dân giữ đất và phát triển sản xuất bền vững.

Doãn Thành