Các thành phố châu Âu tìm lời giải cho bài toán nhà ở giá phải chăng

Mô hình Vienna đã cung cấp nhà ở với giá phải chăng cho người dân Vienna trong hơn 100 năm. Ảnh: DW.

Tình trạng thiếu nhà ở tại các thành phố lớn của châu Âu không còn chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản. Khi chi phí thuê nhà tăng cao, ngày càng nhiều người lao động phải sống xa nơi làm việc, trong khi các thành phố lại đứng trước nguy cơ thiếu giáo viên, nhân viên y tế, cảnh sát, công nhân vệ sinh và nhiều nhóm lao động thiết yếu khác.

Các chính quyền đô thị vì thế đang tìm kiếm những cách tiếp cận khác nhau: từ việc trực tiếp sở hữu và cho thuê nhà ở, giữ đất công để phát triển nhà ở xã hội, chuyển đổi các tòa nhà văn phòng bỏ trống thành căn hộ, đến xây dựng nhà ở giá thuê thấp dành riêng cho người lao động khu vực công.

Điểm đáng chú ý là các mô hình này không hoàn toàn dựa vào việc trợ cấp trực tiếp cho người thuê. Một số thành phố tìm cách tác động vào chính nguồn cung, giá đất và cơ chế sở hữu nhà ở để tạo ra khả năng chi trả bền vững hơn.

VIENNA: KHI THÀNH PHỐ TRỞ THÀNH “CHỦ NHÀ” LỚN

Trong số các mô hình nhà ở đô thị tại châu Âu, Vienna thường được nhắc đến như một trường hợp đặc biệt. Thành phố không chỉ hỗ trợ người dân thuê nhà mà Nhà nước còn trực tiếp sở hữu một lượng lớn nhà ở, qua đó tạo ra một khu vực nhà ở công cộng đủ lớn để tác động tới toàn bộ thị trường.

Rất ít người có khả năng chi trả để sống tại khu vực trung tâm Prague. Ảnh: Eva Korinkova.

Nguồn gốc của mô hình này bắt đầu từ hơn một thế kỷ trước. Sau Chiến tranh thế giới thứ nhất, Vienna rơi vào cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng. Nguồn cung quá thiếu khiến nhiều công nhân phải ngủ luân phiên theo ca. Điều kiện sống chật chội cũng tạo điều kiện cho các bệnh truyền nhiễm, trong đó có bệnh lao, lan rộng.

Trong bối cảnh đó, chính quyền thành phố triển khai một chương trình xây dựng nhà ở xã hội quy mô lớn. Thay vì để nhà ở hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường, Vienna sử dụng nguồn lực công để xây dựng và sở hữu các khu nhà ở dành cho người dân.

Mô hình này được duy trì và mở rộng qua nhiều thập kỷ. Theo chính quyền Vienna, thành phố hiện sở hữu khoảng 220.000 căn hộ đô thị để cho thuê. Bên cạnh đó còn khoảng 200.000 căn hộ được trợ cấp. Tổng cộng, hơn 60% cư dân Vienna đang sống trong một trong hai loại hình nhà ở này.

Quy mô nguồn cung công cộng lớn tạo ra một tác động quan trọng: nhà ở giá phải chăng không còn là một phân khúc nhỏ dành cho một nhóm người đặc biệt, mà trở thành một bộ phận đáng kể của thị trường nhà ở đô thị.

Điều này cũng giúp tạo sức ép cạnh tranh đối với thị trường tư nhân. Khi một bộ phận lớn dân cư có thể tiếp cận nhà ở công cộng hoặc nhà ở được trợ cấp, giá thuê của khu vực tư nhân khó tăng hoàn toàn không bị kiểm soát.

Mô hình Vienna vì vậy không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Nó hướng tới việc duy trì một nguồn cung nhà ở phi thị trường đủ lớn để góp phần ổn định toàn bộ thị trường.

