Chủ đầu tư xây sai, người mua nhà phải chờ sổ đến bao giờ?

Hơn 18.000 căn hộ “vi phạm” không phải nhỏ

Ông Nguyễn Đỗ Hải đã sống ở tòa HH1A, Linh Đàm – dự án đang thu hút sự chú ý của dư luận -khoảng mười năm. Gia đình ông thuộc nhóm cư dân đầu tiên ký hợp đồng và nhận nhà. Khi nghe nói đến khả năng phải di dời, ông nhắc đến công việc của người lớn, trường học của con cái và cuộc sống đã ổn định quanh khu chung cư. Chuyển sang một căn hộ khác ở khu khác, dù diện tích tương đương, cũng đâu thể bê theo chừng ấy thứ để “an cư, lạc nghiệp”.

Tiền thuê nhà trong lúc chờ, chuyện chuyển trường cho con, quãng đường đi làm dài thêm mỗi ngày. Đó cũng là chi phí di dời, dù chúng chẳng hiện lên trong bảng kê số căn hộ phải dỡ.

Ngày 28/10, HĐND Hà Nội thông qua cơ chế xử lý 12 dự án liên quan đến Mường Thanh. Cơ quan chức năng của Thành phố kết luận, cả 12 dự án có 18.184 căn hộ vi phạm. Thành phố sẽ rà soát để xác định phần nào được giữ lại có điều kiện, phần nào phải phá dỡ.

Khu chung cư HH Linh Đàm. Ảnh: Hoàng Hà

Riêng tại HH Linh Đàm, các tòa được duyệt 27 tầng nhưng thực tế xây từ 36 đến 41 tầng. Nếu tháo dỡ những tầng trên, hàng nghìn người ở phía dưới sẽ sinh hoạt thế nào trong thời gian thi công khi các gia đình vẫn phải đi chung thang máy, dùng chung hệ thống điện, nước và phòng cháy.

Ông Bùi Trung Dung, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng, gợi ý nghiên cứu chuyển một số tầng sang làm tầng lánh nạn hoặc không gian sinh hoạt chung nếu đáp ứng yêu cầu kỹ thuật. Cách đó có thể giảm mật độ cư trú mà bớt được số hộ phải chuyển đi. Ông cũng gợi ý nên ưu tiên những phương án khắc phục cho phép người dân ở lại.

Có nên rà soát toàn quốc?

Từ vụ HH Linh Đàm, có lẽ cần một cuộc kiểm trên toàn quốc những dự án nhà ở đã bàn giao còn vi phạm nghiêm trọng về đất đai, quy hoạch, xây dựng hoặc phòng cháy, chữa cháy. Cần làm ngay để xác định nơi nào còn có thể khắc phục và cấp sổ, nơi nào không thể khắc phục, hạng mục nào buộc phải phá dỡ. Đợi đến khi dân khiếu kiện kéo dài hoặc công trình xuống cấp thì việc xử lý càng khó.

Một tòa nhà xây vượt nhiều tầng, bán cho hàng nghìn người rồi đưa vào sử dụng. Trong chừng ấy năm, ai có trách nhiệm kiểm tra, đã phát hiện và xử lý ra sao? Vì sao chủ đầu tư có thể tiếp tục xây và bán được nhà dù công trình vi phạm to tướng như 'con voi trong phòng khách', chứ có phải nhỏ bé gì đâu mà giấu đi được.

Nếu có căn cứ cho thấy tổ chức, cá nhân được giao quản lý đã buông lỏng hoặc làm sai trách nhiệm hay thậm chí tiếp tay, thông đồng thì cũng phải xử lý.

Nhà nước đặt ra các điều kiện về xây dựng, nghiệm thu và bán nhà chính là để ngăn vi phạm trước khi người mua giao tiền.

Công trình mất an toàn, không thể khắc phục và thuộc diện buộc phá dỡ thì phải xử lý, kể cả khi đã có đông người ở. Ngay khi quyết định di dời, phải xác định chỗ ở thay thế, trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư và cách bảo đảm họ thực hiện.

Trả lại số tiền ghi trong hợp đồng từ nhiều năm trước chưa chắc đã bù đủ thiệt hại. Phải tính theo hợp đồng, quy định pháp luật và những tổn thất thực tế có thể chứng minh.

Kinh nghiệm của chuyên gia và thực tiễn Aqua City

Nhân chuyện Linh Đàm, tôi tìm nghe lại một bài phỏng vấn của ông Phan Chánh Dưỡng. Ông là thành viên nòng cốt của Nhóm Thứ Sáu, từng tham gia Tổ tư vấn của Thủ tướng Võ Văn Kiệt. Ông góp phần đề xuất và triển khai Khu chế xuất Tân Thuận, đại lộ Nguyễn Văn Linh và khu đô thị Phú Mỹ Hưng, những công trình làm thay đổi cả một vùng đầm lầy phía nam TP.HCM.

Ông nói đại ý, nếu sai phạm được chỉ ra ngay lúc doanh nghiệp mở bán thì dân đâu dám mua. Đến khi dân trả tiền rồi, sai phạm của doanh nghiệp mới lộ ra, thì hồ sơ của dân bị chặn hết. Nhà mua rồi mà chẳng có sổ. Tiền nằm chết, dân vô cùng khốn khổ.

Ông đặt câu hỏi, giả sử năm bảy năm nữa mới xử lý xong sai phạm của công ty, lúc ấy có tịch thu nhà của dân không? Rồi ông tự trả lời: “Dứt khoát là không!” và đặt vấn đề: “Nếu cuối cùng vẫn để dân giữ nhà, sao không tìm cách làm giấy tờ cho họ ngay từ bây giờ?”

Ông ví chuyện ấy với một đứa trẻ chào đời khi cha mẹ chưa làm đám cưới. Đứa nhỏ vẫn phải được khai sinh chứ. Đợi xử lý xong chuyện cha mẹ nó “ăn cơm trước kẻng”, có khi cháu đã lên mười mà vẫn chưa được đi học. Ông nói ở TP.HCM có “hàng trăm ngàn căn nhà” đang kẹt giấy tờ. Nếu gỡ được vướng mắc này cho dân, thì kinh tế phát triển và quan trọng hơn, là lấy lại niềm tin của người dân.

Câu chuyện của ông Phan Chánh Dưỡng đã có thực tiễn chứng minh từ dự án Aqua City ở Đồng Nai. Dự án này cũng dính vướng mắc pháp lý và được Chính phủ nhiệm kì trước tháo gỡ rất khẩn trương. Dự án đã bàn giao hơn 1.100 căn nhà phố và biệt thự tính đến tháng 4/2026. Sau khi dự án từng bước được gỡ vướng pháp lý, những cư dân đầu tiên nhận sổ hồng vào ngày 23/7. Kế hoạch công bố hồi tháng 4 là bàn giao khoảng 752 sổ trong năm 2026 cho cư dân hai phân khu Sun Harbor 2 và EverGreen 1. Có sổ, người mua mới có thể tính chuyện chuyển nhượng hoặc dùng căn nhà làm tài sản bảo đảm khi cần vốn.

Ý tưởng của ông Phan Chánh Dưỡng và nhất là thực tiễn ở Aqua City là một minh chứng rất thiết thực cho việc xử lý các dự án có vướng mắc pháp lý ở nhiều địa phương, kể cả Hà Nội.

Gia đình ông Hải đã sống ở Linh Đàm khoảng mười năm. Ông cũng đã có tuổi. Ông vẫn mong muốn làm sao cuộc sống của ông và thậm chí hơn 18 nghìn hộ khác, không bị đảo lộn tới đây.