Bốn rủi ro với thị trường bất động sản năm 2026

Giá đất và lãi suất là "nút thắt" lớn

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhấn mạnh, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là "nút thắt" lớn. Theo VARS, bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh.

"Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án", VARS khuyến nghị.

Giá đất và lãi suất là "nút thắt" lớn với thị trường bất động sản năm 2026.

Lãi suất được xem là “nút thắt” thứ hai của thị trường năm 2026. Theo VARS, chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.

Trước rủi ro nêu trên, VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không “gây sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. "Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường BĐS mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực", VARS cảnh báo.

Rủi ro thứ ba được VARS chỉ ra là giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.

Ngoài ra, VARS cũng nhấn mạnh vai trò then chốt của cơ quan quản lý Nhà nước trong giai đoạn tới, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ luật mới đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.

Rủi ro "lướt sóng" bất động sản

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2025 thị trường BĐS đã đạt trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt. Cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới (gồm chung cư và nhà ở gắn liền với đất) – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.

Dù vậy, “cơn khát” nguồn cung vẫn chưa thực sự được giải tỏa do cơ cấu sản phẩm mất cân đối. Phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi khoảng 25% nguồn cung chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m². Thực tế này khiến mặt bằng giá tiếp tục neo cao, còn thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc.

VARS cảnh báo "lướt sóng" bất động sản ngày càng rủi ro. (Ảnh minh họa)

Theo VARS, khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Trong bối cảnh giá BĐS tại các đô thị lớn tăng nhanh so với thu nhập bình quân đầu người, cộng thêm áp lực lãi suất vay, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn.

Với giới đầu tư, “thời dễ kiếm tiền” từ lướt sóng cũng không còn. Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh riêng cho BĐS.

VARS cho rằng, nhà đầu tư buộc phải tư duy chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản tốt và quản trị rủi ro hiệu quả. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị “loại khỏi cuộc chơi”. Tương tự, các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường cũng sớm bộc lộ rủi ro.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng nhận định: thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ đổ mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ đầu quý IV/2025, cùng với việc giá chuyển nhượng chững lại, đã tác động rõ rệt đến tâm lý và hành vi của nhà đầu tư.

Theo ông Tiến, sau một thời gian dài duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động bắt đầu đảo chiều từ tháng 10/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt tăng 1 - 2%. Đến ngày 21/11, tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%.

Cùng lúc đó, các khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 lần lượt hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến áp lực trả cả gốc lẫn lãi tăng mạnh, buộc nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính.

Đình Phong