Đây cũng là điểm khác biệt quan trọng so với cách tiếp cận chỉ tập trung hỗ trợ người thuê thông qua trợ cấp tiền thuê. Nếu nguồn cung nhà ở vẫn thiếu, trợ cấp có thể làm tăng khả năng chi trả của người thuê nhưng đồng thời không nhất thiết giải quyết được nguyên nhân khiến giá nhà tăng.

Từ góc độ chính sách đô thị, Vienna cho thấy một lựa chọn khác: chính quyền địa phương có thể trở thành một chủ thể lớn trên thị trường nhà ở, trực tiếp tham gia từ khâu phát triển, sở hữu đến cho thuê.

Tuy nhiên, mô hình này cũng đòi hỏi nguồn lực công rất lớn và sự theo đuổi chính sách trong thời gian dài. Đây là một trong những lý do khiến mô hình Vienna khó được sao chép nguyên trạng tại các thành phố có quỹ đất công hạn chế hoặc năng lực tài chính đô thị thấp.

BASEL, PARIS: TÁCH GIÁ NHÀ KHỎI GIÁ ĐẤT, TẬN DỤNG TÀI SẢN BỎ TRỐNG

Một trong những nguyên nhân khiến nhà ở tại các đô thị hấp dẫn ngày càng đắt đỏ là giá đất. Khi một thành phố trở thành trung tâm kinh tế, công nghệ hoặc du lịch, kéo theo nhu cầu về văn phòng, thương mại và nhà ở tăng lên làm cho giá trị đất tăng lên. Nếu chủ đầu tư phải mua đất với giá rất cao, chi phí này cuối cùng sẽ được phản ánh vào giá bán hoặc giá thuê.

Ứng cử viên Đảng Cánh tả Elif Eralp cam kết trở thành thị trưởng của tất cả người dân Berlin. Chiến dịch tranh cử của bà tập trung đáng kể vào vấn đề cung cấp nhà ở giá phải chăng. Ảnh: Britta Pedersen/dpa/picture alliance.

Một số thành phố châu Âu đang tìm cách phá vỡ mối liên hệ này bằng cách giữ đất trong tay khu vực công thay vì bán đứt cho tư nhân. Basel của Thụy Sĩ là một trong những ví dụ đáng chú ý. Thành phố cho các hợp tác xã nhà ở hoặc những nhà đầu tư có định hướng xã hội thuê đất công để phát triển dự án.

Theo mô hình này, chính quyền vẫn giữ quyền sở hữu đất, trong khi khu vực tư nhân hoặc các hợp tác xã chịu trách nhiệm xây dựng và vận hành công trình. Cách tiếp cận này tạo ra lợi ích cho cả hai phía. Chính quyền không nhất thiết phải bỏ toàn bộ vốn để xây dựng nhà, còn nhà phát triển không phải đưa chi phí đất quá cao vào bài toán tài chính của dự án.

Khoảng 40% số căn hộ thuộc các hợp tác xã nhà ở tại Basel được xây dựng trên đất công. Đây là một mô hình đáng chú ý bởi nó đặt trọng tâm vào việc kiểm soát yếu tố đầu vào của thị trường bất động sản, thay vì chỉ can thiệp ở đầu ra.

Nếu chính quyền bán đất công một lần, nguồn thu ngân sách có thể tăng trong ngắn hạn nhưng quyền kiểm soát đối với việc sử dụng đất sẽ giảm. Ngược lại, nếu giữ đất và cho thuê dài hạn, chính quyền có thể tiếp tục định hướng mục tiêu sử dụng đất và duy trì khả năng tác động tới giá nhà ở trong dài hạn.

Barcelona của Tây Ban Nha và Lisbon của Bồ Đào Nha cũng đang tăng cường triển khai những cách tiếp cận tương tự.

Trong khi đó, Paris lựa chọn một hướng khác khi quỹ đất và nhà ở đã phần lớn nằm trong tay tư nhân. Từ năm 2014, thủ đô nước Pháp triển khai một chương trình nhằm hạn chế tình trạng người dân bị đẩy khỏi những khu vực đang trải qua quá trình tái phát triển và tăng giá mạnh. Chính quyền thành phố được trao quyền ưu tiên mua tại một số khu vực để có thể chủ động hơn trong việc bổ sung nhà ở giá phải chăng.

