CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CẦN ĐIỀU CHỈNH THEO HƯỚNG TĂNG NHÀ Ở CHO THUÊ

Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Chính sách về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là 1 trong 8 nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi Luật Nhà ở trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5. Cchính sách này được thể hiện trong các quy định chung và Chương VI của dự thảo luật. Qua nghiên cứu, Đại biểu Nguyễn Văn Hiển – Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng nhận thấy chính sách này được thể hiện trong dự thảo chưa thực sự trúng và xử lý đúng vướng mắc từ thực tiễn.

Đại biểu phân tích, chính sách và dự thảo đang đi theo hướng là cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được hưởng sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp. Chính sách và điều khoản trong dự thảo Luật Nhà ở dường như đang hướng đến mục tiêu cho người dân có quyền sở hữu nhà ở xã hội, nhưng thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị, chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình, trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp nên việc mua, sở hữu một căn hộ dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn. Do vậy, nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả là người dân sẽ khai man các điều kiện như thu nhập, diện tích để hưởng lợi từ việc mua nhà ở xã hội với giá thấp, hoặc người có tiền mượn tên công nhân để đăng ký mua dẫn đến hiện tượng đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất đi ý nghĩa của nó.

Đại biểu cho rằng, quy định như dự thảo không tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, quá chú trọng đến ưu đãi dành cho bên cung (tức là các nhà đầu tư) hơn là những ưu đãi dành cho bên cầu (là những người có thu nhập thấp).

Đại biểu Nguyễn Văn Hiển – Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng

Nhiều nội dung của dự thảo có liên quan đến nhà ở xã hội đều tập trung giải quyết các vướng mắc và tăng ưu tiên cho chủ đầu tư, cho dù các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn, nhưng nhìn vào bức tranh chung vẫn thấy sự chênh lệch giữa ưu đãi bên cung và bên cầu. Trong khi các doanh nghiệp được ưu đãi vốn, ưu đãi về lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn thuế, giảm thuế, tiếp cận đất đai thì người mua nhà nhận được ưu đãi lớn nhất là mức giá nhà thấp, mà giá thấp thì dẫn đến những hệ quả như đã phân tích nêu trên. Hệ quả của chính sách trên dẫn đến việc chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư phát triển nhà ở xã hội để bán và thu hồi vốn nhanh hơn, mà ít chủ đầu tư quan tâm đến phân khúc quản lý, vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội, vì phân khúc này thường rất khó làm và thu hồi vốn chậm.

Tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước, đại biểu Nguyễn Văn Hiển khẳng định, việc phát triển nhà ở xã hội đều hướng tới mục tiêu quan trọng nhất, bao trùm nhất là cung cấp nơi ở phù hợp cho người dân dưới hình thức phát triển nhà cho thuê. Với mục tiêu đó, các nước phát triển nhà ở xã hội cho thuê là chính, là chính sách có sự tách bạch rất rõ ràng giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội.

Vai trò của chủ đầu tư và cơ quan quản lý vận hành nhà ở xã hội được phân biệt rõ ràng, trong đó chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển dự án, còn việc quản lý, vận hành nhà ở xã hội sẽ do các tổ chức chuyên biệt đảm nhiệm, đảm bảo mục tiêu hỗ trợ nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Các tổ chức quản lý và vận hành nhà ở xã hội dù là công hay tư đều song hành với chủ đầu tư từ giai đoạn phát triển dự án, cam kết mua nhà, các căn hộ với mức giá hợp lý để cho thuê dài hạn.

Các cam kết này giải quyết được nỗi lo lắng về đầu ra và dòng tiền cho chủ đầu tư cũng như tạo cơ hội cho tổ chức vận hành giám sát chất lượng công trình. Nhờ các chính sách đúng đắn nên số lượng nhà ở xã hội cho thuê ở nhiều nước được phát triển bền vững, người có thu nhập thấp chưa chắc đã có được quyền sở hữu nhà ở nhưng quyền được ở nhà ở xã hội của họ luôn được đảm bảo và bảo vệ ngày càng tốt hơn.

