Chi tiết về giảm 70% thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026 với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2024). Trong đó có quy định giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Nghị quyết, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (cùng với một số trường hợp tương tự), tiền sử dụng đất được tính như sau: 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở; 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá hai lần hạn mức giao đất ở.

Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất). Hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (1/1/2026) thì được “hồi tố”.

Giảm 70% thuế chuyển đổi đất vườn lên đất ở cho lần đầu tiên. Ảnh Đông Bắc.

Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính lại theo mức 30% hoặc 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và được Nhà nước hoàn trả.

Trao đổi với PV Doanhnhanvn.vn, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, căn cứ vào quy định trên, ví dụ nếu người dân có 1.000 m2 đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư và muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thuộc địa bàn tỉnh X. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200 m2. Người dân muốn chuyển 1.000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì: Với 200 m2 đầu tiên, người dân chỉ phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; với 200 m2 tiếp theo, người dân phải nộp 50% mức chênh lệch; với 600 m2 cuối cùng, người dân phải nộp 100% mức chênh lệch.

Ông Đỉnh đánh giá đây là giải pháp tháo gỡ cần thiết trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (hệ quả của việc bảng giá đất tăng), nhằm bảo đảm an sinh xã hội.

Đồng thời, việc quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên 1 thửa đất, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng cho nhiều nhất là 02 lần hạn mức giao đất ở. Theo ông Đỉnh, quy định này cũng đảm bảo tính chặt chẽ, tránh trục lợi chính sách. Tránh trường hợp có đối tượng lợi dụng ưu đãi, đi mua gom hàng loạt thửa đất và chuyển mục đích sử dụng rồi “bán” kiếm lời.

Cũng theo luật sư Đỉnh, điều khoản chuyển tiếp cũng rất hợp lý. Theo đó, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) đến trước ngày quy định mới có hiệu lực (1/1/2026) thì cho phép áp dụng hiệu lực “hồi tố” theo hướng có lợi, đảm bảo công bằng giữa những người đã nộp và những người chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, trường hợp từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì được thực hiện như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì cơ quan thuế thực hiện tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất.

Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.

Kiến nghị nghiên cứu giảm tiền sử dụng đất với đất vườn sang đất ở

Bộ Tài chính vừa có văn bản số 19084/BTC-QLCS gửi Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội đề nghị nghiên cứu ban hành chính sách theo hướng giảm tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn trồng cây lâu năm do cha ông để lại sang đất ở.

Bộ Tài chính cho biết: Tại điểm a khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định về việc nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở: Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại."

Tại Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2024 nêu trên; theo đó, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời gian qua, Bộ Tài chính nhận được kiến nghị, đề xuất của các địa phương, thông tin phản ánh của báo chí về việc giá đất trên Bảng giá đất tại một số địa phương cao đột biến so với bảng giá đất cũ. Giá đất ở cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp.

Do vậy, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều so với trước đây và có đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất, giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Tiếp thu kiến nghị đề xuất và phản ánh nêu trên, trong khi chưa sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, nhằm hỗ trợ hộ gia đình và cá nhân giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (áp dụng đối với loại đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc đất ở thuộc khu dân cư khi công nhận quyền sử dụng đất mà không được công nhận là đất ở) để báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Đông Bắc