Chuyên gia: Lương công chức Việt Nam rất khó tiếp cận được căn hộ chung cư hiện nay

Công chức làm việc 26 năm mới mua được chung cư

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” tại TP HCM, TS. Cấn Văn Lực cho biết, một trong những giải pháp quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay là tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt quan tâm đến kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn, đồng thời tránh tình trạng đầu tư dàn trải.

Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp có xu hướng triển khai cùng lúc nhiều dự án trên cùng một địa bàn dẫn đến áp lực vốn, dòng tiền và gia tăng rủi ro tài chính. Đây là điều cần được cảnh báo sớm để tránh hệ quả tiêu cực về lâu dài.

Một thống kê đáng chú ý cho thấy, một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

TS. Cấn Văn Lực phát biểu tại diễn đàn. Ảnh BTC.

Vì vậy, yêu cầu kiểm soát giá bất động sản, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Việc tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản sẽ tạo ra nền tảng quan trọng để thị trường minh bạch hơn. Năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp và quá trình chuẩn hóa quy trình, sản phẩm, nhân sự cũng cần được nâng cao để thích ứng với khung pháp lý mới theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Thực tế cho thấy, hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức và nếu biết tận dụng, doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn khó khăn để phát triển bền vững. Theo TS Cấn Văn Lực, ở góc độ chính sách, Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở.

“Sáu bất cập lớn cần được xử lý, gồm đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản, như khôi phục và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, đồng thời xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế bất động sản”, ông Lực nói.

Cùng với đó, việc kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai, tài sản công và đầu tư công sẽ vừa tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế, vừa giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch.

Từ nhìn nhận của TS. Cấn Văn Lực có thể thấy giá bất động sản Việt Nam đang tăng cao khiến cho những người làm việc công chức nhà nước rất khó tích trữ đủ tiền để sở hữu cho mình một căn hộ.

Mới đây, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhìn nhận, ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước - ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà.

Theo VARS IRE, hiện nay, một gia đình có hai vợ chồng, cùng làm ngành ngân hàng, nếu "dành toàn bộ thu nhập để mua nhà" thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Tuy nhiên, để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài khoảng 10 năm. Thực tế, con số này còn lâu hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.

Có thể thấy, giá nhà vốn đã cao lại liên tục leo thang, trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp, khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao nhất.

Tuy nhiên, đáng chú ý, thị trường lại ghi nhận một tín hiệu mới là bất chấp giá nhà tăng cao, kể từ năm 2019, tỷ lệ người trẻ tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ, có xu hướng tăng so với thế hệ trước.

Số liệu từ các sàn giao dịch bất động sản, là hội viên của VARS, cho thấy, nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-35 ngày càng tăng, hiện chiếm trung bình trên 40% tổng lượng giao dịch. Thậm chí, tại một số dự án còn chiếm tới 70%.

Khảo sát mới đây của một hãng tư vấn cho thấy, xu hướng trẻ hóa về nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng rõ rệt. Theo đó, khách hàng chủ lực của phân khúc căn hộ chung cư là nhóm độ tuổi từ 35-44. Đáng chú ý, thế hệ trẻ từ 18-34 tuổi đang dần chiếm tỷ trọng đáng kể trong các giao dịch mua nhà, với tỷ lệ hơn 27%.

Lý giải về xu hướng này, VARS IRE cho rằng do Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng, với hơn một nửa lực lượng lao động dưới 35 tuổi, nhu cầu an cư và đầu tư bất động sản rất lớn.

Ngoài ra, nhiều người trẻ có khả năng tự chủ tài chính sớm nhờ tận dụng lợi thế từ công nghệ, thương mại điện tử, sáng tạo nội dung số hay đầu tư tài sản số. Không ít trường hợp còn được gia đình hỗ trợ một phần hoặc phần lớn giá trị căn hộ, giúp rút ngắn thời gian tích lũy.

Chính sách tín dụng và cách bán hàng của các chủ đầu tư hiện nay cũng linh hoạt hơn nhiều so với trước đây. Ngân hàng có nhiều gói ưu đãi vay cho người trẻ, doanh nghiệp cũng áp dụng chính sách chia nhỏ tiến độ thanh toán hay đưa ra gói vay ưu đãi, tạo điều kiện để nhóm khách hàng trẻ dễ tiếp cận hơn.

Bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu sáng

Trái ngược với nhìn nhận của TS. Cấn Văn Lực, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng lại có cái nhìn khác về vấn đề thu nhập và giá nhà.

Theo ông Dũng, thu nhập hàng tháng ngoài dành cho các vấn đề chi tiêu sinh hoạt thì có thể tiết kiệm 15-30% cho việc mua nhà. Nói đến mua nhà thì cần so sánh với thu nhập tích lũy, khả năng chi trả cho vấn đề nhà ở chứ không chỉ đơn thuần tính theo tổng thu nhập bình quân của từng cá nhân. Ông cho rằng không nên lo ngại với con số 26 năm.

Từ đó, đại diện Bộ Xây dựng nêu so sánh giữa thu nhập bình quân và giá nhà chưa hẳn đã thể hiện được việc tiếp cận nhà ở khó khăn hơn. Ngoài ra, với xu hướng hiện nay, các sản phẩm bất động sản được xây dựng đã rất khác trước kia, căn nhà không chỉ đơn thuần để ở mà còn tích hợp tiện ích, dịch vụ, môi trường sống...

Để giảm giá nhà, ông Dũng cho rằng phải tác động từ chi phí đầu vào, nhất là tiền sử dụng đất - một cấu phần lớn trong giá thành. Nếu giảm được chi phí này, doanh nghiệp có thể hạ giá bán.

Nói đến các giải pháp để phát triển bền vững, đại diện Bộ Xây dựng cho biết Nhà nước đang tập trung vào việc cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, nhằm đơn giản hóa, giảm chi phí cho doanh nghiệp, qua đó tăng thêm nguồn cung. Cơ cấu nhà ở cũng đã được điều chỉnh theo hướng đa dạng, song phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế.

Nhìn tổng thể, ông Dũng cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quỹ đạo ổn định, với các yếu tố hỗ trợ từ chính sách vĩ mô, nguồn cung được cải thiện và chất lượng sản phẩm nâng cao. Thách thức vẫn còn, nhưng dư địa cho tăng trưởng bền vững là rất rõ ràng nếu Nhà nước và doanh nghiệp cùng hành động để cân bằng giữa giá cả, nguồn cung và nhu cầu thực của người dân.

Giá chung cư tại Hà Nội không có giá dưới 80 triệu đồng/m2. Ảnh Đông Bắc.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, thị trường căn hộ TP HCM và vùng phụ cận trong 8 tháng đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan với sự gia tăng mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Tổng cộng có hơn 28.000 căn hộ được tung ra thị trường - tăng 58% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ trên 20.000 căn - gấp hơn 3 lần so với năm 2024.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung đạt hơn 10.000 sản phẩm, tăng tới 71% và lượng tiêu thụ gấp 4 lần cùng kỳ, đạt gần 5.000 sản phẩm. Đất nền dù tăng nhẹ về nguồn cung - chỉ khoảng 3% nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng gấp 2,2 lần với hơn 1.100 sản phẩm.

Sự lan tỏa của thị trường không còn bó hẹp trong TPHCM mà mở rộng rõ nét sang các địa phương lân cận. Địa bàn tỉnh Long An (cũ) nổi bật khi chiếm khoảng 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự.

Trong khi đó, Bình Dương (cũ) vượt TPHCM (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường. Tuy nhiên, sự phân hóa vẫn thể hiện rõ rệt, khi TPHCM tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, căn hộ hạng A, trong khi căn hộ hạng B và C giữ vai trò dẫn dắt thị trường tại các tỉnh giáp ranh.

Khẩu vị người mua bất động sản cũng đã thay đổi, phản ánh rõ ở sự khác biệt giữa hai nhóm chính, gồm người mua để ở và người mua để đầu tư. Người mua để ở thường là những khách hàng lần đầu sở hữu bất động sản, có số tiền vừa phải, thận trọng trong quyết định, tham khảo ý kiến người thân và chú trọng đến các yếu tố thiết thực như vị trí dự án, sự gần gũi với nơi làm việc, trường học, môi trường sống, giá cả và các hỗ trợ từ ngân hàng.

Trong khi đó, người mua để đầu tư đa phần đã sở hữu bất động sản, có nguồn vốn nhàn rỗi, tìm kiếm cơ hội sinh lời và quan tâm nhiều đến vị trí giao thông, quy hoạch tương lai, phương thức thanh toán cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Đông Bắc