Từ các phân tích nêu trên, đại biểu Nguyễn Văn Hiển đề nghị chính sách về nhà ở xã hội cần hướng tới các mục tiêu rõ ràng và khả thi hơn. Cụ thể tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở. Với định hướng đó, nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê và nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả 3 bên: Chủ đầu tư, cơ quan quản lý, vận hành và người dân.

Bên cạnh đó, cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê. Chính sách của Nhà nước cần đặt mục tiêu, lộ trình rất cụ thể để có một số lượng nhà ở xã hội đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Đại biểu cũng đề xuất sửa đổi lại khái niệm về nhà ở xã hội trong dự thảo luật. Theo đó, nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định hình thức mua, cho thuê mua. “Nên chăng có quy định tách riêng về nhà ở giá rẻ với nhà ở xã hội sẽ hợp lý, vì nhà ở giá rẻ có thể mua và cho thuê, bản chất là nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì chỉ nên để cho thuê. Có như vậy thì người dân, nhất là người có thu nhập thấp ở đô thị mới có hy vọng được tiếp cận nhà ở xã hội”, đại biểu Nguyễn Văn Hiển đề nghị.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành – Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên

Đồng tình với quan điểm trên, đại biểu Nguyễn Lâm Thành – Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên phân tích thêm: Trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2021-2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2021-2025 đã ghi rõ phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội. Do vậy, dự thảo luật cần làm rõ sâu sắc hơn về nội dung chính sách cho từng loại hình đối tượng đáp ứng yêu cầu chung phát triển kinh tế - xã hội, trong đó cần xác định rõ và đúng thống nhất nội hàm nhà ở xã hội.

Đại biểu đề nghị tách loại hình nhà ở để bán có quy định chính sách riêng, vì có điểm khác biệt với loại hình nhà ở cho thuê và cho thuê mua. Cần có chính sách tập trung ưu tiên cho loại hình nhà ở cho thuê, cho thuê mua để đáp ứng nhu cầu và các điều kiện kinh tế của đại bộ phận người lao động, nhất là các lao động trẻ trong xu hướng dịch chuyển lao động ngày càng nhiều đến các vùng kinh tế trọng điểm, các thành phố lớn, các đô thị.

Chiến lược phát triển nhà ở cho thuê nằm trong chính sách phát triển nhà của nhiều quốc gia đã thành công như Singapore, Malaysia, v.v. là bài học kinh nghiệm quý. Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ, đột phá để xây dựng các dự án nhà ở cho thuê, cả nhà ở cho thuê thương mại và nhờ cho thuê đối tượng chính sách, có thể độc lập hoặc kết hợp trong cùng một dự án để bảo đảm cho thuê là một loại hình kinh doanh khép kín, với trách nghiệm của chủ đầu tư hoặc Ban quản lý.

“Nếu chỉ thiên về xây dựng nhà ở xã hội để bán sẽ không đáp ứng được nhu cầu của xã hội cả về nguồn cung, cũng như nhu cầu tài chính của đại bộ phận nhân dân và theo số liệu khảo sát chỉ có 1/5 số lượng đáp ứng được nhu cầu của loại hình này. Đây cũng là định hướng nhằm phát triển thị trường nhà ở một cách bền vững và cũng cần được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản”, đại biểu Nguyễn Lâm Thành khẳng định.

Đại biểu Ngô Trung Thành – Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Lắk

Tranh luận với quan điểm phát triển nhà ở xã hội theo hướng tăng nhà ở cho thuê, đại biểu Ngô Trung Thành – Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Lắk cho rằng, giải pháp đại biểu Nguyễn Văn Hiển nêu là hợp lý, nhưng để thực hiện được, Nhà nước phải bỏ ra một nguồn lực rất lớn, điều này vượt quá khả năng thực tế. Đối với nhà đầu tư, việc bỏ tiền chẵn ra, thu tiền lẻ về cũng rất khó thu hút được đầu tư, như tình trạng đã xảy ra thời gian qua.

