Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Không thể mua nhà ở xã hội rồi bán theo giá thị trường

Chiều 28/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Một trong những nội dung được nhiều đại biểu quan tâm là cơ chế xác định giá chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua và giữ đúng mục tiêu an sinh của chính sách.

Thảo luận về cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) cho rằng, dự thảo Luật chưa xác định rõ nguyên tắc kiểm soát giá chuyển nhượng nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm.

Đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang) phát biểu tại hội trường.

Theo đại biểu, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, việc thiếu cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của những người thực sự có nhu cầu.

Mặc dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, giá chuyển nhượng vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu khoản chênh lệch lớn từ tài sản được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện được hưởng chính sách có thể gặp khó khăn về khả năng chi trả. Điều này có nguy cơ làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội.

“Tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá”, đại biểu Lý Anh Thư đề nghị.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) đề nghị quy định rõ nguyên tắc chuyển nhượng, bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu chống đầu cơ và quyền tài sản của người mua.

Đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long).

Theo dự thảo Luật, trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá mua ban đầu. Sau thời hạn này, việc chuyển nhượng vẫn phải đáp ứng các điều kiện về đối tượng nhận chuyển nhượng và giấy chứng nhận theo quy định.

Đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng cần làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm. Nếu áp dụng hoàn toàn theo giá thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua; ngược lại, nếu khống chế giá quá thấp sẽ ảnh hưởng đến quyền tài sản của chủ sở hữu.

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu cơ chế ưu tiên mua lại của chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ, qua đó tạo điều kiện đưa căn hộ trở lại quỹ nhà ở phục vụ chính sách một cách minh bạch. Đồng thời, cần có quy định chuyển tiếp đối với những người đã mua nhà theo pháp luật hiện hành.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình một số nội dung đại biểu quan tâm.

Giải trình về ý kiến đại biểu quan tâm, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, giá bán nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định trước khi đưa ra bán.

Theo Bộ trưởng, giá nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở chi phí xây dựng, chi phí hạ tầng và lãi vay ngân hàng của chủ đầu tư. Chi phí hạ tầng khác nhau tùy theo từng dự án; giá vật tư, vật liệu xây dựng tại các địa phương cũng có sự chênh lệch.

Giá nhà ở xã hội thời gian qua dao động khoảng 15-29 triệu đồng/m², tùy địa phương và khu vực. Để hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở này, Nhà nước có các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư về thuế, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và tín dụng.

Về việc chuyển nhượng sau 5 năm, Bộ trưởng cho biết, người mua vẫn phải đáp ứng các điều kiện theo dự thảo Luật, trong đó có yêu cầu về đối tượng nhận chuyển nhượng và giá bán.

Nhấn mạnh tính nhân văn của chính sách nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng cần có cơ chế kiểm soát phù hợp để ngăn chặn tình trạng lợi dụng ưu đãi của Nhà nước nhằm trục lợi.

“Nhà ở có tuổi thọ khoảng 100 năm nếu được sử dụng bình thường, do đó, không thể mua nhà ở xã hội rồi sau 5 năm chuyển nhượng theo giá thị trường”, Bộ trưởng nhấn mạnh.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, cơ quan soạn thảo đã xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền, trong đó có Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các địa phương, để tiếp tục hoàn thiện quy định trong dự thảo Luật.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023.

Một trong những nội dung đáng chú ý là dự thảo chỉnh lý quy định về việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm. Theo đó, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Trong khi đó, theo quy định hiện hành, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.