Chuyển nhượng dự án Seavillage giá 1.050 tỷ đồng, Hodeco (HDC) thu về gấp 28 lần giá trị sổ sách

Thương vụ nghìn tỷ và mức chênh lệch 28 lần so với sổ sách

Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (mã chứng khoán: HDC) vừa thông qua nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở phía Đông đường 3/2 mang tên Hodeco Seavillage. Tổng giá trị dự kiến thu về từ giao dịch đạt mức 1.050 tỷ đồng. Bên mua hiện tại chưa được doanh nghiệp công bố chi tiết.

Dự án tọa lạc tại phường Rạch Dừa, Thành phố Vũng Tàu (cũ), sở hữu quy mô 2,58 ha. Theo thông tin quy hoạch, Hodeco Seavillage cung cấp ra thị trường 132 căn hộ thương mại, 795 căn hộ du lịch và 39 căn nhà liền kề. Điểm đáng chú ý của giao dịch nằm ở mức định giá tài sản. Tính đến ngày 30/6/2026, báo cáo tài chính của HDC chỉ ghi nhận 37,4 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án này. Con số 1.050 tỷ đồng dự kiến thu về cao gấp 28 lần giá trị đang hạch toán.

Hodeco Seavillage hiện diện trong danh mục đầu tư của doanh nghiệp từ năm 2009 với diện tích ban đầu 4,74 ha. Quá trình phát triển kéo dài 15 năm qua gặp nhiều vướng mắc về hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch, dẫn đến việc diện tích bị thu hẹp còn 2,58 ha vào năm 2020. Dù tại kế hoạch kinh doanh năm 2026, dự án vẫn nằm trong danh mục ưu tiên hoàn thiện pháp lý, quyết định bán đứt toàn bộ tài sản cho thấy HDC đã thay đổi phương án xử lý để chuyển hóa một dự án dài hạn thành nguồn lực tài chính tức thời.

Áp lực nợ vay và nhu cầu bù đắp dòng tiền kinh doanh thâm hụt

Quyết định chuyển nhượng tài sản quy mô lớn phản ánh trực tiếp tình trạng thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản này. Nửa đầu năm 2026, HDC ghi nhận doanh thu 343,1 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 101,8 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 91,5% và 41,9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, đằng sau kết quả lợi nhuận dương trên sổ sách là tình trạng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh thâm hụt hơn 411 tỷ đồng. Việc hụt tiền kinh doanh đã kéo dài nhiều năm khi năm 2024 công ty âm 133 tỷ đồng và năm 2025 tiếp tục âm 1.017 tỷ đồng.

Cơ cấu tài sản của công ty đang chôn một lượng vốn khổng lồ tại các dự án chậm tiến độ. Đến cuối tháng 6/2026, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn vượt mức 2.324 tỷ đồng, tập trung tại khu nhà ở xã Long Điền 803 tỷ đồng, Khu đô thị Cỏ Mây 718 tỷ đồng và Khu đô thị Phước Thắng 527 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho cũng neo ở mức 1.465 tỷ đồng, chủ yếu nằm tại dự án The Light City và Ecotown Phú Mỹ.

Áp lực thanh khoản hiện rõ khi lượng tiền và các khoản tương đương tiền chỉ còn vỏn vẹn 86,9 tỷ đồng. Trong khi đó, nợ phải trả lên tới 2.788 tỷ đồng, với các khoản vay nợ tài chính và trái phiếu chiếm hơn 2.044 tỷ đồng. Gánh nặng này khiến chi phí lãi vay trong 6 tháng đầu năm đội lên 83,5 tỷ đồng, tăng 163% so với cùng kỳ. Khoản thu 1.050 tỷ đồng từ thương vụ Hodeco Seavillage tương đương 2,5 lần mức thâm hụt dòng tiền kinh doanh bán niên, mang ý nghĩa quyết định giúp doanh nghiệp cơ cấu lại nguồn vốn và giảm bớt gánh nặng chi phí lãi vay trong các quý tiếp theo.