Hiện nay đang có một nghịch lý, trong khi nhà ở xã hội có rất nhiều ưu đãi nhưng không phát triển được nhiều thì nhà ở cho thuê do hộ gia đình, cá nhân đầu tư mặc dù không có bất kỳ sự ưu đãi, hỗ trợ nào nhưng lại phát triển rất nhanh, đã và đang bảo đảm cung ứng chỗ ở cho phần lớn người lao động.

Tuy nhiên, do chính sách, quy định của pháp luật hiện hành chưa quan tâm đến lĩnh vực loại hình nhà ở này nên dẫn đến các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê đều tự phát, không được quản lý, không có quy định về tiêu chuẩn, điều kiện riêng phù hợp, dẫn đến người thuê nhà vừa phải chịu những rủi ro về bảo đảm an toàn vệ sinh môi trường, vừa phải chịu những chi phí đắt đỏ hơn bình thường.

Do vậy, đại biểu Ngô Trung Thành cho rằng, để mọi người dân đều có chỗ ở như quy định của Hiến pháp, bên cạnh chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhà lưu trú cho công nhân, sửa đổi Luật Nhà ở lần này cần quy định rõ ràng, cụ thể chính sách phát triển nhà ở cho thuê do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để tương xứng với vai trò đóng góp của loại hình này trong bảo đảm chỗ ở cho người dân.

Theo đó, trong luật cần có mục riêng quy định về chính sách phát triển hình thức nhà ở này; khuyến khích xây dựng, điều kiện, tiêu chuẩn, chất lượng việc quản lý đối với nhà ở cho thuê; có chính sách ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; chính sách hỗ trợ đối với người thuê nhà, nhất là về giá điện, nước để người lao động, người dân vừa bảo đảm được về chỗ ở, vừa góp phần giảm bớt các khó khăn, nâng cao đời sống cho người lao động và người dân.

Đại biểu Trần Hoàng Ngân – Đoàn ĐBQH TP.Hồ Chí Minh

Đồng tình với quan điểm của đại biểu Nguyễn Văn Hiển, đại biểu Trần Hoàng Ngân – Đoàn ĐBQH TP.Hồ Chí Minh cần phát triển nhà cho thuê. Bởi, nếu tập trung xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian vừa qua cho thấy, người lao động không có khả năng tài chính để mua và làm chủ sở hữu căn nhà nên Nhà nước cần phải đầu tư.

Về lo ngại của đại biểu Ngô Trung Thành cho rằng Nhà nước không đủ tiền, đại biểu Trần Hoàng Ngân đề nghị rà soát đất công và tài sản công để hoang phí. Nếu Chính phủ tiến hành rà soát và Quốc hội giám sát, chúng ta sẽ có một nguồn lực tài chính rất lớn để đầu tư xây dựng nhà cho công nhân thuê đang rất cần thiết.

Đồng tình với quan điểm của đại biểu Ngô Trung Thành về việc bổ sung quy định nhằm quản lý nhà trọ, đại biểu Trần Hoàng Ngân khẳng định tầm quan trọng của việc cung ứng nơi ở của các chủ nhà trọ. Họ đã chia sẻ với người lao động và trong những ngày qua, báo chí thông tin đưa những hình ảnh rất xúc động khi những chủ nhà trọ chia sẻ, động viên người lao động phải về quê do không có công ăn việc làm. Vì vậy, cần có quy định chuẩn hóa các khu nhà trọ này. Trong thời gian khi công nhân trở về quê, không thuê nhà trọ là cơ hội để hỗ trợ các chủ nhà trọ nâng cấp cơ sở vật chất.

“Tôi nghĩ Chính phủ nên trình Quốc hội một gói hỗ trợ cho các chủ nhà trọ với lãi suất 0 đồng để nâng cấp hệ thống nhà trọ hiện nay, đảm bảo được chuẩn hóa, đảm bảo được những tiêu chuẩn do luật chúng ta quy định, như vậy vừa đảm bảo được an sinh xã hội, vừa huy động được toàn bộ nguồn lực xã hội cho công tác lo chỗ ở cho người lao động”, đại biểu Trần Hoàng Ngân kiến nghị.

Lan Hương