Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026: Ai được miễn, ai phải nộp?

Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế khi doanh thu trên 500 triệu đồng/năm

Ngày 10/12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, trong đó có nhiều điểm mới đáng chú ý liên quan đến hoạt động kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân. Một trong những nội dung được đông đảo người dân quan tâm là quy định mới về thuế đối với hoạt động cho thuê nhà ở, với việc nâng mạnh ngưỡng doanh thu chịu thuế.

Theo quy định mới, hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà chỉ phải nộp thuế khi doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thay vì mức 200 triệu đồng/năm như hiện hành. Đáng chú ý, mức 500 triệu đồng này được trừ trực tiếp trước khi tính thuế, giúp giảm đáng kể số thuế phải nộp đối với người có doanh thu không quá cao.

Luật sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Điều này đồng nghĩa với việc, kể từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Đây được đánh giá là chính sách mang tính hỗ trợ, giảm gánh nặng thuế cho người dân, nhất là những cá nhân cho thuê một hoặc hai căn nhà nhỏ để tăng thêm thu nhập.

Doanh thu cho thuê nhà là tổng số tiền cho thuê thực nhận trong năm, bao gồm: Tiền thuê theo hợp đồng; các khoản thu thêm (nếu bên thuê trả thay); không phân biệt đã thu tiền hay chưa.

Trường hợp hợp đồng thuê kéo dài nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định nghĩa vụ thuế.

Theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản (không bao gồm kinh doanh lưu trú) được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%

Theo dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành (lần 2), từ năm 2026, hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu.

Thuế giá trị gia tăng = Doanh thu × Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng theo ngành nghề. Trong đó, tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê nhà hiện là 5%, theo Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Ví dụ, một cá nhân cho thuê 2 căn nhà, tổng doanh thu trong năm là 800 triệu đồng:

Thuế thu nhập cá nhân: (800 – 500) × 5% = 15 triệu đồng

Thuế giá trị gia tăng: 800 × 5% = 40 triệu đồng

Như vậy, tổng số thuế phải nộp trong năm: 55 triệu đồng

Việc nâng ngưỡng chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm được kỳ vọng sẽ giảm áp lực thuế cho hàng trăm nghìn cá nhân cho thuê nhà, đồng thời góp phần khuyến khích minh bạch hóa hoạt động cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, với những trường hợp có doanh thu lớn, nghĩa vụ thuế vẫn được đảm bảo theo nguyên tắc công bằng, đúng bản chất thu nhập.

Lý Anh