Mục tiêu hiện nay của Paris là nâng tỷ lệ nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp lên 30% vào năm 2035.

Một hướng đi khác được Paris và chính quyền vùng Paris thúc đẩy là tận dụng nguồn cung bất động sản đang bị bỏ trống. Đầu năm nay, chính quyền Pháp và khu vực Paris đã xác định 61 dự án có khả năng chuyển đổi các tòa nhà văn phòng không còn được sử dụng thành nhà ở. Các dự án này được kỳ vọng có thể tạo ra tới 8.200 căn hộ tại các khu vực ngoại vi thủ đô.

Đây là một xu hướng đang được quan tâm tại nhiều đô thị châu Âu sau những thay đổi sâu sắc trên thị trường văn phòng. Sự phổ biến của làm việc từ xa và những biến động trong nhu cầu sử dụng văn phòng khiến một bộ phận diện tích thương mại không còn được khai thác như trước.

Thay vì tiếp tục phát triển các khu nhà ở mới ở vùng ngoại vi, việc chuyển đổi một phần công trình hiện hữu thành căn hộ có thể giúp thành phố tận dụng hạ tầng đã có, rút ngắn thời gian phát triển dự án và đưa nhà ở tới gần các khu vực có việc làm.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở cũng không đơn giản. Các công trình được thiết kế cho mục đích thương mại phải đáp ứng những yêu cầu khác về ánh sáng, thông gió, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và không gian sống.

Do đó, chính sách khuyến khích chuyển đổi chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm với việc điều chỉnh quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và cơ chế tài chính phù hợp.

PRAGUE, DUBLIN: NHÀ Ở GIÁ PHẢI CHĂNG ĐỂ GIỮ CHÂN NGƯỜI LAO ĐỘNG

Một khía cạnh khác của cuộc khủng hoảng nhà ở là tác động trực tiếp đến khả năng vận hành của các thành phố. Khi giá thuê tăng quá cao, giáo viên, nhân viên y tế, cảnh sát, công nhân vệ sinh và những người làm việc trong các dịch vụ thiết yếu có thể không còn đủ khả năng sống gần nơi làm việc.

Một số tòa nhà văn phòng tại các khu vực ngoại ô Paris đang được chuyển đổi thành nhà ở giá phải chăng. Ảnh: Vincent Isore/IP3press/imago images.

Prague của Cộng hòa Czech đang thử nghiệm giải pháp tập trung vào chính nhóm lao động này. Khoảng 660 căn hộ mới, tiết kiệm năng lượng, đã được xây dựng dành riêng cho nhân viên khu vực công.

Một công ty con của một ngân hàng Czech, được hỗ trợ bằng các khoản vay từ châu Âu, đảm nhận việc phát triển dự án. Nhờ lợi thế kinh tế theo quy mô, mục tiêu là giữ giá thuê thấp hơn khoảng 20% so với mức thị trường.

Điểm đặc biệt là ngân hàng không quyết định người được thuê. Các bệnh viện hoặc cơ quan khu vực công sẽ lựa chọn người thuê, ký hợp đồng và sử dụng nhà ở giá phải chăng như một công cụ để thu hút nhân viên. Cách tiếp cận này cho thấy nhà ở đang ngày càng được nhìn nhận không chỉ như một vấn đề an sinh mà còn là một hạ tầng kinh tế - xã hội.

Một thành phố không thể duy trì hệ thống y tế, giáo dục, an ninh và dịch vụ công nếu những người cung cấp các dịch vụ đó không thể sống tại thành phố.

Dublin cũng đang phải đối mặt với vấn đề tương tự nhưng áp dụng một mô hình khác.

Thủ đô Ireland chứng kiến giá bất động sản và giá thuê tăng mạnh trong những năm qua. Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, các nhà đầu tư nước ngoài mua một lượng lớn bất động sản, trong khi làn sóng các tập đoàn công nghệ quốc tế đặt trụ sở tại Dublin cũng làm gia tăng nhu cầu nhà ở.

