Bỏ yêu cầu công chứng, đại biểu lo người dân bất lợi khi mua bán nhà đất

Không bắt buộc công chứng với giao dịch bất động sản giữa cá nhân và doanh nghiệp

Trong quá trình góp ý, nhiều ý kiến đề nghị quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý. Một số ý kiến đề nghị quy định nếu một bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực để kiểm soát việc thực hiện giao dịch. Có ý kiến đề nghị quy định về những giao dịch bắt buộc phải công chứng tại Luật Công chứng và Luật Kinh doanh bất động sản quy định dẫn chiếu.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định theo hướng, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên tham gia là doanh nghiệp thì “công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Báo cáo giải trình, tiếp thu, Ủy ban Kinh tế cho biết, dự thảo Luật quy định đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật. Do vậy, khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các trường hợp này.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn

Góp ý về nội dung này, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, công chứng hợp đồng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, vì quy định này là rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi người dân, đáp ứng yêu cầu đảm bảo quyền sở hữu được xác định rõ ràng.

Khi niềm tin vào quyền sở hữu được bảo đảm thì sẽ thúc đẩy việc mua bán, đầu tư vào tài sản cũng như sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý, đại biểu nêu quan điểm.

Theo vị đại biểu này, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian như tổ chức công chứng để kiểm soát đã gây ra nhiều bất cập, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo, gây tốn thời gian, tiền bạc, làm tổn hại lợi ích của người dân. Đối với hầu hết cá nhân, việc giao dịch nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.

Do đó, “không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản” - đại biểu nói.

Cần có bên trung gian để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch

Cùng quan điểm này, đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết (đoàn TP. HCM) phân tích, trong giao dịch kinh doanh bất động sản, vai trò của công chứng là rất quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi của các bên. Công chứng không chỉ là chứng kiến giao dịch diễn ra, mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua cũng như người bán đúng theo quy định của pháp luật.

Trong thực tế, qua các cuộc làm việc với các chuyên gia, các tổ chức có liên quan, đại biểu cho rằng, các tài liệu, hợp đồng, hồ sơ mua bán của các doanh nghiệp, tổ chức đưa ra thường có dung lượng rất lớn và nội dung phức tạp, người dân bình thường khó hiểu hết được nghĩa vụ, quyền lợi của mình, dẫn đến thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra. Vì vậy, đại biểu đề nghị dự thảo luật cần làm rõ vai trò của công chứng trong hợp đồng giao dịch bất động sản.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Trường Giang

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Trường Giang cũng đặt vấn đề, khi một cá nhân tham gia hợp đồng giao dịch bất động sản thường ở thế yếu, tổ chức tham gia giao dịch thì có đầy đủ các công cụ pháp lý. Do đó, liệu có nên đặt niềm tin hoàn toàn vào tổ chức khi bán bất động sản cho cá nhân hay không? Có cần một bên trung gian để bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch này hay không? Trên thực tế, đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân có công chứng, tỉ lệ hủy các hợp đồng giao dịch này là 0,01%.

Do đó, đại biểu Nguyễn Trường Giang đề nghị cần căn cứ tính chất của hợp đồng giao dịch, đánh giá tổng thể, toàn diện về việc có bên thứ ba, trong đó có công chứng viên tham gia trung gian trong các hợp đồng giao dịch bất động sản để đảm bảo tính chất pháp lý của hợp đồng giao dịch.

Theo đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định), những giao dịch về bất động sản của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng chứng thực, nhưng theo dự thảo Luật này thì không phải công chứng, chứng thực.

Những nội dung này lại chưa hề có đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục. Đại biểu cho rằng đây điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực. Do đó, đề xuất phương án thay đổi như nào và đưa vào luật nào hay là bỏ thì cũng phải có giải trình thuyết phục.

Có khoảng trống pháp lý trong quy định

Sau khi nghe các ý kiến đóng góp, phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh sự cần thiết có quy định về công chứng, chứng thực để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong giao dịch. Tuy nhiên, do đối tượng là cá nhân không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật nên dự thảo quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch.

Qua thảo luận của các đại biểu cho thấy, nếu quy định theo hướng này sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý. Tiếp thu ý kiến đại biểu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu để cùng Ủy ban Pháp luật và Bộ Tư pháp rà soát để có hướng quy định.

Hoàng Yến