Chung cư giảm giá cả tỷ đồng/căn nhưng vẫn khó bán

Căn hộ chung cư giảm cả tỷ đồng vẫn chưa tìm được người mua

Chị Ái, một người đang rao bán căn hộ tại Hà Đông, Hà Nội cho biết, gia đình chị chuyển vào Huế sinh sống nên quyết định bán căn hộ đang ở tại Hà Nội. Tuy nhiên, dù đã chuyển đi được hơn nửa năm nhưng căn hộ ở Hà Nội vẫn chưa tìm được người mua.

Ban đầu, chị Ái rao bán căn hộ với giá 5,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau một thời gian không tìm được khách, gia đình đã liên tục điều chỉnh giá. Hiện căn hộ được rao hơn 4 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 1 tỷ đồng so với mức giá ban đầu, nhưng vẫn chưa có người mua thực sự xuống tiền.

"Ban đầu tôi rao 5,4 tỷ đồng, sau đó phải giảm dần. Đến nay giá chỉ còn hơn 4 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có người mua. Số lượng khách liên hệ để xem nhà cũng rất ít, chỉ có vài người", chị Ái chia sẻ.

Không chỉ trường hợp trên, vợ chồng chị Trang, anh Quý, đang có nhu cầu tìm mua nhà tại Hà Nội, cho biết, thời gian gần đây hai vợ chồng vẫn thường xuyên tìm hiểu, xem căn hộ nhưng chưa quyết định xuống tiền.

Căn hộ chung cư rao bán nửa năm nay vẫn chưa bán được. Ảnh: NVCC.

Theo chị Trang, khả năng tài chính là rào cản lớn nhất. Hai vợ chồng chị hiện chỉ tích lũy được khoảng 1 tỷ đồng, trong khi những căn hộ chung cư thương mại thứ cấp, đã qua sử dụng, phù hợp với nhu cầu có giá khoảng 4-6 tỷ đồng. Nếu mua nhà ở mức giá này, gia đình sẽ phải vay hoặc huy động thêm một khoản tiền rất lớn.

"Chúng tôi vẫn tìm hiểu và đi xem nhà, nhưng nếu mua căn khoảng 4 tỷ đồng thì số tiền phải vay, mượn quá lớn. Hai vợ chồng chỉ tích cóp được khoảng 1 tỷ đồng nên cũng không dám vay quá nhiều", chị Trang chia sẻ.

Vợ chồng chị Trang, anh Quý cho biết đang có tâm lý chờ giá giảm thêm trước khi quyết định. Bên cạnh đó, gia đình cũng tìm hiểu chính sách và chờ hoàn tất hồ sơ để có cơ hội mua nhà ở xã hội, bởi mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Theo chị Trang, nếu giá căn hộ thương mại tiếp tục ở mức cao, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội được cải thiện, gia đình sẽ cân nhắc kỹ giữa việc mua căn hộ thương mại ở thời điểm hiện tại và tiếp tục chờ cơ hội mua nhà ở xã hội.

Nguồn cung mới tạo thêm áp lực

Theo anh Huy, nhân viên môi giới bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội, thị trường hiện có sự cạnh tranh rõ hơn giữa căn hộ thứ cấp và nguồn cung mới từ các dự án đang mở bán, nhất là dự án nhà ở xã hội.

Anh Huy cho biết, trước đây người mua có ít lựa chọn hơn nên nhiều người chấp nhận tìm mua căn hộ chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi hàng loạt dự án mới được triển khai, khách hàng có thêm nhiều phương án để cân nhắc, đặc biệt là những người mua để ở.

"Bây giờ khách đi xem nhà thường so sánh rất kỹ. Họ không chỉ nhìn vào giá căn hộ mà còn tính toán về chính sách thanh toán, các khoản ưu đãi, tiện ích và chất lượng của dự án mới. Nếu căn hộ cũ không có mức giá đủ hấp dẫn thì rất khó thuyết phục khách xuống tiền", anh Huy cho biết.

Theo môi giới này, nguồn cung mới tăng không đồng nghĩa nhu cầu mua nhà giảm, nhưng khả năng hấp thụ của từng phân khúc có sự khác biệt. Những căn hộ thứ cấp có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và giá bán cạnh tranh vẫn có khách quan tâm, trong khi các căn có mức giá chưa tạo được khoảng cách đủ lớn so với sản phẩm mới thường mất nhiều thời gian hơn để tìm người mua.

Nhiều vợ chồng trẻ vẫn đang phải thuê trọ tại Hà Nội. Ảnh: Quỳnh Mai.

Anh Huy cũng cho rằng tâm lý của người mua hiện thận trọng hơn. Với những gia đình phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, chỉ cần giá căn hộ cao hơn khả năng chi trả vài trăm triệu đồng cũng có thể khiến họ tiếp tục chờ đợi thay vì quyết định mua ngay.

Chị Phạm Huyền, quản lý một công ty bất động sản tại Hà Nội cũng cho biết, thanh khoản căn hộ thứ cấp đang chậm hơn rất nhiều so với hơn nửa năm trước.

Theo chị Huyền, thời gian qua nhiều dự án được triển khai, mở bán, khiến quỹ hàng căn hộ mới tăng lên đáng kể. Người mua có thêm nhiều lựa chọn, qua đó tạo áp lực cạnh tranh đối với các căn hộ chuyển nhượng.

"Giờ muốn bán nhanh phải giảm sâu hơn thị trường nhiều", chị Huyền khẳng định.

Theo nữ quản lý, một số trường hợp, giá căn hộ thứ cấp đã giảm tới cả tỷ đồng/căn so với hơn nửa năm trước nhưng vẫn khó tìm được người mua. Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá bán mà còn liên quan đến sức mua thực tế và khả năng tài chính của khách hàng.

Khi nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung, người mua có nhiều cơ sở để so sánh trước khi xuống tiền. Trong khi đó, những chủ nhà thực sự cần bán có xu hướng phải điều chỉnh kỳ vọng, chấp nhận thương lượng sâu hơn để tìm được khách phù hợp.

Trong khi thị trường căn hộ thương mại chịu áp lực từ khả năng chi trả, Hà Nội đang đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội. Theo Bộ Xây dựng, hiện thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư 151 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 135.400 căn hộ. Trong 6 tháng đầu năm 2026, 30 dự án đã được khởi công và đang triển khai, với khoảng 24.000 căn hộ.

Riêng năm 2026, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành tối thiểu 18.700 căn hộ, hướng tới đưa khoảng 25.000-27.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện cung ứng ra thị trường. Thành phố cũng đặt mục tiêu khởi công 114 dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm nay.