Nguồn cung nhà ở công cộng không đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn tới danh sách chờ dài. Năm 2021, Chính phủ Ireland triển khai chương trình  Giá thuê nhà (Cost Rental Housing), hướng tới nhóm có thu nhập trung bình - những người không đủ điều kiện nhận nhà ở công cộng nhưng cũng khó cạnh tranh trên thị trường tư nhân.

Tại Dublin, một hộ gia đình muốn tham gia chương trình phải có thu nhập ròng dưới 66.000 euro/năm.

Các tổ chức phi lợi nhuận hoặc cơ quan công cộng cung cấp và vận hành những căn hộ này với giá thuê thấp hơn thị trường. Một nghiên cứu gần đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Xã hội Ireland (ESRI) cho thấy mức thuê trung bình thấp hơn gần 30% so với thị trường.

Chính phủ Ireland đặt mục tiêu cung cấp 18.000 căn nhà cho thuê giá thấp vào cuối thập kỷ này nhưng quy mô nhu cầu cho thấy khoảng cách cung - cầu vẫn rất lớn. Chỉ riêng năm ngoái, hơn 4.200 người đã nộp đơn cho 104 căn hộ trong một khu dân cư mới tại ngoại ô Dublin.

Con số này cho thấy một nghịch lý phổ biến tại nhiều đô thị châu Âu: ngay cả khi chính quyền đã đưa ra các chương trình nhà ở giá phải chăng, nhu cầu vẫn vượt xa nguồn cung. Vấn đề vì thế không chỉ nằm ở việc xác định ai được hưởng chính sách mà còn là làm thế nào để tạo ra đủ số lượng nhà ở mới với chi phí phù hợp.

Nhìn tổng thể, những mô hình tại Vienna, Basel, Paris, Prague và Dublin cho thấy không có một công thức duy nhất cho bài toán nhà ở đô thị.

Vienna lựa chọn vai trò trực tiếp của chính quyền thông qua sở hữu và cung cấp hàng trăm nghìn căn hộ. Basel tập trung vào việc giữ đất công và cho phép các hợp tác xã, nhà đầu tư xã hội phát triển nhà ở trên quỹ đất này. Paris kết hợp quyền ưu tiên mua với mục tiêu mở rộng nhà ở xã hội và chuyển đổi văn phòng thành căn hộ. Prague tập trung vào nhóm lao động khu vực công, còn Dublin xây dựng mô hình cho thuê theo chi phí dành cho nhóm thu nhập trung bình.

Điểm chung của các mô hình này là chính quyền không chỉ tìm cách hỗ trợ người dân mua hoặc thuê nhà, mà còn can thiệp vào cấu trúc của thị trường thông qua đất đai, sở hữu, nguồn cung, tài chính và chuyển đổi công năng. Đây có thể là bài học quan trọng đối với các đô thị đang tăng trưởng nhanh, nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập của người dân.

Kinh nghiệm châu Âu cũng cho thấy chính sách nhà ở cần được nhìn trong mối quan hệ với quy hoạch đô thị, giao thông công cộng, việc làm và dịch vụ xã hội. Nhà ở giá phải chăng nhưng nằm quá xa trung tâm việc làm có thể khiến người dân phải trả thêm chi phí đi lại và thời gian.

Ngược lại, nhà ở được phát triển gần các tuyến giao thông công cộng, trường học, bệnh viện và trung tâm việc làm có thể tạo ra giá trị xã hội lớn hơn.

Cuối cùng, bài toán nhà ở giá phải chăng không chỉ là câu chuyện xây thêm bao nhiêu căn hộ. Đó còn là câu hỏi về ai sở hữu đất, ai phát triển nhà, ai được tiếp cận và mức giá nào có thể duy trì trong dài hạn?

Trong bối cảnh nhiều thành phố châu Âu tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở, những thử nghiệm từ Vienna đến Dublin đang cho thấy một xu hướng rõ ràng: để nhà ở thực sự trở thành một phần của hạ tầng đô thị, chính quyền cần có vai trò lớn hơn trong việc định hình nguồn cung và cách thức thị trường vận hành.